수원지방법원 2025타경590. 시흥시 은행동 은계레이크파크 1층 101호입니다. 사건상 용도 표기는 오피스텔이지만 감정평가 이용상태는 공부상 소매점이며 기준시점 현재 내부 공사중으로 조사됐습니다. 소유자는 이두표이고, 2023.10.11. 소유권이전과 같은 날 국민은행이 채권최고액 912,000,000원의 근저당을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준입니다.
등기 흐름에서 눈에 띄는 것은 말소기준보다 앞선 2022.10.12. 시흥시 압류입니다. 그러나 이 압류는 2022.12.28. 해제에 따라 말소됐기 때문에 현재 매수인이 떠안을 권리로 남아 있지 않습니다. 이후 2025년부터 붙은 가압류·압류와 경매개시결정은 말소기준 후순위로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경590 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 은행동 606-1 은계레이크파크 1층 101호 |
| 도로명 | 경기도 시흥시 은계호수로 50 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 공부상 소매점 · 내부 공사중 |
| 소유자 | 이두표 · 2023.10.11. 소유권이전 · 거래가액 926,792,989원 |
| 감정가 / 최저가 | 925,000,000원 / 222,092,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사국민은행 / 783,403,491원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 임차인 | 임차인 없음 |
① 권리 흐름 — 선순위 압류는 이미 말소, 기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2023.10.11. 국민은행 근저당권입니다. 그보다 앞선 2022.10.12. 시흥시 압류는 2022.12.28. 해제로 이미 말소됐습니다. 국민은행 근저당 이후의 충남신용보증재단 가압류, 시흥시 압류, 경매개시결정, 국·부산광역시 동구·수원시·국민건강보험공단의 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 임차인은 확인되지 않아 임차보증금 인수 문제도 없습니다.
② 가격 판단 — 4회 유찰만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가는 925,000,000원이고 현재 최저매각가는 222,092,000원으로, 시나리오상 감정가의 24.01%입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 내려왔지만 비교할 최근 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 실제 시장가보다 낮은지, 높은지 확인할 근거가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
특히 감정평가상 이 호실은 공부상 소매점이고 내부 인테리어 공사중입니다. 건물 부지는 근린생활시설 및 오피스텔 건부지로 조사됐지만, 본건 자체는 1층 소매점 이용상태입니다. 4회 유찰이라는 결과도 현재 가격에서 시장 수요와 활용 가능성을 별도로 검증해야 한다는 신호로 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 222,092,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,909,288원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 912,000,000원 | 218,182,712원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 충남신용보증재단 | 20,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 932,000,000원 중 예상 배당액은 218,182,712원, 미배당은 713,817,288원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차 시나리오 — 낙찰가 하락과 채권 미배당
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 24% | 222,092,000원 | 218,182,712원 | 713,817,288원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 155,464,400원 | 152,487,898원 | 779,512,102원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 12% | 108,825,080원 | 106,501,529원 | 825,498,471원 | 0원 |
유찰이 더 진행돼도 제시된 시나리오에서 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 반면 매각대금이 낮아질수록 국민은행을 포함한 채권자의 미배당은 커집니다. 이는 매수인의 추가 부담이 늘어난다는 뜻은 아니며, 배당받지 못하는 채권액이 증가하는 구조입니다.
⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 은행고등학교 북측 인근으로, 각종 신축 근린생활시설과 대단위 아파트단지가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 이용상태. 본건은 공부상 소매점이며 기준시점 현재 내부 공사중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층 건물 중 1층 101호입니다.
- 도로. 남서측 약 12미터, 남동측 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 3,399,000원/㎡입니다.
- 토지. 사다리형 평지, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 토지면적은 1,535.2㎡입니다.
- 시설. 위생·급배수시설, 승강기, 화재탐지·경보설비, 소화전설비가 설치돼 있습니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상이나, 확인된 임차인은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 감정가의 24.01%까지 내려왔다는 사실만으로 시세 대비 저가라고 판단하지 말고, 1층 소매점의 실제 매매·임대 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 실제 용도 확인. 사건상 용도는 오피스텔이지만 본건의 감정평가 이용상태는 공부상 소매점입니다. 주거용으로 가정해서는 안 됩니다.
- 내부 공사 상태. 기준시점 현재 내부 공사중으로 조사됐으므로 공사 진행상태와 추가 비용 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 조세 배당 확인. 국세·지방세 압류 관련 당해세가 있으면 배당순위와 금액이 달라질 수 있으므로 매각물건명세서와 배당 관련 서류를 대조해야 합니다.
- 말소등기 확인. 2022.10.12. 시흥시 압류는 2022.12.28. 해제로 말소됐다는 점을 등기 원본에서 다시 확인하세요.
- 4회 유찰 원인 점검. 권리 인수는 0원이지만 4회 유찰됐습니다. 가격뿐 아니라 상가형 1층 호실의 이용성과 매수수요를 함께 점검해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격은 시세 검증이 먼저다
이 물건의 권리구조는 현재 자료 기준으로 비교적 명확합니다. 2023.10.11. 국민은행 근저당이 말소기준이고, 그 전에 있던 시흥시 압류는 이미 해제·말소됐습니다. 이후 권리는 매각으로 소멸하며 임차인도 없어 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 가격은 별개의 문제입니다. 감정가 925,000,000원에서 4회 유찰돼 222,092,000원까지 내려왔어도, 최근 실거래 비교자료가 없기 때문에 현재 가격이 시세보다 낮다고 단정할 수 없습니다. 더구나 본건은 공부상 소매점이고 내부 공사중인 1층 호실입니다. 권리상 인수 0원은 장점이지만, 4회 유찰과 실제 이용상태를 감안하면 시세·임대수익·활용성을 확인하기 전까지 가격 메리트는 보류하는 것이 타당합니다.
