수원지방법원 2025타경690. 시흥시 은행동 우평라비엔빌딩 1층 103호입니다. 사건상 용도는 대지로 표시되어 있으나, 집합건축물대장상 용도와 감정 이용상태는 소매점·근린생활시설입니다. 감정가는 804,000,000원, 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 393,960,000원으로 감정가의 49%입니다. 권리구조의 핵심은 2021.12.09. 설정된 하나은행 근저당권 624,000,000원이며, 이 권리를 기준으로 이후의 압류와 임차권등기는 매각으로 소멸합니다.
임차인은 오영탁 1명입니다. 임차보증금 20,000,000원, 차임 1,500,000원, 점유 범위는 상가 전부입니다. 임대차계약일은 2024.10.11., 점유개시일은 2024.11.01., 사업자등록신청일과 확정일자는 모두 2024.11.08.입니다. 말소기준일인 2021.12.09.보다 뒤이므로 대항력은 없고, 매수인이 보증금을 승계하는 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경690 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 은행동 611 우평라비엔빌딩 1층103호 · 경기도 시흥시 은계로 260 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 집합건축물대장상 소매점 · 현황 근린생활시설(소매점) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 · 지하3층/지상8층 건 내 1층 103호 |
| 소유자 | 김소라 · 거래가액 799,940,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 804,000,000원 / 393,960,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 496,528,270원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2021.12.09. 을구 5번 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 624,000,000원, 채무자는 김소라입니다. 이후 2025.03.25. 인천광역시 압류, 2025.06.25. 임의경매개시결정, 2025.07.04. 국 압류, 2025.08.06. 오영탁 상가건물임차권은 모두 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 범위 | 보증금 | 차임 | 사업자등록 / 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 오영탁 | 상가 전부 | 20,000,000원 | 1,500,000원 | 2024.11.08 / 2024.11.08 | 배당요구 2025.08.06 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
오영탁은 실제 임차인 1명이며 보증기관의 대위·승계 신고가 아닙니다. 임대차계약일 2024.10.11., 점유개시일 2024.11.01., 사업자등록신청일 2024.11.08., 확정일자 2024.11.08.입니다. 사업자등록신청일이 말소기준 2021.12.09.보다 뒤라 대항력 없음으로 정리됩니다. 배당요구는 2025.08.06. 접수됐습니다.
③ 현재 회차 — 감정가 49%까지 하락
현재 회차는 2회 유찰, 최저매각가 393,960,000원으로 감정가 804,000,000원의 49%입니다. 추가 유찰 시 제시된 시나리오는 3회 유찰 275,772,000원(감정가 34%), 4회 유찰 193,040,400원(감정가 24%)입니다.
| 회차 | 최저가 | 하나은행 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 (49%) | 393,960,000원 | 387,644,560원 | 236,355,440원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 275,772,000원 | 271,111,192원 | 352,888,808원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 193,040,400원 | 189,537,834원 | 434,462,166원 | 0원 |
유찰이 거듭될수록 하나은행의 미배당액은 236,355,440원 → 352,888,808원 → 434,462,166원으로 증가하지만, 이는 채권자 측 미회수 문제입니다. 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 393,960,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,315,440원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 624,000,000원 | 387,644,560원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 6,315,440원을 제외한 387,644,560원이 하나은행에 배당되는 구조이며, 하나은행 채권최고액 기준 미배당은 236,355,440원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 은계호수공원 서측 인근으로 각종 근린생활시설, 업무시설, 아파트 단지, 각급 학교, 공원 등이 형성되어 있으며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 현황 이용. 집합건축물대장상 용도는 소매점이고 감정 당시 현황도 근린생활시설(소매점)입니다.
- 도로. 토지 남서측으로 폭 약 35미터 포장도로, 북동측으로 폭 약 12미터 포장도로와 접합니다.
- 토지. 북동하향 완경사지를 평탄화한 사다리형 토지로 상업용 건부지로 이용 중이며, 토지면적은 1,978.3㎡, 공시지가는 3,399,000원/㎡입니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역 등에 해당하며, 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 확인. 오영탁 임차권은 대항력이 없고 매각으로 소멸하지만, 점유·명도 상태와 실제 영업 여부는 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 분리. 임차인의 배당 여부와 매수인의 보증금 승계 여부는 별개입니다. 이 사건의 매수인 인수액은 0원입니다.
- 유찰가격 해석. 2회 유찰로 최저가가 감정가의 49%까지 하락했습니다. 할인율 자체보다 소매점의 임대수요와 향후 매도 가능성을 우선 점검해야 합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 275,772,000원, 4회 유찰 시 193,040,400원으로 내려가지만, 채권자 미배당도 각각 352,888,808원, 434,462,166원으로 증가합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기와 실제 현황을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 상가는 가격 검증이 핵심”
이 사건은 권리관계가 가격보다 단순합니다. 말소기준은 하나은행 근저당권이고, 후순위 압류와 임차권등기는 매각으로 소멸합니다. 임차인 오영탁의 보증금은 20,000,000원이지만 대항력이 없어 매수인 인수는 0원입니다. 반면 현재 최저가는 두 차례 유찰로 393,960,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 현황이 근린생활시설(소매점)인 만큼 이 숫자를 곧바로 가격 메리트로 해석하기보다, 상가의 임대수요·점유상태·환금성을 확인한 뒤 가격을 결정하는 사건으로 보는 편이 안전합니다.
