감정가의 24%까지 내려왔지만, ‘싼 사무소’인지는 아직 모른다 — 시티프론트561더파이브 315호

수원지방법원 2025타경497. 시흥시청 남측 인근의 시티프론트561더파이브 3층 315호로, 감정평가상 업무시설(사무소)로 이용 중인 물건입니다. 최정호 씨가 거래가 146,190,000원에 취득한 뒤 2023년 8월 25일 하나은행에 채권최고액 120,000,000원의 근저당을 설정했고, 같은 날 퍼스트엠앤디의 채권최고액 108,000,000원 근저당도 뒤따랐습니다.

경매의 말소기준은 접수번호가 앞선 하나은행 근저당입니다. 이후의 퍼스트엠앤디 근저당, 서울신용보증재단·케이비국민카드 가압류와 경매개시결정은 매각으로 모두 소멸합니다. 최저가에서 채권자들에게 대규모 미배당이 발생하지만, 그 미배당 채권이 낙찰자에게 넘어오는 구조는 아닙니다. 이 사건의 핵심은 권리보다는 현재 가격이 실제 사무소 매매·임대시장과 맞는지입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 채권 미배당과 매수인 인수는 다르다

임차인 없음. 보증금이나 대항력 임차인 인수 문제는 확인되지 않습니다. 말소기준인 하나은행 근저당을 포함해 퍼스트엠앤디 근저당, 서울신용보증재단과 케이비국민카드의 가압류는 매각으로 소멸하는 권리입니다. 퍼스트엠앤디 근저당은 314호와 공동담보 관계였으나, 314호에 관한 공동담보는 2025년 11월 20일 소멸 부기됐고 315호의 근저당 자체는 배당표상 후순위 채권으로 남아 있습니다.

② 가격 구조 — 감정가 24%는 시세의 24%가 아니다

감정가는 146,000,000원, 현재 최저매각가는 35,054,000원으로 감정가의 24.0%입니다. 다만 비교 가능한 동일·유사 사무소의 최근 실거래 가격이 확인되지 않아, 이 할인율을 곧바로 시장가 대비 할인율로 해석할 수는 없습니다.

유찰이 더 진행될수록 채권자의 미배당액은 커지지만 매수인의 권리 인수액은 계속 0원입니다. 따라서 추가 유찰 여부는 권리 문제가 아니라 사무소의 실제 매매가, 임대료, 공실 가능성, 관리비를 종합해 응찰가를 정하는 문제입니다.

③ 예상배당표 (매각가 35,054,000원 가정)

채권자 총 채권액 259,963,361원 중 34,023,028원이 배당되고, 미배당은 225,940,333원으로 추정됩니다. 당해세와 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 매수인 권리 인수액은 0원입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 감정평가상 업무시설인 사무소로 이용 중입니다. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 입지. 시흥시청 남측 인근으로 근린생활시설, 오피스텔, 업무시설, 아파트가 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 버스정류장과 서해선 시흥시청역까지의 거리와 운행 빈도를 고려한 대중교통 여건은 보통입니다.
• 도로. 북측 약 20m, 동측 약 15m, 남서측 약 12m 내외의 포장도로에 접한 중로각지입니다.
• 토지. 사다리형 평지의 업무용 건부지이며 공시지가는 2,977,000원/㎡, 토지면적은 3,645㎡입니다.
• 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역과 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
• 설비. 위생·급배수·소화전·주차·승강기 설비가 설치돼 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최근 매매가 확인. 감정가 대비 할인율이 아니라 같은 건물 3층 또는 유사 사무소의 최근 실거래가와 현재 매물 호가를 기준으로 응찰 상한을 정하세요.
• 임대수익 확인. 실제 보증금·월세, 공실 기간, 부가세 포함 여부와 임대관리 비용을 확인해 기대수익을 다시 계산하세요.
• 점유 상태 확인. 감정평가상 사무소로 이용 중이므로 실제 사용 주체와 인도 가능 시기, 내부 집기와 시설물의 소유 관계를 현장에서 확인해야 합니다.
• 관리비 미납. 2025년 6월분까지 공용부분 관리비 1,537,520원이 미납됐다는 신고서가 제출돼 있습니다. 관리사무소에서 현재 체납액과 승계 범위를 확인하세요.
• 공동담보 관계. 퍼스트엠앤디 근저당의 314호 공동담보 소멸 부기와 315호에 남은 근저당 현황을 최신 등기부에서 다시 대조하세요.
• 토지거래허가 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부가 실제 취득·이용 절차에 미치는 영향을 관할 행정기관에 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 관리비 미납신고서를 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — “권리는 합격, 가격은 미확정”

이 물건은 하나은행 근저당을 말소기준으로 후순위 근저당과 가압류가 모두 소멸하고 임차인도 없어, 낙찰자가 인수할 권리는 0원입니다. 권리 자체는 비교적 단순합니다.

그러나 감정가 146,000,000원이 4회 유찰돼 35,054,000원까지 내려왔다는 사실만으로 저렴하다고 결론 내릴 수는 없습니다. 업무시설 사무소는 임대수익과 공실, 관리비, 실제 매매수요가 가격의 기준입니다. 여기에 공용부분 관리비 1,537,520원 미납 신고도 있습니다. 권리는 합격이지만, 가격과 환금성은 현장·시세 검증 전까지 보류. 이 사건의 승부처는 낮아진 최저가가 아니라, 그 가격으로 실제 임대와 재매각이 가능한지입니다.