수원지방법원 2025타경431. 안산시 단원구 초지동 에비뉴시티오피스텔 2층 206호입니다. 소유자 이진복은 2022.02.08 거래가액 150,000,000원에 소유권을 취득했고, 이후 안산시와 국의 압류가 순차적으로 등기된 뒤 김남수의 신청으로 강제경매가 개시됐습니다. 감정가는 133,000,000원이지만 5회 유찰을 거쳐 최저매각가는 22,353,000원까지 내려왔습니다.
표면만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건의 승부처는 가격이 아니라 임차인 인수 가능성입니다. JIN NANZHU의 전입일은 2022.01.05로, 말소기준권리인 안산시 압류의 접수일 2024.11.06보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 대항력과 실제 인수액을 최종 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경431 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 초지동 743-7 에비뉴시티오피스텔 2층 206호 도로명주소: 경기도 안산시 단원구 원포공원2로 21 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 철근콘크리트구조 10층 건물 내 2층 206호 · 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 이진복 (2022.02.08 거래가액 150,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 133,000,000원 / 22,353,000원 (5회 유찰 · 감정가의 16.81%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김남수 / 150,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2024.11.06 안산시 압류 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저다
등기상 2017.04.14 설정된 농협은행주식회사 근저당권 110,400,000원은 2022.01.04 해지를 원인으로 말소됐습니다. 그 다음 날인 2022.01.05 JIN NANZHU의 전입이 확인되고, 현재 소유자 이진복의 소유권 취득은 2022.02.08입니다. 이후 2024.11.06 안산시 압류가 말소기준권리로 잡혔으므로, 임차인의 전입은 말소기준보다 약 2년 10개월 앞섭니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금은 미상
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| JIN NANZHU | 미상 | 2022.01.05 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관의 대위변제나 승계에 따른 중복 신고는 없으며, 실제 임차인은 1명입니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제권을 판단할 수 없고, 배당요구 여부도 확인되지 않습니다. 전입일만으로 대항력을 단정할 수는 없으므로 현장 점유, 주민등록 유지, 임대차계약의 진정성, 보증금 지급 내역을 함께 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 17%지만 시세 검증은 불가
현재 최저매각가 22,353,000원은 감정가 133,000,000원의 16.81%입니다. 그러나 동일 오피스텔 또는 인근 유사 오피스텔의 최근 12개월 실거래, 최신 거래와 가격 추세를 비교할 자료가 없어 현재 시세 대비 할인율은 확인할 수 없습니다.
| 가격 기준 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|
| 2022.02.08 소유권 취득 거래가액 | 150,000,000원 | 과거 취득가격으로 현재 시세와 동일시할 수 없음 |
| 감정가 | 133,000,000원 | 감정평가 기준금액 |
| 현재 최저매각가 | 22,353,000원 | 5회 유찰 · 감정가의 16.81% |
| 실질취득가 | 미확정 | 낙찰가에 임차보증금 미배당액이 더해질 가능성 |
5회 유찰이라는 사실은 가격이 크게 내려왔다는 의미와 동시에, 시장이 이 물건의 권리·점유·상품성을 반복해서 보수적으로 평가했다는 신호이기도 합니다. 실거래 비교 없이 감정가 대비 할인율만 보고 가격 가점을 주기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 22,353,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 802,354원 |
| 2. 농협은행주식회사 근저당권 | 110,400,000원 | 21,550,646원 |
| 3. 경매개시결정 · 김남수 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상배당 기준 총 채권액은 260,400,000원, 채권자 배당액은 21,550,646원, 미배당액은 238,849,354원입니다. 신청채권자 김남수의 예상배당은 0원이며, 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수위험은 남는다
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 채권 미배당 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 22,353,000원 | 21,550,646원 | 238,849,354원 | 22,353,000원 + 임차보증금 미배당액 |
| 6회 유찰 시 | 15,647,099원 | 14,965,451원 | 245,434,549원 | 15,647,099원 + 임차보증금 미배당액 |
| 7회 유찰 시 | 10,952,969원 | 10,355,816원 | 250,044,184원 | 10,952,969원 + 임차보증금 미배당액 |
신청채권자 청구액은 150,000,000원이지만 현재 회차부터 7회 유찰 시나리오까지 예상배당은 모두 0원입니다. 유찰이 이어지면 표면적인 입찰가는 내려가지만, 대항력 가능 임차인의 보증금이 확인되지 않는 한 실질취득가가 함께 내려간다고 단정할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 내 2층 206호이며 오피스텔로 이용 중입니다.
- 입지. 별망중학교 남측 직선거리 약 200m 지점에 위치합니다. 인근은 상업·업무용 부동산이 밀집한 상업지대이고, 북측과 동측에는 아파트단지, 서측 근거리에는 반월국가산업단지 공장지대가 있습니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 고잔역(4호선·수인분당선)은 북동측 직선거리 약 1.9km 지점입니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 20m 포장도로에 접합니다.
- 설비. 열병합 방식 지역난방, 엘리베이터, 위생·급배수설비, 출입구 보안개폐설비가 설치돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며 중로1류에 접합니다. 상대보호구역, 성장관리권역, 도시교통정비지역 등에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 3,003㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 공시지가는 1,620,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 내부 확인. 관계인 부재로 내부 이용상태는 건축물현황도와 탐문조사, 동 유형 구분건물의 일반적인 설비상황을 기준으로 평가됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임대차계약서 확인. JIN NANZHU의 임대차계약 체결일, 계약 상대방, 보증금, 차임, 계약기간과 보증금 지급증빙을 확인해야 합니다.
- 점유·전입 유지 확인. 현장 점유 상태와 주민등록 전입 유지 여부를 확인해야 대항력 판단이 가능합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 확정일자와 배당요구 여부, 배당요구 금액을 확인해야 우선변제와 미배당 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 농협 근저당 대조. 2022.01.04 말소등기와 예상배당표상 농협은행 채권 반영 사유를 원본 서류로 대조해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 안산시와 국의 압류 관련 체납세액, 법정기일과 배당순위를 확인해야 임차인 배당액의 변동 가능성을 판단할 수 있습니다.
- 현재 시세 조사. 같은 건물과 인근 유사 오피스텔의 최근 12개월 실거래, 최신 거래, 임대료와 공실 기간을 확인한 뒤 가격 상한을 정해야 합니다.
- 관리비·명도비 반영. 체납 관리비와 실제 점유자의 명도 조건을 확인해 총취득비용에 포함해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 전입세대열람, 배당요구 종기와 채권계산서를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가 17%”보다 보증금 한 줄이 먼저다
이 물건의 최저매각가는 22,353,000원으로 감정가의 16.81%에 불과합니다. 하지만 JIN NANZHU의 전입일은 2022.01.05로 말소기준권리인 2024.11.06 안산시 압류보다 앞서고, 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않았습니다. 따라서 매수인 인수액과 실질취득가는 현재 산정 불가입니다.
여기에 5회 유찰, 현재 시세를 검증할 실거래 비교자료의 부재, 등기상 말소된 농협 근저당이 예상배당에는 반영된 불일치까지 겹칩니다. 임차보증금과 배당구조가 확정되기 전에는 낮은 최저가를 가격 메리트로 해석해서는 안 됩니다. 이 사건은 권리 확인 전 입찰 보류가 타당한 고위험형 오피스텔입니다.