수원지방법원 2025타경703. 안산시 단원구 고잔동 썬라이즈 6층 626호로, 사건상 용도는 대지이며 감정평가상 이용상태는 근린생활시설입니다. 등기부상 말소기준은 2002.10.05 설정된 주식회사우리은행 근저당권 31,200,000원입니다. 이후 설정된 우리은행 추가 근저당과 안산시상록구·시흥시·국·안산시의 압류, 2025.07.03 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
점유관계에서는 이승규가 썬라이즈 6층을 점유하며 보증금 2,000,000원, 월세 200,000원, 전입신고 2016.06.03으로 조사됐습니다. 말소기준일 2002.10.05보다 전입이 뒤이므로 대항력은 없고, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 우선변제 여부는 확인되지 않았고, 예상배당표 역시 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경703 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 고잔동 768-4 썬라이즈 6층 626호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 감정평가상 근린생활시설 이용 · 철근콘크리트구조 지하1층·지상6층 중 6층 626호 |
| 소유자 | 우영순 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 8,200,000원 / 4,018,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 우리은행 / 3,474,404원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
2002.10.05 우리은행 근저당이 말소기준입니다. 2005.03.18 추가 설정된 우리은행 근저당과 2017년 이후 남아 있는 압류 4건, 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후라 매각으로 소멸합니다. 2006년·2016년·2017년에 설정됐던 다른 압류들은 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 따라서 제공된 배당 시나리오에서 매수인이 인수하는 권리는 0원으로 계산돼 있습니다.
② 임차인 — 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입신고 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이승규 | 썬라이즈 6층 | 2016.06.03 | 2,000,000원 / 200,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
이승규의 전입신고일은 2016.06.03으로 말소기준권리 2002.10.05보다 늦습니다. 조사 결과도 “전입신고가 말소기준권리 이후 → 대항력 없음”으로 정리돼 있습니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 아니므로 실제 임차인은 1명입니다. 확정일자는 확인되지 않았고 우선변제 여부도 확정할 수 없으므로, 이 부분은 배당요구·최우선변제 여부를 원문에서 다시 대조해야 합니다.
③ 가격 판단 — 49%라고 곧바로 ‘싼 물건’은 아니다
감정가는 8,200,000원이고 현재 최저매각가는 4,018,000원으로, 2회 유찰되어 감정가의 49%까지 내려와 있습니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 2,812,600원, 4회 유찰 시 1,968,819원입니다.
④ 현황 리스크 — 626호지만 출입문은 625호
매각물건명세서상 이 물건은 인접 624호·625호와 벽체 구분 없이 일체로 창고로 이용 중이며, 출입문에는 625호로 표시돼 있습니다. 감정평가사 회신에 따르면 인접 호수와 일체 사용을 위해 경계벽이 철거됐지만 구조상 독립성은 있고, 독립성 상실은 일시적이며 복원이 가능한 것으로 조사됐습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 4,018,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 11.8% 추정) | - | 472,324원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사우리은행 | 31,200,000원 | 3,545,676원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사우리은행 | 31,200,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 총 채권최고액 62,400,000원 중 3,545,676원이 배당되고, 58,854,324원이 미배당으로 계산됩니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당순서와 금액은 변동될 수 있습니다.
⑥ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 근린생활시설로 이용 중이며, 매각물건명세서상 인접 호수들과 일체로 창고 형태로 사용 중입니다.
- 입지. 안산시 단원구 고잔동 송호초등학교 서측 인근으로, 주위에 각종 근린생활시설과 아파트단지가 소재합니다.
- 교통. 대상 물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 토지. 중심상업지역·지구단위계획구역의 상업용 부지이며, 토지면적 1,498.4㎡, 공시지가 3,608,000원/㎡입니다.
- 도로. 남측 및 서측 보행자도로 쪽으로 포장도로에 접하고, 중로2류와 소로2류에도 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층·지상6층 건물 중 6층 626호이며 기본 위생설비와 승강기설비가 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다. 다만 현황에서는 호별 경계벽과 표식 문제가 별도로 확인됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 626호의 실제 점유범위 확인. 현장 표식이 625호이고 624호·625호와 일체 사용 중이므로 호별 위치와 전유부분 경계를 직접 확인해야 합니다.
- 경계벽 복원 확인. 감정평가사는 구조상 독립성이 있고 복원 가능하다고 회신했지만, 실제 복원 조건과 사용상 제약을 현장에서 확인해야 합니다.
- 임차인 이승규 확인. 대항력은 없지만 점유 중인 임차인이므로 실제 점유상태와 인도 과정은 별도로 확인해야 합니다.
- 우선변제·최우선변제 확인. 확정일자와 우선변제 여부가 확인되지 않았고 현재 배당표도 임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다.
- 세금 압류 원액 확인. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 있으면 예상배당이 달라질 수 있으므로 배당요구와 교부청구 내역을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 할인율만 보지 말고 동일 건물·인근 근린생활시설의 실제 거래·임대수요를 별도로 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 감정평가사의 경계벽 관련 회신을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 현황은 단순하지 않다”
이 사건의 권리관계 자체는 비교적 명확합니다. 2002.10.05 우리은행 근저당이 말소기준이고, 2016.06.03 전입한 이승규는 대항력이 없으며, 현재 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 626호가 인접 624호·625호와 벽체 없이 일체로 사용되고 출입문 표식도 625호라는 점은 일반적인 독립 점포와 다른 현황입니다.
감정가 8,200,000원이 2회 유찰되어 4,018,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 자료가 없는 상황에서 이 할인율을 곧바로 ‘시세보다 저렴하다’는 결론으로 연결해서는 안 됩니다. 권리상 인수는 0원, 가격 판단은 보류, 승부처는 현황·경계·환금성 확인. 이 세 문장이 이 물건의 핵심입니다.
