수원지방법원 2025타경488. 시흥시 정왕동 시화엠티브이메가스퀘어 1층 113호입니다. 사건상 용도 표기는 대지이고, 집합건축물대장상 전유부 용도는 소매점입니다. 등기상 소유자는 전하라이며, 2022.07.15. 소유권이전 등기와 같은 날 농협은행주식회사의 채권최고액 880,800,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 2025.03.06. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
현재 회차의 최저매각가는 179,162,000원으로 감정가 1,066,000,000원의 16.81% 수준입니다. 하지만 이 숫자만으로 “싸다”고 결론 내리면 안 됩니다. 동일 물건군의 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않아 시장가격 대비 할인율 자체를 산정할 근거가 없기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경488 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 2718-1 시화엠티브이메가스퀘어 1층 113호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 · 집합건축물대장상 소매점 · 현황상 공실 |
| 소유자 | 전하라 · 2022.07.15. 소유권이전 · 거래가액 1,067,990,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,066,000,000원 / 179,162,000원 (5회 유찰) |
| 청구액 | 770,031,351원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 농협은행 근저당
임차인 신고 내역 없음. 현황은 공실로 기재돼 있고 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 2022.07.15. 농협은행주식회사의 근저당이 말소기준권리이며, 2025.03.06. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 앞선 코리아신탁주식회사의 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐고 같은 날 전하라 앞으로 소유권이 이전됐습니다.
② 가격 판단 — 감정가 대비 16.81%, 시세 대비 할인율은 미확인
감정가는 1,066,000,000원, 현재 최저매각가는 179,162,000원입니다. 다섯 차례 유찰돼 현재 회차 가격은 감정가 대비 16.81%까지 내려왔습니다. 다음 시나리오는 6회 유찰 시 125,413,399원, 7회 유찰 시 87,789,379원입니다.
그러나 실거래 비교자료가 없으므로 감정가와 최저가의 차이를 곧바로 시장가격 대비 할인으로 해석할 수 없습니다. 특히 본건은 집합건축물대장상 소매점이고 5회 유찰된 상태이므로, 유찰 횟수 자체가 환금성과 수요를 점검해야 할 신호입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 179,162,000원 | 175,853,732원 | 704,946,268원 |
| 6회 유찰 시 | 125,413,399원 | 122,857,611원 | 757,942,389원 |
| 7회 유찰 시 | 87,789,379원 | 85,809,170원 | 794,990,830원 |
③ 예상배당표 (매각가 179,162,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,308,268원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 880,800,000원 | 175,853,732원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 179,162,000원 가정 시 근저당권자에게 175,853,732원이 배당되고, 채권최고액 기준 미배당액은 704,946,268원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 거북섬 별빛공원 북서측 인근으로 각종 근린생활시설, 업무시설, 아파트단지 및 수변공원이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 일반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 용도는 소매점이며 현황은 공실입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 3층 건물 내 1층 113호이며, 공용 위생·급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 지하주차장이 설치돼 있습니다.
- 토지. 대체로 가장형 토지로 근린생활시설 건부지로 이용 중이며 북측 중로, 동측 보행자도로 등을 통해 접근 가능합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·특수지역·성장관리권역 등이 확인되며 공시지가는 2,145,000원/㎡입니다.
- 하자 여부. 위반건축물 표시는 없고 감정평가상 공부와의 차이는 기재되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세를 먼저 확인. 감정가 대비 16.81%라는 낙폭만으로 응찰가를 정하지 말고 동일 상가·동일 층·유사 전용면적의 실제 매매가격을 확인해야 합니다.
- 공실과 임대수익 확인. 현황이 공실이므로 현재 임대 가능 보증금·월세와 예상 공실기간을 확인해 수익률을 다시 계산해야 합니다.
- 별도등기 원본 확인. 대지권 목적 토지의 갑구1-1 금지사항등기 내용과 매각조건을 등기 원본 및 매각물건명세서에서 대조해야 합니다.
- 5회 유찰 원인 점검. 반복 유찰이 단순 고평가 때문인지, 상권·공실·호실 조건·환금성 문제 때문인지 현장 확인이 필요합니다.
- 배당과 인수 구분. 농협은행 근저당 미배당액이 크더라도 현재 예상분석상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자 미배당과 매수인 인수는 별개입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·건축물대장과 매각조건을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “16.81% = 싸다”는 공식은 없다
이 물건은 임차인 신고가 없고 예상 인수액도 0원이라 기본적인 권리구조는 비교적 단순합니다. 하지만 가격 판단은 별개의 문제입니다. 감정가 1,066,000,000원에서 5회 유찰돼 179,162,000원까지 내려왔어도, 비교할 실거래 시세가 없으므로 시장가격보다 싸다고 단정할 수 없습니다. 현황 공실의 소매점이고 반복 유찰이 이어졌으며 대지권 목적 토지의 별도등기도 확인됩니다. 따라서 이 사건의 결론은 “권리는 비교적 단순, 가격은 시세 확인 전 보류”입니다.
