광주지방법원 2026타경30018. 광주역 남서측 인근의 광주역한국아델리움 18층 1814호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 기재되어 있으나 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 건물은 철근콘크리트구조 20층 건물이며, 대상 호실은 18층·복도식·남동향으로 조사됐습니다.
권리분석의 기준점은 2022.09.16. 우리은행 근저당권입니다. 이후 2024.11.05. 등기된 곽경수의 주택임차권과 2026.01.06. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 같은 날 말소기준권리보다 먼저 민간임대주택등기가 존재하고, 현황상 별도의 임차인 김대회가 확인되므로 단순히 “낙찰 후 모두 끝난다”고 결론내리기에는 확인할 부분이 남아 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30018 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 18층 1814호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 20층 건물 내 18층 1814호 · 복도식 · 남동향 |
| 소유자 | 유한회사비알케이 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 232,000,000원 / 129,920,000원 (2회 유찰 · 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 188,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 선행 등기와 미상 임차인은 확인 필요
말소기준은 2022.09.16. 우리은행 근저당권입니다. 등기상 채권최고액은 23,047,920,000원으로 기재돼 있고 공동담보목록이 연결돼 있으며, 같은 날 1번 근저당권 변경등기에는 채권최고액 56,520,000원 및 공동담보 해제가 기재돼 있습니다. 현재 배당 시뮬레이션은 우리은행 채권최고액 23,047,920,000원을 기준으로 계산돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 1명은 대항력 판정 불가
| 임차인 | 점유 / 사용 | 보증금·차임 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김대회 | 1814호 | 보증금 미상 · 월 700,000원 | 전입일 미상 · 확정일자 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 곽경수 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 188,400,000원 | 2022.12.15 / 2022.10.14 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 임차인은 없으므로 실제 임차인은 2명입니다. 곽경수는 임대차계약일 2022.10.26., 점유개시일 2022.10.28., 주민등록일 2022.12.15.로, 말소기준권리 2022.09.16.보다 늦어 대항력이 없습니다. 2024.11.05. 임차권등기가 이뤄졌고 배당요구도 같은 날 접수됐습니다.
③ 가격 — 56% 유찰가만 보고 ‘싸다’고 판단하면 안 된다
감정가는 232,000,000원이고 현재 최저매각가는 129,920,000원으로 감정가의 56%입니다. 2회 유찰됐다는 숫자만 보면 할인 폭은 커 보이지만, 이 사건에는 동일 물건의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래가가 없어 시장가격과 비교한 가격 메리트를 검증할 수 없습니다. 따라서 “감정가보다 44% 낮다”는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 평가하지 않습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 | 매수인 확정 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 129,920,000원 | 56% | 23,109,018,880원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 90,944,000원 | 39.2% | 23,147,412,992원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 63,660,799원 | 27.44% | 23,174,205,095원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 129,920,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,618,880원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 23,047,920,000원 | 127,301,120원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 188,400,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 129,920,000원 기준으로 집행비용 2,618,880원을 제외한 127,301,120원이 우리은행 근저당에 배당되고, 주택도시보증공사와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원으로 계산됩니다. 총 채권 미배당은 23,109,018,880원입니다. 매수인 확정 인수액 계산은 0원이지만 김대회의 임차관계 미상 위험은 별도입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 중흥동 소재 광주역 남서측 인근이며, 주위는 업무시설·일반상가·숙박시설 등이 소재하는 상업업무지대입니다.
- 교통. 건물 내 차량 출입이 용이하고 인근에 시내버스 승강장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물 내 18층, 복도식·남동향입니다. 위생·급배수, 도시가스 개별난방, 승강기, 소화전, 기계식 주차설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북측 약 30m 광대로, 동측 약 15m 중로, 남측 약 8m 소로에 접하고 남측 도로를 통해 출입합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구이며, 가로구역별 최고높이 제한지역·토지구획정리사업지구·중점경관관리구역·전통상업보존구역에 해당합니다.
- 공시지가. 1,115,000원/㎡이며 토지면적은 3,026.1㎡입니다. 감정평가상 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김대회 전입일 확인. 전입일이 말소기준 2022.09.16.보다 빠른지 늦은지가 대항력 판단의 핵심입니다.
- 김대회 보증금 확인. 월 차임 700,000원만 확인되고 보증금은 미상입니다. 보증금 규모를 확인해야 잠재 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 민간임대주택등기 대조. 말소기준보다 먼저 접수된 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각 후 처리관계를 원문에서 확인해야 합니다.
- 근저당 변경등기 확인. 최초 근저당 채권최고액 23,047,920,000원과 같은 날 변경등기의 56,520,000원·공동담보 해제 내용을 등기 원문과 함께 대조해야 합니다.
- 시세 별도 확인. 2회 유찰·56%라는 숫자만으로는 가격 메리트를 입증할 수 없습니다. 감정 이용상태가 오피스텔인 만큼 실제 유사 호실 거래가격을 확인한 뒤 입찰 상한을 정해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 현황상 김대회가 1814호 임차인으로 조사돼 있으므로 실제 점유 상태와 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 배당요구 관계를 입찰 직전 최신본으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “56% 유찰가보다 미상 임차인이 먼저다”
이 사건의 눈에 띄는 숫자는 감정가 232,000,000원에서 최저가 129,920,000원까지 내려온 2회 유찰·56%입니다. 하지만 가격을 판단할 최근 실거래 자료가 없으므로 이것만으로 “싸다”고 결론낼 수 없습니다. 권리 측면에서도 곽경수 임차권은 대항력이 없고 현재 계산상 확정 인수액은 0원이지만, 김대회의 전입일과 보증금이 모두 미상입니다.
여기에 말소기준권리보다 먼저 접수된 민간임대주택등기까지 존재합니다. 따라서 이 물건의 순서는 명확합니다. 가격 할인율을 보는 것보다 먼저 김대회 임차관계와 선행 민간임대주택등기를 확인해야 합니다. 두 항목이 정리되고 실제 시세까지 확인된 뒤에야 129,920,000원이 매력적인 입찰가인지 판단할 수 있습니다. 현재 단계의 결론은 “확정 인수 0원이나, 권리 확인은 아직 보류”입니다.
