수원지방법원 2025타경650. 시흥시 은행동 은계레이크파크 1층 113호로, 법원 분류는 대지이고 감정평가상 이용상태는 소매점입니다. 건물은 2022.01.28 사용승인된 지하 5층·지상 8층 철근콘크리트 구조이며, 해당 호실은 현재 공실로 기재되어 있습니다. 소유자 주식회사네이쳐드림스는 2023.09.26 거래가액 942,990,125원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 주식회사우리은행이 채권최고액 2,760,000,000원의 근저당권을 설정했습니다.
이 근저당권은 112호·114호와 함께 묶인 공동담보입니다. 이후 설정된 가압류와 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 말소기준보다 앞선 2022.10.12 시흥시 압류는 2022.12.28 이미 해제되어, 현재 남아 있는 선순위 인수권리로 보기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경650 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 은행동 606-1 은계레이크파크 1층 113호 도로명주소: 경기도 시흥시 은계호수로 50 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 법원 분류 대지 · 소매점(현황 공실) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 5층·지상 8층 · 사용승인 2022.01.28 |
| 소유자 | 주식회사네이쳐드림스 (2023.09.26 소유권이전 · 거래가액 942,990,125원) |
| 감정가 / 최저가 | 804,000,000원 / 393,960,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사우리은행 / 2,393,155,213원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
① 권리 흐름 — 선순위 압류는 말소, 후순위 권리는 소멸
말소기준은 2023.09.26 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 그보다 앞선 시흥시 압류는 2022.12.28 해제되었고, 최초 신탁등기도 2023.09.26 신탁재산 귀속과 함께 말소되었습니다. 따라서 현재 자료상 낙찰자가 등기상 떠안을 선순위 권리는 확인되지 않습니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 393,960,000원으로 감정가 804,000,000원의 49%입니다. 그러나 이 물건은 아파트가 아니라 현황상 공실인 소매점입니다. 동일·유사 호실의 거래가격과 임대료, 공실 기간, 관리비, 상권 유동인구를 확인하지 않은 상태에서는 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액은 최저가와 같은 393,960,000원입니다. 다음 회차가 진행될 경우 매각가는 275,772,000원, 그다음 회차는 193,040,400원으로 낮아지지만, 가격이 내려가는 것과 임대수익·환금성이 개선되는 것은 별개의 문제입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 393,960,000원 | 0원 | 393,960,000원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 275,772,000원 | 0원 | 275,772,000원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 193,040,400원 | 0원 | 193,040,400원 |
③ 예상배당표 (매각가 393,960,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.6% 추정) | - | 6,315,440원 |
| 2. 근저당권 · 주식회사우리은행 | 2,760,000,000원 | 387,644,560원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 50,239,916원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 51,979,303원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 10,394,321원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 경기신용보증재단 | 180,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 3,252,613,540원 중 예상배당은 387,644,560원이며, 미배당액은 2,864,968,980원입니다. 주식회사우리은행의 신청채권 2,393,155,213원도 전액 충족되지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 위치. 은계호수공원 서측 인근이며, 주변은 아파트·오피스텔·근린생활시설이 혼재하는 상업업무지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 노선버스정류장까지의 거리를 고려할 때 대중교통환경은 양호한 것으로 평가되었습니다.
- 도로. 남서측과 남측으로 폭 약 12m의 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 인접 토지와 등고평탄한 사다리형 토지로 상업업무시설 부지로 이용 중이며, 공시지가는 3,399,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역·상대보호구역 등에 포함되며 중로3류에 접합니다.
- 건물 상태. 외벽은 돌붙임 마감, 내벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 강화유리 마감이며 공용 급배수·위생·도시가스설비를 갖추고 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 공실 소매점은 주거용 물건보다 수익성 검토 비중이 높습니다. 동일 건물 공실과 임대료, 업종 제한, 전용·공용 관리비를 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 확인. 명세서상 공실이더라도 출입 상태, 내부 적치물, 실제 사용자를 현장에서 다시 확인하세요.
- 임대수익 검증. 같은 건물 1층 소매점의 보증금·월세·공실 기간을 조사해 예상 수익률과 입찰 상한을 계산하세요.
- 공동담보 확인. 주식회사우리은행 근저당권은 112호·114호와 공동담보입니다. 각 호실의 경매 진행 및 배당 관계를 함께 확인하세요.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 이력 6건의 법정기일과 당해세 여부를 매각기일 전 확인하세요.
- 관리비·부가비용. 미납 관리비, 공용부분 부담, 내부 수리비, 부가가치세 적용 여부를 확인해 총투입액에 반영하세요.
- 업종·규제 확인. 관리규약상 업종 제한과 준주거지역·지구단위계획구역·상대보호구역 등 관련 제한을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 최신 변경사항을 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘공실 소매점의 가치’가 승부처
이 물건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2022년 선순위 압류는 이미 해제되었고, 2023.09.26 주식회사우리은행 근저당권 이후의 권리들은 매각으로 소멸합니다. 임차인 조사 내역도 없어 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 2회 유찰되어 감정가의 49%까지 내려왔다는 사실만으로 가격이 싸다고 단정해서는 안 됩니다. 현황 공실인 소매점이고 임대관계는 미상이며, 비교 가능한 실거래 근거도 확인되지 않았습니다. 따라서 이 물건은 권리는 검토 가능하지만 가격은 현장조사 후 결정해야 하는 유형입니다. 상권과 임대수익이 393,960,000원의 실질취득액을 뒷받침하는지가 최종 입찰 여부를 가릅니다.