광주지방법원 2026타경1185. 광주 남구 양림동 92-153에 있는 토지·건물 일괄매각 사건입니다. 사건 용도는 연립/다세대 + 토지로 분류돼 있지만, 감정 현황상 일련번호 2-가는 단독주택, 2-다는 창고 및 변소로 이용 중입니다. 2-나는 멸실 상태입니다. 2-가와 2-다는 모두 사용승인일이 1972.11.06인 단층 건물입니다.
권리관계의 중심은 2020.03.16 설정된 한국주택금융공사 근저당입니다. 채권최고액은 214,000,000원이고 채무자는 박현심입니다. 이 근저당이 말소기준이며, 이후 2025.12.10 차만호 지분에 설정된 압류와 2026.02.06 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경1185 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 남구 양림동 92-153 · 광주광역시 남구 양림로 64-8 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 일련번호 2-가 단독주택 · 일련번호 2-다 창고 및 변소 |
| 건물 현황 | 2-가 목조 시멘트기와지붕(현황 시멘트기와 및 슬래브지붕) 단층 · 2-나 멸실 · 2-다 시멘트블록조 시멘트기와지붕 단층 |
| 사용승인일 | 1972.11.06 |
| 감정가 / 최저가 | 185,229,110원 / 103,728,000원 (2회 유찰 · 감정가 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 90,631,706원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 소유관계 — 상속으로 4인 공유
박현심 명의였던 소유권은 2025.06.08 상속을 원인으로 2025.09.11 이전됐습니다. 현재는 차만호·차윤희·차성호·차해자가 각각 4분의 1 지분을 보유합니다.
| 공유자 | 지분 | 소유권 이전 |
|---|---|---|
| 차만호 | 4분의 1 | 2025.09.11 · 상속 |
| 차성호 | 4분의 1 | 2025.09.11 · 상속 |
| 차윤희 | 4분의 1 | 2025.09.11 · 상속 |
| 차해자 | 4분의 1 | 2025.09.11 · 상속 |
② 권리 흐름 — 금전 인수는 0원
임차인 신고는 없습니다. 따라서 임차보증금 인수 문제는 확인되지 않으며, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 2020.03.16 한국주택금융공사 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 국 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
③ 가격 — 2회 유찰됐지만 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 185,229,110원, 현재 최저매각가는 103,728,000원입니다. 현재 회차는 2회 유찰 후 감정가의 56% 수준입니다. 다만 동일 지역·유사 물건의 최근 실거래 비교값이 없어, 이 할인율만으로 시세 대비 저렴하다고 평가하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 103,728,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,252,192원 |
| 1. 근저당 · 한국주택금융공사 | 214,000,000원 | 101,475,808원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 103,728,000원 가정 시 근저당권 채권최고액 대비 미배당은 112,524,192원이며, 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다. 이 미배당액은 채권자 측 부족액이며 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 계속 0원
| 회차 | 최저가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (56%) | 103,728,000원 | 101,475,808원 | 112,524,192원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (39%) | 72,609,600원 | 70,902,627원 | 143,097,373원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (27%) | 50,826,720원 | 49,511,839원 | 164,488,161원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권액 90,631,706원이 충족되는 시나리오로 표시돼 있지만, 3회 유찰 시와 4회 유찰 시에는 충족되지 않는 것으로 계산돼 있습니다. 다만 그 부족액이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아니며, 각 회차 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
⑥ 건물·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 일련번호 2-가는 단독주택, 일련번호 2-다는 창고 및 변소로 이용 중입니다. 2-나는 멸실 상태입니다.
- 구조. 2-가는 목조 시멘트기와지붕 단층으로 현황은 시멘트기와 및 슬래브지붕이며 외벽은 몰탈위 페인팅, 창호는 새시창호입니다.
- 부속 건물. 2-다는 시멘트블록조 시멘트기와지붕 단층으로 외벽은 몰탈위 페인팅, 내벽은 몰탈위 페인팅 및 타일, 바닥은 타일 마감입니다.
- 설비. 기본적인 위생설비·급배수설비·난방설비가 돼 있습니다.
- 주위환경. 양림휴먼시아2단지아파트 북측 인근으로, 주변은 아파트단지·단독주택·상가 등이 소재합니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근과 진출입이 가능하며 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 토지이용. 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가격 시세 대조. 최저매각가 103,728,000원이 감정가의 56%라는 사실만으로 저가 매수라고 판단하지 말고 주변 유사 주택·토지 거래를 직접 비교하세요.
- 금지사항등기 확인. 2020.03.16 주택담보노후연금보증 관련 금지사항등기의 매각 후 처리 여부를 등기부와 매각물건명세서 원본으로 확인하세요.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되므로 현황과 매각목록의 범위를 현장에서 대조하세요.
- 멸실 건물 확인. 감정상 일련번호 2-나는 멸실입니다. 실제 현황과 공부상 표시를 함께 확인하세요.
- 공유자 관계 확인. 현재 소유자는 상속으로 지분 4분의 1씩을 보유한 4인 공유 상태입니다.
- 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 실제 점유자와 인도 상태는 입찰 전 현장에서 확인하세요.
- 규제 확인. 제2종일반주거지역·상대보호구역·역사문화환경보존지역에 해당하므로 향후 이용계획이 있다면 관련 제한을 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 물건과 가격은 확인형”
이 사건의 금전 권리구조는 비교적 선명합니다. 2020.03.16 한국주택금융공사 근저당이 말소기준이고 이후 압류와 경매개시결정은 소멸하며, 임차인 신고도 없어 예상 인수액은 0원입니다. 현재 최저가는 2회 유찰 후 103,728,000원까지 내려왔습니다.
그러나 유찰됐다는 사실만으로 가격 메리트가 확인된 것은 아닙니다. 실거래 시세 비교값이 없고, 감정상 단독주택·창고 및 변소와 멸실 건물이 함께 존재하며 제시외 건물까지 일괄매각됩니다. 여기에 주택담보노후연금보증 관련 금지사항등기도 별도로 확인해야 합니다. 따라서 이 물건은 권리 인수는 0원이지만, 현장·등기처리·시세 대조가 끝난 뒤 가격을 결정해야 하는 사건으로 보는 것이 맞습니다.
