수원지방법원 2025타경672. 안산시 상록구 사사동 123-3에 위치한 토지·건물로, 감정평가상 이용상태는 근린생활시설(현황 공실)입니다. 일반건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)이며, 매각물건명세서에는 일괄매각과 경량철골조 옥탑창고인 제시외 건물 포함이 기재돼 있습니다. 등기 권리구조는 비교적 단순합니다. 2018년 4월 25일 신한은행 근저당권이 말소기준이 되고, 이후 2025년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리 측면에서 중요한 숫자는 인수 0원입니다. 신한은행 근저당의 채권최고액은 480,000,000원이고 현재 최저가 기준 예상배당액은 349,372,970원으로 계산돼 130,627,030원의 미배당이 발생하지만, 이 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 따라서 채권자 미배당과 매수인 인수를 혼동해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경672 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 사사동 123-3 |
| 용도 / 현황 | 대지 + 토지 · 제2종근린생활시설(일반음식점) · 근린생활시설(현황 공실) |
| 토지 | 공장용지 360.0㎡ · 일반공업지역 · 공시지가 1,187,000원/㎡ |
| 건물 | 경량철골조 (철근)콘크리트지붕 지상2층 · 사용승인일 2011.12.20 |
| 소유자 | 박성용 |
| 감정가 / 최저가 | 1,035,409,550원 / 355,145,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 313,309,185원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물(경량철골조 옥탑창고) 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 인수권리 없음
2011년 우리은행 근저당권 3건은 2018.04.25 해지로 이미 말소됐습니다. 같은 날 박성용에게 소유권이 이전되고, 신한은행이 채권최고액 480,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 신한은행 근저당이 말소기준이며, 2025.06.19 임의경매개시결정은 그 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 이용현황 — 공업지역의 공실 근린생활시설
감정평가서상 대상은 안산테콤단지 내 토지·건물이며, 주변은 중소규모 공장, 창고 및 근린생활시설이 소재하는 공장지대입니다. 건물은 근린생활시설로 이용됐으나 현재는 공실입니다. 매각물건명세서에는 ‘더 드림푸드 한식부폐’라는 상호와 함께 현황상 폐업상태(공실)라고 기재돼 있습니다.
③ 유찰 구조 — 최저가 355,145,000원까지 하락
현재 회차는 3회 유찰 상태이며 최저매각가는 355,145,000원, 감정가 1,035,409,550원의 34.3%입니다. 한 차례 더 유찰되는 시나리오의 매각가는 248,601,499원, 5회 유찰 시 시나리오는 174,021,049원으로 제시돼 있습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 355,145,000원 | 34.3% | 130,627,030원 |
| 4회 유찰 시 | 248,601,499원 | 24.01% | 235,678,922원 |
| 5회 유찰 시 | 174,021,049원 | 16.81% | 309,215,246원 |
유찰이 거듭될수록 신한은행 측 미배당은 커지지만, 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 다만 이 사건에는 동일 용도 실거래를 직접 비교할 수 있는 가격 근거가 제시돼 있지 않으므로, 감정가 대비 할인율만을 근거로 ‘시세보다 저렴하다’고 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 355,145,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.6% 추정) | - | 5,772,030원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 480,000,000원 | 349,372,970원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 신한은행 근저당 채권최고액 480,000,000원 중 예상배당은 349,372,970원이고 미배당은 130,627,030원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다. 채권자 미배당액은 매수인 인수액이 아니며, 매수인 인수는 0원입니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안산테콤단지 내에 위치하며, 인근은 중소규모 공장·창고·근린생활시설 등이 소재한 공장지대입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상까지 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 공장용지 360.0㎡, 평지·부정형, 세로한면(가)이며 공시지가는 1,187,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·일반공업지역이며 소로1류(폭 10m~12m)에 접합니다.
- 규제. 성장관리권역·도시교통정비지역·생활소음진동관리지역·대기관리권역·가축사육제한구역·역사문화환경보존지역에 포함됩니다.
- 건물. 경량철골조 (철근)콘크리트지붕 지상2층으로, 외벽은 몰탈위 페인팅 및 판넬 마감, 내벽은 몰탈위 페인팅 및 타일 마감, 창호는 샷시창호입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 냉난방설비가 되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가와 시세를 분리. 355,145,000원은 감정가의 34.3%지만, 이것만으로 주변 실거래 시세보다 저렴하다고 판단하지 마세요.
- 공실 활용성 확인. 일반건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점), 현황 공실입니다. 실제 사용계획에 맞는 시설·설비 상태를 확인할 필요가 있습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물 일괄매각이며 경량철골조 옥탑창고인 제시외 건물이 포함됩니다.
- 공동담보 이력 확인. 신한은행 근저당은 사사동 123-3 토지와 본오동 762-9 제4층 제401호를 공동담보로 설정한 이력이 있고, 본오동 건물 부분은 2024.09.19 근저당권 말소등기로 공동담보 일부소멸이 부기돼 있습니다.
- 미배당과 인수 구분. 현재 회차에서 신한은행 미배당 130,627,030원이 발생하지만 매수인 인수액은 0원입니다.
- 공업지역 환금성 점검. 주변이 공장·창고·근린생활시설 중심이고 본건도 공실인 만큼, 매수 후 임대·사용·재매각 수요를 입찰가 산정에 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격 판단은 보수적으로”
이 사건의 권리분석 자체는 복잡하지 않습니다. 2018.04.25 신한은행 근저당이 말소기준이고, 임차인은 없으며 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 가격과 환금성은 별개의 문제입니다. 이미 3회 유찰돼 최저가가 감정가의 34.3%인 355,145,000원까지 내려왔지만, 대상은 일반공업지역의 현황 공실 근린생활시설입니다. 따라서 감정가 대비 할인폭만 보고 저가 매수라고 판단하기보다 실제 사용수요와 임대수요, 주변 거래가격을 확인해 입찰 상한을 정하는 접근이 필요합니다. 권리 위험은 낮지만, 3회 유찰과 용도 특성을 고려하면 가격·환금성 검증이 핵심인 사건입니다.
