수원지방법원 2025타경590. 시흥시 은행동 은계레이크파크 1층 101호입니다. 사건상 용도는 오피스텔이지만, 매각물건명세서와 감정평가 이용상태는 공부상 소매점으로 확인되며 기준시점 당시 내부 공사 중이었습니다. 따라서 주거용 오피스텔이나 아파트의 가격·수요 구조로 접근해서는 안 되고, 1층 상업용 호실로 분석해야 합니다.
권리관계의 핵심은 2023.10.11. 설정된 주식회사국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 912,000,000원이고, 이 권리가 말소기준권리입니다. 그보다 앞선 2022.10.12. 시흥시 압류가 한때 존재했지만 2022.12.28. 해제로 말소됐습니다. 따라서 현재 남아 매수인이 승계할 선순위 압류로 볼 수 없습니다. 국민은행 근저당 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경590 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 은행동 606-1 은계레이크파크 1층 101호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 집합건축물대장상 소매점 · 내부 공사 중 |
| 건물 위치 / 구조 | 철근콘크리트구조 8층 건물 중 1층 101호 |
| 소유자 | 이두표 (2023.10.11. 소유권이전, 거래가액 926,792,989원) |
| 감정가 / 최저가 | 925,000,000원 / 317,275,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사국민은행 / 783,403,491원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
① 권리 흐름 — 선순위 압류는 말소, 매수인 인수는 0원
등기 흐름상 주의할 부분은 말소기준보다 앞선 시흥시 압류 이력입니다. 다만 해당 압류는 2022.12.28. 해제로 말소됐고, 이후 2023.10.11. 국민은행 근저당이 설정됐습니다. 현재 배당모형에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
확인된 임차인 신고 내역은 없지만, 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 임차인이 없다고 단정하기보다 현장 점유자, 사업자 사용 여부, 매각물건명세서의 최종 기재 내용을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다. 보증금·전입·확정일자가 확인되지 않은 점유자가 발견되면 대항력은 가능·미상 상태에서 별도로 검토해야 합니다.
② 가격·회차 분석 — 34.3%라도 시세 확인 전에는 ‘저가’가 아니다
현재 최저매각가는 317,275,000원으로 감정가 925,000,000원의 34.3%입니다. 감정가보다 607,725,000원 낮아졌지만, 이 수치만으로 시세보다 싸다고 결론 내릴 수는 없습니다. 최근 실거래 평균이나 최신 거래 자료가 확인되지 않기 때문입니다.
특히 이 호실은 집합건축물대장상 소매점이고 내부 공사 중입니다. 같은 건물의 주거용 오피스텔 거래가 있더라도 이 호실의 이용상태와 직접 비교하기 어렵습니다. 가격 판단은 소매점으로서의 사용 가능 상태와 현장 공사 정도를 반영해야 하며, 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 주는 것은 위험합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 317,275,000원 | 312,033,150원 | 619,966,850원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 222,092,500원 | 218,183,205원 | 713,816,795원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 155,464,750원 | 152,488,244원 | 779,511,756원 | 0원 |
낙찰가가 더 내려가더라도 현재 자료상 매수인 인수액은 0원으로 유지됩니다. 대신 국민은행과 후순위 채권자의 미배당액이 커집니다. 이는 채권자의 손실 증가를 의미할 뿐, 해당 회차 가격이 곧바로 시장가보다 싸다는 뜻은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 317,275,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,241,850원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 912,000,000원 | 312,033,150원 |
| 2. 가압류 · 충남신용보증재단 | 20,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 932,000,000원 중 예상배당은 312,033,150원, 미배당은 619,966,850원입니다. 신청채권자의 청구액은 783,403,491원이며 전액 만족되지 않습니다. 배당표는 채권최고액 기준 추정으로, 당해세 해당액이 있으면 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 은행고등학교 북측 인근으로, 신축 근린생활시설과 대단위 아파트단지가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 8층 건물 중 1층 101호이며 공부상 소매점입니다. 기준시점 당시 내부 인테리어 공사 중이었습니다.
- 도로. 남서측 약 12미터, 남동측 약 8미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 평지의 사다리형 토지이며 상업용으로 이용되고 있습니다. 공시지가는 3,399,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·공공주택지구·상대보호구역·과밀억제권역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 소매점 용도와 내부 공사 상태, 3회 유찰 이력을 함께 반영해야 하며 최근 실거래 자료가 없어 가격대별 수요를 수치로 확인하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 용도 확인. 사건 분류는 오피스텔이지만 해당 호실의 공부상 용도는 소매점입니다. 주거용으로 가정하지 말고 소매점 사용을 전제로 검토하세요.
- 내부 공사 상태. 감정 기준시점에 내부 공사 중이었습니다. 공사 완료 여부와 현재 내부 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유·임대관계. 확인된 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 사업자 사용 여부를 확인하세요.
- 선순위 압류 대조. 2022년 시흥시 압류가 2022.12.28. 말소된 사실을 최신 등기 원본에서 다시 대조하세요.
- 조세 배당. 압류 6건의 세목과 체납액을 확인해 당해세가 있는지 점검하세요. 당해세가 있으면 국민은행과 후순위 채권자의 배당액이 달라집니다.
- 가격 상한. 감정가 대비 34.3%라는 이유만으로 응찰가를 정하지 말고, 소매점 이용상태와 별도의 비교가격을 확인한 뒤 실질취득액 기준으로 판단하세요.
- 규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역을 포함한 토지이용계획의 적용 범위를 입찰 전에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 가격 안전”
이 물건의 등기상 권리구조는 비교적 명확합니다. 과거 선순위 압류는 말소됐고, 국민은행 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸하므로 현재 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다. 현 회차의 실질취득액도 최저매각가와 같은 317,275,000원입니다.
그러나 가격 판단은 별개입니다. 이 호실은 주거용 아파트가 아니라 1층 소매점이고, 감정 당시 내부 공사 중이었으며 임대관계도 미상입니다. 3회 유찰로 감정가의 34.3%까지 내려왔지만 최근 실거래 자료가 없어 시세보다 낮은지 확인할 수 없습니다. 권리는 인수 0원, 가격과 점유는 확인 필요. 감정가 대비 할인율보다 소매점으로서의 실제 사용 상태와 비교가격이 최종 판단을 좌우합니다.