감정가 49%까지 내려왔지만, ‘시세보다 싸다’고 단정할 수는 없다 — 은계레이크파크 112호

수원지방법원 2025타경650. 시흥시 은행동 은계레이크파크 1층 112호로, 사건상 용도는 대지이며 감정평가상 이용상태는 소매점·현황 공실입니다. 현재 소유자 주식회사네이쳐드림스는 2023년 9월 26일 소유권을 이전받았고, 등기 거래가액은 950,670,777원입니다. 같은 날 주식회사우리은행이 채권최고액 2,760,000,000원의 근저당권을 설정했으며, 이 근저당권이 말소기준권리입니다.

말소기준권리보다 앞선 2022년 시흥시 압류는 2022년 12월 28일 이미 말소됐습니다. 말소기준권리 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조여서 등기상 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 계산됩니다. 다만 세금 압류 중 당해세에 해당하는 금액은 매각대금에서 우선 차감될 수 있어, 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 0원, 세금 우선배당은 확인 필요

확인된 임차인은 없으며 현황상 공실입니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로, 입찰 전 실제 점유자와 출입·사용 상태는 다시 확인해야 합니다. 말소기준인 우리은행 근저당권 이후 등기된 우리카드·서울보증보험·하나카드· 경기신용보증재단의 가압류와 후속 압류는 매각으로 소멸합니다.

② 가격 판단 — 감정가 49%는 ‘시세 49%’가 아니다

현재 최저매각가는 412,090,000원으로 감정가 841,000,000원의 49%입니다. 그러나 동일 물건 또는 인근 유사 소매점의 최근 실거래 비교는 적용하지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 51% 하락했다는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 이 물건의 가격 메리트는 임대료, 공실 기간, 전용면적, 전면 노출, 내부 상태와 주변 유사 상가의 실제 거래를 대조한 뒤 판단해야 합니다.

총 채권 신고액은 3,252,613,540원으로, 어느 시나리오에서도 매각대금만으로 전액 변제되지 않습니다. 현재 회차에서는 채권자 배당액이 405,569,100원, 미배당액이 2,847,044,440원이며 소유자 잔여금은 0원입니다. 이는 채무관계의 부족액이지 매수인이 인수하는 금액은 아닙니다.

③ 예상배당표 (매각가 412,090,000원 가정)

현재 최저가에서는 집행비용 6,520,900원을 제외한 405,569,100원이 우리은행에 배당되고, 후순위 가압류권자와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원으로 계산됩니다. 당해세 등 우선배당 항목이 확인되면 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 은계호수공원 서측 인근으로, 주변에 아파트·오피스텔·근린생활시설이 혼재하는 상업업무지대입니다.
• 이용상태. 지상 8층·지하 5층 철근콘크리트 건물의 1층 112호이며, 소매점으로 평가됐으나 현황은 공실입니다. 사용승인일은 2022.01.28.입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 노선버스정류장과의 거리를 고려한 대중교통 환경은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 도로. 건물 부지는 남서측과 남측으로 폭 약 12m의 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.
• 토지. 대지 전체 면적은 1,535.2㎡이고, 평지의 사다리형 상업용 토지입니다. 공시지가는 3,399,000원/㎡입니다.
• 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며, 공공주택지구·상대보호구역·과밀억제권역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
• 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 현재 공실인 1층 소매점이므로 매매가격뿐 아니라 실제 임대수요와 예상 공실기간을 함께 검토해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 시세 원본 확인. 감정가 대비 49%를 시세 할인율로 해석하지 말고, 은계레이크파크와 인근 1층 소매점의 최근 거래가·임대료·공실기간을 직접 대조하세요.
• 세금 우선순위. 압류 6건의 세목, 법정기일, 당해세 해당 여부와 실제 체납액을 매각기일 전 확인하세요.
• 공동담보 진행. 113호·114호의 매각 및 배당 진행과 우리은행 채권 충당 내역을 함께 확인하세요.
• 점유 재확인. 현황은 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 현장 방문을 통해 실제 점유자, 출입 가능 여부와 내부 이용상태를 확인하세요.
• 상가 운영성. 1층 노출, 접근 동선, 전면 폭, 내부 마감, 도시가스·급배수 사용 가능 상태를 확인해 실제 소매점 활용 가능성을 검토하세요.
• 토지 규제. 토지거래계약에 관한 허가구역 표기와 입찰 후 필요한 절차를 관할기관에 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당요구 현황을 최종 대조하세요.

맺으며 — “49% 유찰가 ≠ 확인된 시세 할인”

이 물건은 권리구조만 보면 비교적 명확합니다. 우리은행 근저당권이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 확인된 임차인 없이 현황상 공실이라 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 권리가 정리된다는 사실과 가격이 싸다는 판단은 별개입니다.

최저가는 412,090,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔지만, 비교 가능한 최근 실거래를 대조하지 않은 상태에서는 시세보다 낮다고 말할 수 없습니다. 여기에 공실 소매점의 임대수요, 세금 압류의 우선배당 가능성, 113호·114호와의 공동담보 구조가 겹칩니다. 결론은 권리 인수는 0원, 가격 판단은 보류입니다. 감정가 할인율이 아니라 실제 상가 거래와 임대수익을 기준으로 입찰 상한을 정해야 합니다.