142,100,000원
수원지방법원 2025타경722. 시흥시 정왕동 동보아파트 104동 1층 104호입니다. 현재 최저매각가는 142,100,000원으로 감정가 290,000,000원에서 두 번 유찰됐습니다. 표면만 보면 상당한 할인처럼 보이지만 권리관계가 가격을 완전히 뒤집습니다. 임차권자 정해원은 임대차계약일 2021.06.11, 확정일자 2021.06.22, 전입·점유개시일 2021.07.23이고, 임차보증금은 300,000,000원입니다. 이 임차권은 말소기준으로 제시된 2025.07.14 강제경매개시결정보다 앞서므로 매수인에게 대항할 수 있습니다.
현재 최저가 142,100,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 2,789,400원을 제외한 139,310,600원이 임차보증금에 배당되고, 나머지 160,689,400원은 매수인이 인수합니다. 따라서 입찰가격만 142,100,000원이라고 해서 1억대에 취득하는 물건이 아닙니다. 이 유형은 낙찰가가 더 내려가도 임차인의 미배당 보증금이 그만큼 커지므로 실질적인 취득 부담은 보증금 약 300,000,000원 수준에서 크게 내려가지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경722 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 1942-2 동보아파트 104동 1층 104호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.94㎡ · 철근콘크리트조 · 10층 건물 내 1층 |
| 소유자 | 박장우 (2015.06.15. 소유권이전 · 거래가액 188,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 290,000,000원 / 142,100,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
이 사건의 말소기준으로 제시된 권리는 2025.07.14 강제경매개시결정입니다. 그런데 정해원의 전입·점유는 2021.07.23이고 확정일자는 2021.06.22이며, 2024.11.20에는 보증금 300,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 따라서 이 임차권은 말소기준보다 앞선 대항력 있는 권리이며, 매각물건명세서도 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수해야 한다고 명시하고 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정해원 | 전유부분의 전부 · 주거(임차권등기) | 300,000,000원 | 2021.07.23 | 2021.06.22 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당액 인수 |
② 시세 비교 — 비교 기준은 142,100,000원이 아니라 약 300,000,000원
동보아파트 전용 84.94㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 301,000,000원이고, 가장 최근 거래는 2026.05 290,000,000원입니다. 따라서 이 물건은 최저가 142,100,000원만 놓고 보면 최근 시세의 47.2%로 보이지만, 이 수치는 투자판단의 기준이 될 수 없습니다. 대항력 임차인의 보증금 인수를 반영한 실질취득 부담 약 300,000,000원을 기준으로 보면 최근 12개월 평균과 거의 같은 수준이며 최신 거래보다는 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 84.94㎡ | 4 | 290,000,000원 |
| 2026.04 | 84.94㎡ | 5 | 283,000,000원 |
| 2026.02 | 84.94㎡ | 8 | 288,000,000원 |
| 2025.12 | 84.94㎡ | 6 | 315,000,000원 |
| 2025.12 | 84.94㎡ | 3 | 335,000,000원 |
| 2025.10 | 84.94㎡ | 9 | 294,000,000원 |
| 2025.10 | 84.94㎡ | 8 | 310,000,000원 |
| 2025.08 | 84.94㎡ | 9 | 298,000,000원 |
| 2025.07 | 84.94㎡ | 8 | 310,000,000원 |
| 2025.06 | 84.94㎡ | 8 | 295,000,000원 |
| 2025.06 | 84.94㎡ | 3 | 294,000,000원 |
| 2025.06 | 84.94㎡ | 3 | 300,000,000원 |
| 평균 | 84.94㎡ | 12건 | 301,000,000원 |
최근 거래 범위는 283,000,000원~335,000,000원입니다. 실질취득 부담 약 300,000,000원은 최근 12개월 평균 301,000,000원과 큰 차이가 없지만, 최신 거래 290,000,000원보다는 높습니다. 특히 대상 호수는 1층이므로, 최저가가 감정가의 49%라는 표면 할인율만으로 가격 가점을 주기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 142,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,789,400원 |
| 1. 임차인 정해원 보증금 | 300,000,000원 | 139,310,600원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 정해원 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상 배당 후 임차보증금 부족분은 160,689,400원이며 매수인 인수 대상입니다. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당액과 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 최저가는 내려가도 총부담은 내려가지 않는다
| 회차 | 예상 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 142,100,000원 | 139,310,600원 | 160,689,400원 |
| 3회 유찰 시 | 99,470,000원 | 97,279,540원 | 202,720,460원 |
| 4회 유찰 시 | 69,629,000원 | 67,975,678원 | 232,024,322원 |
현재 최저가는 142,100,000원, 다음 시나리오는 99,470,000원, 그다음은 69,629,000원까지 내려가지만 인수액은 각각 160,689,400원, 202,720,460원, 232,024,322원으로 증가합니다. 즉 이 사건은 유찰 자체가 가격 메리트를 만들어 주는 구조가 아닙니다. 보증금 300,000,000원이 실질취득 부담의 기준점입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 이용상태는 아파트입니다. 대상은 동보아파트 104동 10층 건물 내 1층 104호입니다.
- 입지. 경기도 시흥시 정왕동 서해초등학교 서측 인근으로, 주위에 아파트·근린생활시설·공원 등이 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 교통상황은 보통으로 조사됐습니다.
- 단지. 동보아파트는 560세대이며 사용승인일은 1997.05.23입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역 등에 해당하며 공시지가는 1,669,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 보증금 300,000,000원을 취득가격의 기준으로 볼 것. 최저가 142,100,000원을 실질 매입가격으로 착각하면 안 됩니다.
- 배당 부족분 확인. 현재 회차 예상 인수액은 160,689,400원이며, 세금 배당에 따라 실제 인수액은 더 늘 수 있습니다.
- 임차권 원본 대조. 정해원은 전입 2021.07.23, 확정 2021.06.22, 임차권등기 2024.11.20이며 매각물건명세서상 인수권리로 명시돼 있습니다.
- 관계인 여부 확인. 임차인과 강제경매 신청채권자가 정해원으로 동일합니다. 가장임차인 여부를 추측으로 제거하지 말고 임대차계약·보증금 지급자료 등 원본을 확인해야 합니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 3건의 당해세 여부와 교부청구액을 확인해 실제 배당·인수액을 다시 계산해야 합니다.
- 시세 기준. 최근 12개월 평균 301,000,000원뿐 아니라 최신 거래 290,000,000원도 함께 보고 1층 조건을 반영해야 합니다.
맺으며 — “49% 최저가”보다 “3억 보증금”을 보라
이 사건의 가장 큰 함정은 숫자가 싸 보인다는 점입니다. 감정가 290,000,000원이 두 번 유찰돼 최저가가 142,100,000원까지 내려왔지만, 보증금 300,000,000원의 대항력 임차인이 있습니다. 현재 회차에서는 160,689,400원을 매수인이 인수하고, 추가 유찰 시에는 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 증가합니다. 결국 실질취득 부담은 보증금 약 300,000,000원 수준입니다.
최근 12개월 동일 면적 실거래 평균은 301,000,000원, 최신 거래는 290,000,000원입니다. 따라서 권리 인수를 반영하면 이 물건은 최근 평균과 거의 같은 가격이고 최신 거래보다는 높은 수준입니다. 더구나 국세·지방세 압류에 따른 배당 변동 가능성도 있습니다. 표면 최저가는 매력적으로 보이지만, 실질 가격 메리트는 제한적이고 권리 확인 난도는 높은 사건입니다.
