수원지방법원 2025타경561. 시흥시 배곧동 골드테크노밸리 4층 426호로, 집합건축물대장상 용도는 지식산업센터입니다. 현재 소유자 문종기 씨는 2024년 1월 23일 거래가액 215,568,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 주식회사국민은행 앞으로 채권최고액 213,600,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 임의경매개시결정과 신한자산신탁 주식회사의 가압류는 매각으로 소멸합니다.
권리만 보면 매수인이 떠안을 등기상 권리나 임차보증금은 확인되지 않습니다. 하지만 현재 최저매각가는 감정가 219,000,000원에서 네 차례 유찰돼 52,581,000원까지 내려왔습니다. 감정가 대비 낙폭이 크다는 사실은 분명하지만, 감정가와 현재 시세는 같은 개념이 아닙니다. 실거래 비교값이 없는 상태에서 최저가만 보고 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경561 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 배곧동 294-1 골드테크노밸리 4층 426호 도로명: 경기도 시흥시 서울대학로 77 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 집합건축물대장상 지식산업센터 |
| 소유자 | 문종기 (2024.01.23 거래가액 215,568,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 219,000,000원 / 52,581,000원 (4회 유찰, 감정가의 24.01%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 183,662,985원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
| 임차인 / 인수액 | 확인된 임차인 없음 / 매수인 인수 0원 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
최초에는 주식회사무궁화신탁 명의의 신탁등기가 있었으나, 2024년 1월 23일 신탁재산 처분에 따른 문종기 명의 소유권이전과 함께 기존 신탁등기가 말소됐습니다. 같은 날 설정된 국민은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 2025년 4월 14일 임의경매개시결정과 2025년 6월 2일 신한자산신탁 주식회사의 가압류는 모두 말소기준권리보다 늦어 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 감정가의 24.01%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저매각가는 52,581,000원으로 감정가 219,000,000원의 24.01%입니다. 소유자의 2024년 등기상 거래가액은 215,568,000원이지만, 이 금액만으로 현재 시장가격을 확정할 수는 없습니다. 비교 가능한 최근 실거래 가격이 없으므로, 이 물건의 가격 메리트는 최저가와 감정가의 차이가 아니라 현장 임대·매매 가능 가격을 별도로 확인한 뒤 판단해야 합니다.
다음 회차까지 유찰될 경우 최저가 시나리오는 5회 유찰 시 36,806,700원, 6회 유찰 시 25,764,690원입니다. 그러나 매각가가 낮아질수록 채권자의 미배당액만 증가하며, 말소되는 채권의 미배당분이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 52,581,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,346,458원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 213,600,000원 | 51,234,542원 |
| 2. 가압류 · 신한자산신탁 주식회사 | 322,901,600원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 536,501,600원 중 예상 배당액은 51,234,542원이며, 미배당액은 485,267,058원입니다. 국민은행의 신청채권 183,662,985원도 전액 충족되지 않습니다. 다만 말소기준권리와 후순위 가압류의 미배당 채권은 매수인이 인수하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (토지·공부 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 지식산업센터이며, 토지이용상황은 업무용입니다. 주거용 아파트가 아니므로 실제 사용 목적과 지식산업센터 입주·이용 가능 여부를 기준으로 검토해야 합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 7,291.5㎡이며 평지의 가로장방형 토지입니다. 도로접면은 광대소각으로 표시돼 있습니다.
- 도로. 폭 30m~35m의 대로2류, 폭 20m~25m의 중로1류, 폭 10m~12m의 소로1류에 접합니다.
- 용도지역·규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역· 토지거래계약에 관한 허가구역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 1㎡당 1,857,000원입니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 네 차례 유찰된 이력이 현재 확인되는 가장 직접적인 수요 지표입니다. 낙찰 후 재매각 가능성과 임대수요는 현장 거래사례를 통해 별도로 검증해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래·호가 대조. 감정가나 2024년 취득가가 아닌, 동일 건물 및 인근 지식산업센터의 최근 매매가와 실제 임대조건을 확인해 응찰가 상한을 정하세요.
- 용도 적합성. 집합건축물대장상 지식산업센터입니다. 본인의 사업·임대 목적에 맞는 입주와 이용이 가능한지 관계 기관과 관리 주체를 통해 확인하세요.
- 점유·명도. 확인된 임차인은 없지만 실제 점유자와 내부 이용 상태를 현장에서 확인하고, 점유자가 있다면 인도·명도 절차를 예상하세요.
- 관리비·공과금. 네 차례 유찰된 업무용 집합건물인 만큼 관리비 체납액과 공용부분 부담, 전기·설비 사용 상태를 확인하세요.
- 토지거래허가구역. 토지가 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함된 것으로 표시돼 있으므로, 해당 집합건물 거래에 적용되는 절차와 제한 여부를 입찰 전에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 매각기일 진행 상태를 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격과 환금성은 보수적으로”
이 물건은 확인된 임차인이 없고 말소기준 이후의 경매개시결정과 가압류가 소멸해, 매수인이 인수할 금액은 0원입니다. 권리분석만 놓고 보면 비교적 단순합니다. 그러나 감정가 219,000,000원에서 네 차례 유찰돼 52,581,000원까지 내려온 과정과 지식산업센터라는 용도를 함께 봐야 합니다.
비교 가능한 최근 실거래 가격이 없는 상황에서는 감정가 대비 할인율만으로 저평가라고 결론 낼 수 없습니다. 총 채권 미배당액이 크더라도 그 채무가 매수인에게 승계되는 것은 아니지만, 반복 유찰은 환금성과 수요를 반드시 확인하라는 신호입니다. 권리는 합격, 가격 판단은 현장 시세 확인 전까지 보류. 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라, 실제 이용가치와 재매각 가능성이 52,581,000원을 뒷받침하는지입니다.