수원지방법원 2025타경488. 시흥시 정왕동 시화엠티브이메가스퀘어 1층 113호로, 사건 용도는 대지이며 집합건축물대장상 전유부 용도는 소매점입니다. 현황은 공실로 기재돼 있습니다. 소유자 전하라가 거래가액 1,067,990,000원으로 소유권을 이전받은 날인 2022년 7월 15일, 농협은행주식회사가 채권최고액 880,800,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 확인되는 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
표면적인 등기 흐름만 보면 임차인 보증금이나 후순위 권리를 매수인이 떠안을 구조는 확인되지 않습니다. 다만 매각물건명세서 비고에는 “대지권의 목적인 토지에 별도등기(갑구 1-1 금지사항등기) 있음”이 명시돼 있습니다. 해당 별도등기의 구체적인 내용과 말소 여부, 매수인의 사용·처분에 미치는 영향은 반드시 토지 등기 원문으로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경488 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 2718-1 시화엠티브이메가스퀘어 제1층 제113호 도로명: 경기도 시흥시 거북섬둘레길 10 |
| 물건종류 / 용도 | 대지 · 집합건물 1층 113호 · 집합건축물대장상 소매점 · 현황 공실 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 3층 건물 내 1층 |
| 소유자 | 전하라 (단독소유 · 2022.07.15. 소유권이전등기 · 거래가액 1,067,990,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 1,066,000,000원 / 255,946,000원 (4회 유찰 · 감정가의 24.01%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행주식회사 / 770,031,351원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
| 등기 열람 기준 | 2026.07.22 · 수원지방법원 안산지원 시흥등기소 |
① 권리 흐름 — 계산상 인수 0원, 별도등기는 확인 필요
임차인 신고 내역은 없고 현황은 공실로 기재돼 있습니다. 말소기준권리는 2022.07.15. 농협은행주식회사의 근저당권이며, 2025.03.06. 접수된 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 이에 따라 현재 배당 계산에서는 매수인 인수액이 0원으로 산정됩니다.
② 가격 판단 — 실거래 대신 ‘4회 유찰’과 환금성을 본다
감정가는 1,066,000,000원, 현재 최저매각가는 255,946,000원입니다. 네 차례 유찰되며 감정가의 24.01%까지 낮아졌습니다. 다만 비교 가능한 실거래 자료가 없어 이 가격이 최근 시장가격보다 낮은지, 높은지를 확인할 근거는 제시되지 않았습니다. 감정가 대비 할인율만으로 ‘싸다’고 판단할 수 없는 이유입니다.
| 회차 시나리오 | 최저가 | 감정가 대비 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 255,946,000원 | 24.01% | 629,237,244원 |
| 5회 유찰 시 | 179,162,200원 | 16.81% | 704,946,071원 |
| 6회 유찰 시 | 125,413,539원 | 11.76% | 757,942,251원 |
회차가 내려갈수록 매각대금에서 농협은행주식회사에 배당되는 금액은 감소하고 미배당액은 커집니다. 그러나 이 근저당권의 미배당 잔액은 매수인이 승계하는 보증금이나 인수채무가 아닙니다. 가격 판단의 핵심은 채권자의 미회수액이 아니라, 해당 공실 소매점을 실제로 사용할 수 있는지와 재임대·재매각 수요가 존재하는지입니다.
③ 예상배당표 (매각가 255,946,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,383,244원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 880,800,000원 | 251,562,756원 |
| 근저당 미배당 | - | 629,237,244원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용을 제외한 매각대금 전액이 농협은행주식회사 근저당권에 배당되는 구조입니다. 근저당권 미배당액 629,237,244원은 채권자의 미회수액이며 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 시흥시 정왕동 거북섬 별빛공원 북서측 인근으로, 주변에는 근린생활시설·업무시설·아파트단지·수변공원이 소재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 일반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 현황·용도. 철근콘크리트구조 3층 건물 내 1층 113호이며, 집합건축물대장상 용도는 소매점입니다. 현황은 공실로 기재돼 있습니다.
- 접근. 토지는 대체로 가로장방형 평지이고 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 북측 중로에 접하며 동측 보행자도로 등을 통해 접근할 수 있습니다.
- 설비. 공용 위생·급배수설비, 승강기설비, 소화전설비와 지하주차장이 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·특수지역·성장관리권역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다. 토지면적은 6,939.5㎡, 공시지가는 2,145,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 없으며 공부와의 차이는 기재되지 않았습니다.
- 환금성. 실제 이용상태가 공실 소매점이고 네 차례 유찰됐습니다. 비교 가능한 실거래 자료도 없어 매수 수요와 재매각 가능성을 보수적으로 검토해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 별도등기 원문 확인. 대지권 목적 토지의 갑구 1-1 금지사항등기 내용, 존속 여부, 말소 조건과 매수인에게 미치는 영향을 토지 등기 원문으로 확인하세요.
- 공실 재확인. 현황은 공실로 기재돼 있지만 현장 방문을 통해 실제 점유자, 출입 가능 여부, 내부 적치물과 인도 상태를 다시 확인하세요.
- 소매점 사용 가능성. 집합건축물대장상 소매점 용도와 관리규약, 업종 제한, 영업에 필요한 인허가 가능 여부를 확인하세요.
- 상권·임대수익 검증. 최저가가 감정가의 24.01%라는 이유만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 주변 공실률·임대수요·예상 임대료를 별도로 조사하세요.
- 관리비와 보유비용. 공실 기간의 관리비 체납, 공용부분 관리비, 취득 이후 임차인을 구할 때까지의 보유비용을 관리주체에 확인하세요.
- 토지이용 제한 확인. 일반상업지역·국가산업단지·특수지역·토지거래계약 허가구역 등 적용 규제가 실제 이용과 처분에 미치는 영향을 관할기관에 확인하세요.
- 회차별 자금계획. 현재 최저가는 255,946,000원이며, 5회 유찰 시 179,162,200원, 6회 유찰 시 125,413,539원으로 제시돼 있습니다. 각 회차별 수익성과 자금 상한을 별도로 계산하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 변경 여부를 법원 원문으로 직접 확인하세요.
맺으며 — “낮은 최저가보다 먼저 볼 것”
이 물건은 임차인 신고가 없고 현황도 공실이며, 현재 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 권리분석은 여기서 끝나지 않습니다. 대지권 목적 토지의 별도등기가 명세서에 기재돼 있고, 집합건축물대장상 소매점인 물건이 이미 네 차례 유찰됐습니다. 비교할 실거래 자료도 없어 최저가 255,946,000원이 시장가격보다 낮다고 단정할 수 없습니다.
권리 계산은 단순하지만 권리 확인은 미완료이고, 가격은 낮아졌지만 환금성은 검증되지 않았습니다. 별도등기 원문, 현장 공실 상태, 상권 임대수요와 관리비를 확인한 뒤에도 수익성이 남는 경우에만 접근해야 합니다. 이 사건의 핵심은 감정가 대비 할인율이 아니라 왜 4회 유찰됐는지를 해소할 수 있느냐입니다.