광주지방법원 2026타경30069. 광주역 남서측 인근 광주역한국아델리움 9층 914호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 감정가는 219,300,000원이며 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 122,808,000원, 감정가의 56%입니다. 신청채권자의 청구금액은 180,400,000원입니다.
권리의 기준점은 2022.09.16. 설정된 우리은행 근저당입니다. 등기부에는 최초 채권최고액 23,047,920,000원과 같은 날 변경등기로 채권최고액 56,520,000원·공동담보 해제가 기재돼 있습니다. 이후 2024.11.07. 이강민의 주택임차권등기, 2026.01.08. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어집니다. 배당 시나리오는 현재 회차 매각가에서 매수인 인수 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30069 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 9층 914호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔로 이용중 · 지하2층~지상20층 건물 내 9층 914호 |
| 소유자 | 유한회사비알케이 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 219,300,000원 / 122,808,000원 (2회 유찰 · 감정가 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 180,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 임차권은 대항력 없음
말소기준은 2022.09.16. 우리은행 근저당입니다. 이강민은 임대차계약일과 확정일자는 2022.09.19., 점유개시는 2022.10.11., 주민등록은 2023.01.11.로 확인됩니다. 주민등록일이 말소기준권리보다 늦어 제공된 판정 역시 대항력 없음입니다. 임차보증금은 180,400,000원이고 2024.11.07. 배당요구가 확인됩니다.
② 임차인 — 실제 조사된 2명, 한 명은 미상 위험
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금·차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김나라 | 914호 · 주거 | 보증금 미상 월 700,000원 | 가능·미상 전입신고일 미상 | 미상 확정일자 미상 | 미상 |
| 이강민 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 180,400,000원 | 없음 주민등록 2023.01.11. | 미상 확정일자 2022.09.19. · 배당요구 2024.11.07. | 인수 0원 |
이강민의 보증금 180,400,000원이 현재 최저가 122,808,000원보다 크지만, 대항력 있는 임차인이 아니므로 낙찰가가 내려갈수록 매수인 인수액이 증가해 실질취득가가 보증금에 고정되는 유형에는 해당하지 않습니다. 현재 제공된 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 김나라는 핵심 정보가 확인되지 않아 별도 확인이 필요합니다.
③ 가격 — 56%까지 내려왔지만 시세 판단은 유보
현재 최저매각가는 122,808,000원으로 감정가 219,300,000원의 56%입니다. 다음 회차 시나리오는 85,965,600원(감정가 39.2%), 그 다음은 60,175,919원(감정가 27.44%)입니다. 다만 동일 물건 또는 비교 가능한 실거래 자료가 확인되지 않아 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 122,808,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,519,312원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 23,047,920,000원 | 120,288,688원 |
| 3. 갑구 2번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 180,400,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 2,519,312원 후 우리은행에 120,288,688원이 배당되고, 주택도시보증공사와 소유자 배당은 0원입니다. 총 채권 미배당액은 23,108,031,312원이며, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 중흥동 소재 광주역 남서측 인근으로, 주위에는 아파트단지·근린생활시설·숙박시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 소재해 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가 현황은 오피스텔 이용입니다. 현장조사 당시 이해관계인 부재로 내부 확인은 생략됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층~지상20층 건물이며 기본 위생·급배수·소방·승강기·도시가스 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 토지구획정리사업지구·방화지구·전통상업보존구역·중점경관관리구역 등에 포함되고 시가지경관지구에 저촉됩니다. 공시지가는 1,115,000원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김나라 전입·보증금 확인. 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 여부가 미상입니다. 입찰 전 최신 전입세대 확인과 매각물건명세서 보완 여부를 대조해야 합니다.
- 이강민 임차권 확인. 보증금 180,400,000원이나 주민등록일이 말소기준권리 이후이므로 제공된 판정상 대항력은 없습니다.
- 가격은 실거래로 재검증. 현재 최저가가 감정가의 56%라는 사실만으로 저가 매수라고 단정하지 말고 실제 거래가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 현장조사 당시 내부 확인이 생략돼 실제 내부 상태와 수선 필요 여부가 확인되지 않았습니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 등기부 갑구에는 2022.09.16. 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 입찰 전 최신 등기와 매각조건을 원본에서 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 인수 0원보다 ‘미상 임차인’ 확인이 먼저
이 사건은 현재 최저가가 감정가의 56%까지 내려왔고, 등기된 이강민 임차권은 말소기준 이후 주민등록으로 대항력이 없으며 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 914호에는 김나라가 별도로 조사돼 있고 보증금·전입일·확정일자가 확인되지 않았습니다. 그래서 결론은 단순한 ‘권리 깨끗’이 아닙니다. 확인된 등기권리는 인수 0원, 미상 점유자는 확인 전까지 리스크 유지. 또한 실거래 근거가 없으므로 122,808,000원이 시세보다 저렴하다는 판단 역시 별도 시세 확인 전에는 유보하는 것이 맞습니다.
