수원지방법원 2025타경591. 경기도 시흥시 은행동 606-1 은계레이크파크 2층 215호입니다. 사건 데이터상 용도는 대지이고, 감정평가 기준 이용상태는 의료시설(한방병원)입니다. 기준시점 현재 내부 공사 중이며, 각호 구분이 없는 상태로 조사되었습니다. 건물은 철근콘크리트구조 8층 건물 중 2층 215호 외 4개호에 해당합니다.
가격만 보면 변화 폭이 매우 큽니다. 감정가는 1,506,000,000원인데 현재 최저매각가는 177,179,000원으로 내려왔습니다. 시나리오상 6회 유찰 후 현재 회차이며, 7회 유찰 시 124,025,299원, 8회 유찰 시 86,817,709원까지 제시되어 있습니다. 다만 이 물건은 통상적인 구분호실처럼 독립적으로 이용되고 있지 않아, 낮아진 가격만 보고 접근하기보다는 구분·복원·현황 이용관계를 먼저 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경591 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 은행동 606-1 은계레이크파크 2층215호 경기도 시흥시 은계호수로 50 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 · 의료시설(한방병원) · 2층 215호 외 4개호 |
| 소유자 | 송순철 |
| 소유권이전 | 2023.05.18. · 거래가액 207,581,369원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,506,000,000원 / 177,179,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사국민은행 / 907,202,607원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 현황 리스크는 별도
2022.02.24. 설정된 신탁은 등기부상 이미 말소되어 있습니다. 2022.10.12. 시흥시 압류는 2022.12.28. 해제에 따른 말소등기가 완료되어 현재 인수할 권리로 남아 있지 않습니다. 2023.05.18. 주식회사국민은행 근저당권이 말소기준권리이며, 채권최고액은 1,075,200,000원입니다. 이후 2025.03.11. 서울신용보증재단 가압류, 2025.05.01. 임의경매개시결정, 2025.07.14. 시흥시 압류는 모두 말소기준권리 이후 권리로서 매각으로 소멸합니다. 따라서 현재 등기상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격·회차 분석 — 6회 유찰이 핵심
실거래 자료는 확인되지 않아 시세 평균을 근거로 가격 메리트를 판단하지 않습니다. 대신 현재 회차와 제공된 유찰 시나리오를 중심으로 보면, 감정가 1,506,000,000원에서 현재 최저매각가 177,179,000원까지 하락했습니다.
| 회차 | 유찰 횟수 | 감정가 대비 | 최저·예상 매각가 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 | 6회 | 11.76% | 177,179,000원 |
| 7회 유찰 시 | 7회 | 8.24% | 124,025,299원 |
| 8회 유찰 시 | 8회 | 5.76% | 86,817,709원 |
③ 예상배당표 (매각가 177,179,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,280,506원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 1,075,200,000원 | 173,898,494원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 서울신용보증재단 | 29,782,092원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권자 총 청구액은 1,104,982,092원이고 예상 배당액은 173,898,494원이며, 미배당은 931,083,598원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 경기도 시흥시 은행동 소재 은행고등학교 북측 인근으로, 각종 신축 근린생활시설 및 대단위 아파트단지가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 무난합니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역이며, 토지면적은 1,535.2㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 지형은 평지·사다리형입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역과 함께 과밀억제권역, 공공주택지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등이 포함되어 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다. 다만 현재 이용상태가 호별 구분 없는 의료시설이라는 점은 별도 리스크입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 등기 원본 확인. 2023.05.18. 국민은행 근저당이 말소기준권리인지, 2022.12.28. 선행 압류 말소가 실제 등기부에 반영되어 있는지 확인하세요.
- 현황·구분 상태. 본건을 포함한 2층 5개호가 벽체 구분 없이 일체로 이용 중인 현황을 직접 확인하세요.
- 복원 비용. 호별 구분 복원에 필요한 비용이 현재 정확히 산정되지 않았으므로, 복원 범위와 비용을 입찰가에 반영하세요.
- 사용 형태. 공부상 의료시설(한방병원) 및 내부 공사 중이라는 점을 확인하고, 현재 점유·사용 관계를 별도로 점검하세요.
- 배당 범위. 현재 회차 가정에서 국민은행 배당은 173,898,494원이며 931,083,598원의 미배당이 발생합니다. 당해세 등은 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “가격 메리트는 크지만, 현황 확인이 승부처”
이 물건의 가장 큰 장점은 6회 유찰입니다. 감정가 15.06억원에서 현재 최저매각가 1.77179억원까지 내려왔고, 등기상 매수인 인수 권리도 0원으로 정리됩니다. 그러나 이 사건은 일반적인 독립 호실의 단순 권리분석으로 끝나지 않습니다. 2층 전체가 한방병원 용도로 공사 중이고, 본건을 포함한 5개호가 호별 구분 없이 일체로 이용되고 있어 복원 비용과 실제 독립 이용 가능성을 확인해야 합니다.
따라서 핵심은 ‘얼마나 싸졌느냐’보다 177,179,000원에 취득했을 때 복원·정리 비용까지 포함한 실질 원가가 얼마인지입니다. 권리상 인수 부담은 없지만, 현황상 리스크가 남아 있어 현장과 원본 서류 확인 없이 가격만으로 접근하기에는 이른 물건입니다.
