수원지방법원 2025타경431. 안산시 단원구 초지동 에비뉴시티오피스텔 2층 206호입니다. 감정가 133,000,000원에서 6회 유찰돼 현재 최저매각가는 15,647,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 떨어진 물건이지만, 이 사건의 핵심은 가격이 아니라 임차인 JIN NANZHU의 보증금이 확인되지 않는다는 점입니다. 전입일은 2022.01.05로, 말소기준권리인 2024.11.06 안산시 압류보다 앞섭니다.
등기상 과거 농협은행 근저당은 2022.01.04 해지로 이미 말소됐습니다. 이후 2024.11.06 안산시 압류가 말소기준권리로 제시되고, 2024.11.19 국의 압류와 2025.02.05 강제경매개시결정이 이어집니다. 후순위 등기권리는 매각으로 소멸하지만, 전입이 빠른 점유자의 권리는 등기순위만으로 끝나지 않습니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 실제 인수액은 현재 금액으로 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경431 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 초지동 743-7 에비뉴시티오피스텔 2층 206호 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층건 내 2층 206호 |
| 소유자 | 이진복 · 2022.02.08 매매 · 거래가액 150,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 133,000,000원 / 15,647,000원 |
| 유찰 | 6회 |
| 청구금액 | 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 등기권리보다 임차인이 핵심
말소기준은 2024.11.06 안산시 압류입니다. 이후 2024.11.19 국의 압류와 2025.02.05 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2017.04.14 설정된 농협은행 근저당권 110,400,000원은 2022.01.04 이미 말소돼 현재 인수 대상이 아닙니다.
② 임차인 — 보증금 미상이 가격판단을 막는다
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 인수판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| JIN NANZHU | 미상 | 2022.01.05 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
현황조사와 매각물건명세서에 JIN NANZHU가 확인되며, 전입일은 2022.01.05입니다. 현재 확인되는 말소기준일 2024.11.06보다 앞서 있지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 따라서 매수인 인수액을 0원으로 확정할 수 없고, 최저가 15,647,000원을 곧바로 실질취득금액으로 보는 것도 위험합니다.
③ 현재 회차 예상배당 (매각가 15,647,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 681,646원 |
| 갑구 8번 경매개시결정 · 중국인 | 150,000,000원 | 14,965,354원 |
| 미배당 | - | 135,034,646원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 추정에서는 집행비용 681,646원과 신청채권 관련 14,965,354원이 배당되고 135,034,646원이 미배당으로 남습니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 임차보증금도 미상이므로 이 표만으로 매수인 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 더 내려가도 위험은 사라지지 않는다
| 회차 | 최저가 | 신청채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 15,647,000원 | 14,965,354원 | 135,034,646원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 10,952,900원 | 10,355,748원 | 139,644,252원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 7,667,029원 | 7,129,022원 | 142,870,978원 | 0원 |
유찰이 이어지면 매각가는 15,647,000원에서 10,952,900원, 7,667,029원으로 더 낮아지지만 신청채권 미배당은 각각 135,034,646원, 139,644,252원, 142,870,978원으로 커집니다. 무엇보다 임차보증금이 확인되지 않은 상태에서는 낙찰가 하락 자체가 실질취득비용 하락을 보장하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 별망중학교 남측 직선거리 약 200미터 지점에 위치하며, 인근은 상업·업무용 부동산이 밀집한 상업지대입니다. 북측·동측 인근에는 아파트단지, 서측 근거리에는 반월국가산업단지 공장지대가 위치합니다.
- 교통. 건물까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 북동측 직선거리 약 1.9km 지점에 고잔역(4호선·수인분당선)이 있습니다.
- 이용상태. 오피스텔로 이용 중이며, 관계인 부재로 내부이용상태는 건축물현황도와 탐문조사에 의거해 평가됐습니다.
- 설비. 열병합 방식 지역난방, 엘리베이터, 위생·급배수, 출입구 보안개폐설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·도로. 평지의 세로장방형 토지이며 오피스텔 건부지로 이용 중이고, 남측으로 폭 20미터 정도의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 1,620,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. JIN NANZHU의 보증금이 미상이므로 매각물건명세서와 관련 원본을 통해 실제 보증금과 인수 가능액을 먼저 확정해야 합니다.
- 대항력 재검증. 전입일 2022.01.05가 말소기준일 2024.11.06보다 빠르지만, 점유관계와 임차관계가 실제로 성립하는지 원본자료와 현장으로 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 및 미배당 인수범위를 현재 확정할 수 없습니다.
- 감정가 대비 할인율 착시 경계. 6회 유찰·최저가 15,647,000원이라는 숫자보다 실질취득금액을 기준으로 판단해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 안산시와 국의 압류가 존재하므로 실제 배당 과정의 조세채권 내용을 원본에서 대조해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 관계인 부재로 내부 이용상태가 건축물현황도와 탐문조사에 의해 확인됐으므로 현황 점검이 중요합니다.
맺으며 — “11.76%”보다 중요한 미상 보증금
이 사건은 감정가 133,000,000원에서 6회 유찰돼 최저가가 15,647,000원까지 내려온 오피스텔입니다. 등기부만 보면 과거 근저당은 이미 말소됐고 후순위 압류와 경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 JIN NANZHU의 2022.01.05 전입이 2024.11.06 말소기준보다 앞서고, 보증금은 미상입니다. 이 한 가지 때문에 현재 실질취득금액과 인수액을 확정할 수 없습니다.
낙찰가가 싸 보이는 것과 실질취득이 싼 것은 다른 문제입니다. 보증금과 대항력·배당관계를 확인하기 전에는 감정가 대비 11.76%라는 숫자를 투자 매력으로 평가하기 어렵습니다. 이 물건의 첫 번째 입찰 조건은 추가 유찰 여부가 아니라 미상 임차관계의 확정입니다.
