수원지방법원 2025타경572. 안산시 단원구 초지동 엔즈타워오피스텔 8층 807호입니다. 현재 소유자 김윤상은 2022.11.24 소유권을 이전받았고 등기부에는 거래가액 140,000,000원이 기재돼 있습니다. 이후 2024.11.26 남동세무서장의 압류가 설정됐고, 2025.04.25 장윤진이 청구금액 130,000,000원으로 강제경매를 신청했습니다. 2025.07.03에는 국민건강보험공단 압류가 추가됐습니다.
등기부만 보면 말소기준 압류와 그 뒤의 강제경매개시결정·국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기부 바깥에 있습니다. 807호를 주거로 사용하는 장윤진의 전입일은 현 소유자 김윤상의 소유권 취득일보다도 앞선 2022.09.06입니다. 더구나 이 점유 신고자와 경매 신청채권자의 이름이 모두 장윤진이고, 등기상 신청채권자의 주소 역시 본건 807호로 기재돼 있습니다. 진정한 임대차인지, 채권자와 점유자의 관계가 무엇인지, 청구금액과 보증금이 어떤 관계인지 원본 확인이 필요한 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경572 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 초지동 743 엔즈타워오피스텔 8층 807호 도로명: 경기도 안산시 단원구 원포공원1로 71 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 집합건축물대장상 오피스텔 · 주거 점유 신고 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 · 지하 1층, 지상 18층 건물 중 8층 807호 |
| 소유자 | 김윤상 (2022.11.24 소유권이전 · 거래가액 140,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 85,000,000원 / 29,155,000원 (3회 유찰 · 감정가 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 장윤진 / 130,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
① 권리 흐름 — 선순위 점유 리스크가 핵심
말소기준은 2024.11.26 남동세무서장의 압류입니다. 이 압류와 뒤이어 등기된 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 과거 케이비부동산신탁 명의의 신탁등기는 2017.07.04 말소됐으므로 현재의 신탁 인수 문제는 나타나지 않습니다.
임차인·점유 관계
| 점유자 | 사용부분 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장윤진 | 엔즈타워오피스텔 807호 · 주거 | 2022.09.06 | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관 대위·승계에 따른 중복신고는 없으며, 점유 신고자는 1명입니다. 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 여부도 판단할 수 없습니다.
② 가격 해석 — 감정가 34.3%만 보고 싸다고 할 수 없다
현재 최저매각가는 29,155,000원으로 감정가의 34.3%입니다. 4회 유찰 시 20,408,500원, 5회 유찰 시 14,285,950원으로 낮아지는 시나리오가 제시돼 있습니다. 그러나 동일 오피스텔의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 비교값은 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 시세 메리트를 판정할 수 없습니다.
또한 이 사건은 낙찰가 자체보다 선순위 점유자의 미배당 보증금이 더 중요합니다. 대항력이 인정되고 보증금이 낙찰가보다 크다면, 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 가까워질 수 있습니다. 즉 추가 유찰이 반드시 총취득비용 감소로 연결되는 사건이 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 29,155,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 924,790원 | - |
| 1. 경매신청채권 · 장윤진 | 130,000,000원 | 28,230,210원 | 101,769,790원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
집행비용과 신청채권자 청구금액을 기준으로 한 예상치입니다. 압류 채권액, 당해세·최우선변제 및 임차보증금은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 신청채권자의 미배당액은 곧바로 매수인 인수액을 뜻하지 않으며, 임차보증금 인수 여부는 별도로 판단해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 신청채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 29,155,000원 | 28,230,210원 | 101,769,790원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 20,408,500원 | 19,641,147원 | 110,358,853원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 14,285,950원 | 13,628,803원 | 116,371,197원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 집합건축물대장상 오피스텔이며, 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 18층 건물의 8층 807호입니다.
- 주위환경. 별망중학교 남서측 인근으로 오피스텔, 근린생활시설, 공원 및 아파트가 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 일반 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 건물 서측과 북측으로 중로에 접하고, 토지는 대체로 장방형의 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며 중로1류와 중로2류에 접합니다. 공시지가는 1,655,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 위생·급배수·난방·승강기·소화전 설비가 갖춰져 있고, 위반건축물 및 공부와의 차이는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 오피스텔 용도에 3회 유찰된 물건으로, 감정가 대비 할인율보다 실제 임대수요·관리비·동일 건물 거래와 임차권 정리가 환금성을 좌우합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대차 원본. 장윤진의 임대차계약서, 보증금 지급자료, 점유개시 자료와 전입세대확인서를 대조하세요.
- 확정일자·배당요구. 확정일자와 배당요구 여부에 따라 우선변제와 미배당 보증금 규모가 달라질 수 있습니다.
- 채권 원인. 신청채권자 장윤진의 청구금액 130,000,000원이 임차보증금인지 다른 채권인지 집행권원과 경매신청서로 확인하세요.
- 동일인 관계. 점유자와 신청채권자가 동일한 정황이 진정한 임대차, 채권회수 목적 또는 관계인 점유 중 어느 구조인지 확인해야 합니다.
- 세금·압류. 남동세무서와 국민건강보험공단 압류액, 당해세 여부와 배당순위를 확인하세요.
- 시세 대조. 엔즈타워오피스텔 동일 면적·층의 최근 12개월 실거래와 현재 매물을 별도로 확인해 최저가가 실제 시세보다 낮은지 검증하세요.
- 관리비·명도. 관리비 체납액과 공용부분 승계 범위, 현재 점유 상태와 명도 협의 가능성을 관리사무소·현장조사로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차자료와 배당요구 종기 내역을 최종 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “34.3% 할인보다 보증금 미상이 더 크다”
이 물건은 숫자만 보면 감정가 85,000,000원에서 최저가 29,155,000원까지 내려온 고할인 오피스텔입니다. 하지만 권리분석의 결론은 할인율이 아니라 실질취득액으로 내려야 합니다. 2022.09.06 전입한 장윤진은 말소기준 압류보다 앞선 점유 신고자이고, 보증금·확정일자·배당요구 여부가 모두 미상입니다. 따라서 대항력은 가능·미상이고 매수인 인수액 역시 확정할 수 없습니다.
점유자와 신청채권자가 동일하다는 정황도 결론을 가볍게 내리지 못하게 합니다. 이 관계가 해명되고 임차보증금이 확인되기 전에는 29,155,000원을 총취득비용으로 보면 안 됩니다. 가격은 싸 보이지만 실질가격은 아직 보이지 않는 사건. 원본 서류로 임대차와 채권 원인을 해소하기 전까지는 입찰 보류가 합리적입니다.
