광주지방법원 2026타경30094. 광주역 남서측 인근의 광주역한국아델리움 9층 922호입니다. 사건 용도 표시는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 권리의 출발점은 2022.09.16 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 등기상 채권최고액은 23,047,920,000원이며 공동담보가 설정된 권리로, 이 사건에서는 이 근저당권이 말소기준입니다.
임차권자 김선화의 임대차계약일과 주민등록일은 2022.10.14, 점유개시일은 2022.10.28입니다. 모두 말소기준일인 2022.09.16보다 뒤이므로 데이터상 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 2024.11.13 주택임차권등기가 이루어졌지만 이 역시 말소기준 뒤의 권리로 매각으로 소멸하며, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30094 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 9층 922호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 20층 중 9층 922호 |
| 소유자 | 유한회사비알케이 |
| 감정가 / 최저가 | 232,000,000원 / 129,920,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 180,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 임차권
2022.09.16 소유권보존과 함께 우리은행 근저당권이 설정됐고, 같은 날 민간임대주택등기도 기재됐습니다. 김선화의 주민등록일 2022.10.14과 점유개시일 2022.10.28은 말소기준권리보다 늦습니다. 이후 2024.11.13 주택임차권등기가 이루어졌고, 2026.01.09 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다. 경매개시결정과 후순위 임차권은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 보증금은 크지만 인수는 0원
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·점유 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김선화 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 180,400,000원 | 주민등록 2022.10.14 점유개시 2022.10.28 확정일자 2022.10.13 | 대항력 없음 매각 소멸 배당요구 |
③ 예상배당표 (매각가 129,920,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,618,880원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 23,047,920,000원 | 127,301,120원 |
| 2. 갑구 2번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 180,400,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 129,920,000원 가정 시 집행비용 2,618,880원을 제외한 127,301,120원이 우리은행 근저당권에 배당되고, 주택도시보증공사와 소유자에게 돌아갈 금액은 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 채권자 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 129,920,000원 | 56% | 127,301,120원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 90,944,000원 | 39.2% | 88,907,008원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 63,660,799원 | 27.44% | 62,114,905원 | 0원 |
현재 최저가가 감정가 대비 56%까지 내려왔다는 점은 분명하지만, 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 특히 감정평가 이용상태가 오피스텔이고 주변도 업무시설·근린상가·숙박시설 등이 혼재하는 노선상가지대로 조사된 만큼, 실제 매매가와 임대수익 수준을 별도로 확인해야 가격 판단이 가능합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 신안동 광주역 남서측 인근이며, 주위는 업무시설·근린상가·숙박시설 등이 혼재하는 노선상가지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 시내버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔이며, 건물은 철근콘크리트구조 20층 중 9층입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·소방·도시가스·난방·주차장 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북동측 왕복4차선, 남동측 왕복3차선, 남서측 왕복2차선 포장도로에 접하고 차량 진출입로가 개설돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역이며 공시지가는 1,115,000원/㎡입니다. 방화지구·시가지경관지구·전통상업보존구역·중점경관관리구역 등이 기재돼 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 원본 대조. 김선화의 주민등록일 2022.10.14·점유개시일 2022.10.28과 말소기준일 2022.09.16을 등기부·매각물건명세서 원본에서 다시 확인하세요.
- 시세 확인. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 56%라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 용도 확인. 사건상 용도 표시는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 실제 이용·건축물대장·대출 가능 조건을 함께 확인해야 합니다.
- 임대관계 확인. 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 현재 점유상태를 현장에서 재확인하세요.
- 배당표 한계. 현재 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
맺으며 — 권리는 명확, 가격은 검증 필요
이 사건의 핵심은 180,400,000원 임차보증금이 있어도 매수인이 이를 인수하는 구조는 아니라는 점입니다. 우리은행 근저당권이 2022.09.16 먼저 설정됐고, 임차인의 주민등록과 점유는 그 뒤이므로 후순위 임차권은 매각으로 소멸합니다. 제공된 모든 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 가격 판단은 별개입니다. 현재 최저가는 129,920,000원으로 감정가의 56%지만 실거래 시세 자료가 없고, 감정상 이용상태도 오피스텔입니다. 따라서 이 사건은 권리상 인수 위험은 낮지만, 실제 가격 메리트는 별도의 시세·임대수익 확인 후 판단해야 하는 물건입니다.
