수원지방법원 2025타경561. 시흥시 배곧동 골드테크노밸리 4층 426호입니다. 등기상 현재 소유자는 문종기이며, 2024.01.23 거래가액 215,568,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 주식회사국민은행 근저당권 213,600,000원이 말소기준권리입니다. 이후 2025.04.14 임의경매개시결정과 2025.06.02 신한자산신탁 주식회사 가압류는 모두 매각으로 소멸합니다.
권리구조 자체는 복잡하지 않습니다. 임차인은 없고 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 가격만 보면 감정가 219,000,000원에서 최저매각가 36,806,000원까지 내려와 있습니다. 이미 다섯 번 유찰된 결과이므로, 단순한 할인율보다 왜 반복 유찰됐는지를 확인하는 것이 핵심입니다. 특히 집합건축물대장상 용도가 지식산업센터라는 점을 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경561 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 배곧동 294-1 골드테크노밸리 4층 426호 |
| 도로명주소 | 경기도 시흥시 서울대학로 77 |
| 물건종류 / 용도 | 기타 · 집합건축물대장상 지식산업센터 |
| 소유자 | 문종기 · 2024.01.23 거래가액 215,568,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 219,000,000원 / 36,806,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 183,662,985원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 현재 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 등기상 2023.07.18 주식회사무궁화신탁 명의의 신탁등기가 있었으나 이미 말소되었고, 2024.01.23 문종기 명의로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 주식회사국민은행 근저당권이 말소기준이며, 이후 임의경매개시결정과 신한자산신탁 주식회사 가압류는 매각으로 소멸합니다.
② 가격 — 5회 유찰, 감정가의 16.81%
감정가는 219,000,000원, 현재 최저매각가는 36,806,000원입니다. 현재 회차는 5회 유찰 상태로 감정가의 16.81%입니다. 추가 유찰 시 제시된 시나리오는 6회 유찰 25,764,200원, 7회 유찰 18,034,940원입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 16.81% | 36,806,000원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 11.76% | 25,764,200원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 8.24% | 18,034,940원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 36,806,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,062,508원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 213,600,000원 | 35,743,492원 |
| 2. 가압류 · 신한자산신탁 주식회사 | 322,901,600원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 536,501,600원 중 예상 채권자 배당은 35,743,492원이며, 미배당액은 500,758,108원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 매각가의 2.9% 수준으로 추정된 1,062,508원입니다.
④ 토지·용도 메모
- 용도. 사건상 용도 표기는 기타이며, 집합건축물대장상 용도는 지식산업센터입니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 업무용이며 지형은 평지·가로장방입니다.
- 용도지역. 준주거지역·도시지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 도로. 대로2류(폭 30m~35m), 중로1류(폭 20m~25m), 소로1류(폭 10m~12m)에 접합니다.
- 공시지가. 1,857,000원/㎡이며 토지면적은 7,291.5㎡입니다.
- 위반건축물. 위반사항은 표시되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 반복 유찰 원인 확인. 이미 5회 유찰됐습니다. 최저가가 낮다는 이유만으로 응찰하기보다 용도·수요·환금성 측면의 원인을 우선 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 집합건축물대장상 지식산업센터이므로 실제 사용 가능 범위와 취득·사용 조건을 원본 서류에서 확인하는 것이 중요합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준은 2024.01.23 주식회사국민은행 근저당권이며 이후 경매개시결정과 가압류가 매각으로 소멸하는지 입찰 직전 등기사항을 다시 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 실제 현황과 인도 가능 여부는 현장에서 별도 확인해야 합니다.
- 가격 상한 설정. 감정가 대비 16.81%라는 비율 자체를 시세 할인율로 보지 말고, 실제 거래 가능 가격을 확인한 뒤 응찰 상한을 정해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 반복 유찰의 이유가 핵심
이 물건은 임차인 없고 매수인 인수액도 0원이라 권리 인수 측면은 단순합니다. 2024.01.23 국민은행 근저당권이 말소기준이고 이후 경매개시결정과 가압류가 매각으로 소멸합니다. 반면 가격은 감정가 219,000,000원에서 5회 유찰을 거쳐 36,806,000원까지 내려왔습니다. 감정가 대비 16.81%라는 숫자는 강한 할인처럼 보이지만, 지식산업센터라는 용도와 반복 유찰 자체가 환금성·수요를 점검하라는 신호입니다. 권리는 통과, 가격은 현장과 시장 확인 후 판단. 이 사건의 승부처는 낮은 최저가보다 다섯 번 유찰된 이유를 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
