수원지방법원 2025타경733. 광명시 소하동 광명지타워 14층 A1412호입니다. 감정평가 이용상태는 아파트형 공장이고, 주변도 아파트형 공장을 중심으로 일부 근린생활시설이 섞인 시가지 주변 공장지대로 조사됐습니다. 권리구조의 기준점은 2022.06.10. 설정된 농협은행주식회사 근저당권 채권최고액 285,600,000원입니다. 이후 경매개시결정과 광명시 압류는 매각으로 소멸하며, 근저당권은 2025.12.10. 농업협동조합자산관리회사로 이전된 이력이 있습니다.
임차관계도 핵심 위험은 낮습니다. 현황조사에 나타난 주식회사 에이치제이코퍼레이션은 A1412호 일부를 사용하고 있고, 보증금 2,000,000원·월세 200,000원, 전입일은 2022.08.18.입니다. 말소기준일인 2022.06.10.보다 늦어 대항력은 없으며, 매수인이 이 보증금을 승계하는 구조로 분석되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경733 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광명시 소하동 1344 광명지타워 14층 에이1412호 · 경기도 광명시 소하로 190 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 아파트형 공장 · 2022.04.18. 사용승인 · 지하4층 지상15층 중 14층 |
| 소유자 | 나원 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 282,000,000원 / 138,180,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행주식회사 / 243,620,781원 |
| 말소기준권리 | 2022.06.10. 농협은행주식회사 근저당권 · 채권최고액 285,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 권리는 소멸
2022.05.02. 하나자산신탁 명의의 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐고, 2022.06.10. 나원 명의로 소유권이 이전된 날 농협은행 근저당권이 설정됐습니다. 이것이 말소기준권리입니다. 2025.07.17. 농협은행이 임의경매를 신청했고, 2025.11.21. 광명시 압류가 뒤따랐지만 모두 기준권리 이후입니다. 2025.12.10.에는 해당 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐으며, 이는 말소기준 근저당권자의 지위 이전으로 보아야 하고 매수인이 별도 권리를 인수하는 항목은 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 에이치제이코퍼레이션 | 광명지타워 A1412호 일부 | 2022.08.18 | 2,000,000원 | 200,000원 | 대항력 없음 | 확정일자 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 전입신고가 말소기준권리인 2022.06.10.보다 늦은 2022.08.18.이므로 대항력이 없고, 매수인이 보증금을 인수하는 구조는 아닙니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 확정할 수 없지만, 이 점이 매수인의 보증금 승계로 연결되지는 않습니다.
③ 가격 판단 — 49%까지 내려왔지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 138,180,000원으로 감정가 282,000,000원의 49%입니다. 2회 유찰됐다는 사실만 보면 가격이 크게 낮아진 것은 맞지만, 비교 가능한 실거래 자료가 제시되지 않았으므로 현재 최저가가 시장가보다 저렴하다는 결론은 낼 수 없습니다.
특히 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 감정평가상 아파트형 공장입니다. 부근 역시 아파트형 공장을 위주로 일부 근린생활시설이 형성된 공장지대이고, 감정평가에서 제반 여건과 교통사정은 모두 보통으로 평가됐습니다. 따라서 감정가 대비 할인율 하나만으로 가격 매력을 높게 평가하기보다, 실제 수요와 처분 가능성을 별도로 확인하는 접근이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 138,180,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,734,520원 |
| 2. 근저당권 · 농협은행주식회사 | 285,600,000원 | 135,445,480원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정 매각가에서는 채권최고액 285,600,000원 중 135,445,480원이 배당되고 150,154,520원의 미배당이 발생합니다. 신청채권자의 청구액은 243,620,781원이며, 현재 회차 예상 배당액만으로는 충족되지 않습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 본건은 아파트형 공장으로 이용 중이며, 건물은 2022.04.18. 사용승인된 철근콘크리트구조 지하4층·지상15층 건물입니다.
- 입지. 소하고등학교 남동측 인근에 위치하고, 주변은 아파트형 공장을 위주로 일부 근린생활시설이 형성된 시가지 주변 공장지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 남측 소하JC를 통한 외곽 진출입도 용이한 편으로 평가됐습니다.
- 도로. 건물 내 차량출입구가 북서측 왕복4차선 내외의 아스콘포장도로에 연계됩니다.
- 토지·규제. 공장용지·공업용, 평지·세로장방 토지이며 준주거지역·제1종지구단위계획구역·과밀억제권역·택지개발지구 등에 포함됩니다. 공시지가는 3,338,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 위생·급배수, 시스템냉난방, 승강기, 화재탐지·경보, 실내소화전, 스프링클러, CCTV 설비가 조사됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 점유 확인. 주식회사 에이치제이코퍼레이션이 A1412호 일부를 점유합니다. 대항력은 없지만 실제 인도·점유이전 절차는 현장에서 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 말소기준 근저당권은 2025.12.10. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 입찰 전 최신 등기부에서 권리관계가 그대로인지 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 138,180,000원이 감정가의 49%라는 사실과 시세상 저가라는 판단은 별개입니다. 아파트형 공장 실거래·임대 수요를 별도로 확인해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 96,726,000원, 4회 유찰 시 67,708,200원 시나리오가 제시돼 있으나, 가격 하락과 함께 채권자 미배당도 각각 191,015,068원·219,510,548원으로 확대됩니다.
- 규제·용도 확인. 준주거지역·제1종지구단위계획구역·과밀억제권역·택지개발지구 등 토지이용 제한과 아파트형 공장 용도를 실제 사용계획에 맞춰 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본과 현재 점유상태를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격 판단은 보수적으로”
이 사건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 2022.06.10. 농협은행 근저당권이 말소기준이고, 조사된 실제 임차인 1명의 전입은 2022.08.18.로 늦어 대항력이 없습니다. 현재 매각가 138,180,000원을 기준으로 한 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 가격 판단은 별개입니다. 감정가 282,000,000원에서 2회 유찰돼 138,180,000원까지 내려왔어도, 비교 실거래 자료가 없어 이것을 곧바로 ‘시세보다 저렴하다’고 표현할 수 없습니다. 물건의 실제 이용상태가 아파트형 공장이고 주변도 공장 중심 지역인 만큼, 권리는 비교적 단순하지만 환금성과 적정 입찰가격은 추가 검증이 필요한 사건으로 보는 것이 데이터에 가장 충실한 결론입니다.
