수원지방법원 2025타경717. 시흥 월곶동 성신월드텔 8층 809호로, 감정평가상 복층구조의 오피스텔로 이용 중입니다. 소유자는 홍성표이며 2007년 소유권보존 이후 같은 해 하나은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 현재 경매는 하나은행이 신청했고, 감정가 84,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저매각가는 41,160,000원, 감정가의 49%까지 내려와 있습니다.
등기만 보면 말소기준 이후 권리는 정리가 명확한 편입니다. 2024년 시흥시 압류, 2025년 임의경매개시결정, 2025년 메리츠캐피탈 가압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 과거의 가압류·압류·강제경매 등 상당수도 이미 말소된 상태입니다. 다만 하나은행 근저당의 채권최고액 350,000,000원에는 공동담보목록 제2007-320호가 기재돼 있으므로, 이를 이 809호 하나에 대응하는 실제 채무액이라고 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경717 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 월곶동 1013-7 성신월드텔 8층 809호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 복층구조의 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 홍성표 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 84,000,000원 / 41,160,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사하나은행 / 40,497,542원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 사용승인일 | 2007.04.02 |
① 권리 흐름 — 2007년 하나은행 근저당이 기준
핵심은 2007.05.30 설정된 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 350,000,000원이고 채무자는 홍성표이며, 공동담보목록 제2007-320호가 기재돼 있습니다. 2017년 회사합병에 따른 근저당권 이전이 등기됐지만 권리의 기준시점은 그대로입니다. 이후 현재 남아 있는 시흥시 압류·본건 임의경매개시결정·메리츠캐피탈 가압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 이재선 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이재선 | 809호 · 주거 | 2017.06.02 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 이재선의 전입신고일은 2017.06.02로, 말소기준권리인 2007.05.30 하나은행 근저당보다 늦습니다. 따라서 이 임차인은 대항력이 없고 낙찰자가 보증금을 승계하는 구조가 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 배당관계 자체는 별도로 확인해야 합니다.
③ 가격 — 49%까지 내려왔지만 시세 판단은 별개
현재 최저매각가는 41,160,000원으로 감정가 84,000,000원의 49%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 큽니다. 그러나 감정가 대비 할인율과 실제 시장가 대비 할인율은 같은 개념이 아닙니다. 비교 가능한 실거래 가격을 확인하지 않은 상태에서 이 물건을 ‘시세보다 저렴하다’고 평가할 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 (49%) | 41,160,000원 | 40,019,120원 | 327,081,442원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 28,812,000원 | 27,893,384원 | 339,207,178원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 20,168,400원 | 19,405,369원 | 347,695,193원 | 0원 |
유찰이 추가되면 매각가와 채권자 배당액은 더 줄고 미배당액은 커집니다. 중요한 점은 세 시나리오 모두 매수인 인수액이 0원이라는 것입니다. 반대로 이 숫자는 경매가격이 시장가격보다 싸다는 의미는 아닙니다. 오피스텔의 실제 거래가격과 임대수요를 별도로 확인해야 가격 메리트를 판단할 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 41,160,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,140,880원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 350,000,000원 | 40,019,120원 |
| 3. 갑구 20번 가압류 · 메리츠캐피탈주식회사 | 17,100,562원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 367,100,562원 중 채권자 예상배당은 40,019,120원, 미배당은 327,081,442원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 월곶초등학교 남서측 인근이며 주위에 오피스텔, 아파트, 근린생활시설, 공원이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 월곶역(수인분당선)과 버스정류장이 위치해 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 8층 809호는 복층구조의 오피스텔로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물이며 사용승인일은 2007.04.02입니다. 난방·위생·급배수·승강기·주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 서측 약 20미터, 동측 약 10미터 내외 포장도로에 접하고 북측에는 약 5미터 내외 보행자도로가 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역이며 가축사육제한구역·과밀억제권역입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 서류 확인. 이재선은 대항력이 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 공동담보 주의. 하나은행 채권최고액 350,000,000원은 공동담보목록 제2007-320호가 기재된 금액이므로 이 호실의 실제 채무액으로 단순 해석하지 마세요.
- 가격 검증. 현재 최저가 41,160,000원이 감정가의 49%라는 이유만으로 저가 낙찰이라고 판단하지 말고 실제 오피스텔 거래가격을 대조해야 합니다.
- 복층 이용상태 확인. 현장에서는 매각물건명세서와 감정평가서에 기재된 복층구조 이용상태를 직접 확인하세요.
- 점유·명도. 임차인 이재선의 실제 점유상태와 인도 가능 시점, 명도 협의 필요 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 할인율만 보고 들어갈 물건은 아니다
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2007년 하나은행 근저당이 말소기준이고, 이재선의 2017년 전입은 그보다 늦어 대항력이 없습니다. 현재 남아 있는 후순위 권리도 매각으로 소멸하므로 매수인 인수는 0원입니다.
반면 가격 판단은 별개입니다. 두 번 유찰돼 감정가의 49%까지 내려왔지만, 이것만으로 시세보다 싸다는 결론을 내릴 수 없습니다. 게다가 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않은 임차인이 실제 점유하고 있습니다. 따라서 이 사건은 “권리 인수는 0원, 가격과 점유 확인이 승부처”로 정리하는 것이 적절합니다.
