수원지방법원 2025타경746. 안산시 단원구 성곡동 마리나큐브1차 10층 1005호로, 집합건축물대장상 용도는 업무시설(오피스텔)이고 감정평가 현황은 오피스텔(주거용)입니다. 감정가 245,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 120,050,000원입니다. 등기상 핵심은 2023.08.18. 설정된 수협은행 근저당 164,400,000원으로, 이 권리가 말소기준이 되고 뒤의 티케이디엔씨 근저당과 임의경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 회차 배당가정에서는 집행비용을 제외한 117,569,300원이 수협은행에 배당되고, 후순위 티케이디엔씨에는 배당이 없습니다. 총 채권최고액 226,370,000원 대비 미배당은 108,800,700원이지만, 제공된 배당 시뮬레이션상 이 미배당을 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다. 따라서 현재 최저가 기준 실질취득은 120,050,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경746 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 성곡동 838-5 마리나큐브1차 10층1005호 |
| 도로명주소 | 경기도 안산시 단원구 시화호수로 633 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 현황 오피스텔(주거용) · 지하1층/지상28층 중 10층 |
| 소유자 | 윤용한 · 단독소유 · 거래가액 206,300,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 245,000,000원 / 120,050,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 140,748,441원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2023.08.18. 을구 1번 수협은행 근저당입니다. 채권최고액은 164,400,000원이고 채무자는 윤용한입니다. 이후 2023.12.08. 설정된 주식회사티케이디엔씨 근저당 61,970,000원과 2025.07.23. 수협은행의 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 점유·임대관계 — 신고 임차인은 없지만 임대관계 미상
| 구분 | 현황 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 임차인 | 신고 내역 없음 · 임대관계 미상 | 미상 | 미상 | 확인된 승계 없음 |
감정평가에서는 현황을 오피스텔(주거용)으로 파악했지만 임대관계는 미상으로 기록돼 있습니다. 별도의 임차인 신고 내역은 없으므로 제공된 배당표에서는 임차보증금이나 임차권 인수액이 반영되지 않았습니다. 다만 점유자의 보증금·전입·확정일자 등이 확인된 자료는 없으므로 대항력 여부를 단정할 수 없는 상태로 보는 편이 안전합니다.
③ 가격 — 49%까지 내려왔지만 시세 비교는 보류
현재 최저매각가는 120,050,000원으로 감정가 245,000,000원의 49%입니다. 다음 회차 시나리오는 84,035,000원(감정가 34%), 그 다음은 58,824,499원(감정가 24%)입니다. 다만 이 자료에는 동일 건물·유사 오피스텔의 실거래 평균이나 최신 거래가가 없으므로, 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 120,050,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,480,700원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 164,400,000원 | 117,569,300원 |
| 2. 근저당 · 주식회사티케이디엔씨 | 61,970,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권최고액 226,370,000원 중 채권자 배당액은 117,569,300원, 미배당은 108,800,700원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안산시 단원구 성곡동 ‘반달섬’ 북동측 인접에 위치하며, 인근에 생활형숙박시설·오피스텔·근린생활시설·산업단지가 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 남서측 약 25m, 북동측 약 20m 포장도로와 접하고 이를 통해 수도권제2순환고속도로 진출입이 가능합니다.
- 이용. 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)이며 현황은 오피스텔(주거용)로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층/지상28층 건물의 10층 1005호입니다. 난방·위생·급배수·승강기·화재탐지 및 경보설비가 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·도시지역·지구단위계획구역이며 국가산업단지·반월특수지역·성장관리권역·중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 2,367.8㎡, 공시지가는 2,661,000원/㎡이며 평지·가로장방·중로각지입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대지권 별도등기 확인. 매각물건명세서에 기재된 토지별 갑구 1-1번 금지사항 등기의 구체적 내용을 입찰 전 원문으로 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 현황은 주거용 오피스텔이나 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자·전입·보증금·확정일자를 확인해야 합니다.
- 시세 원본 확인. 감정가 245,000,000원 대비 최저가 120,050,000원이라는 할인율만으로 응찰가를 정하지 말고 동일 건물 및 인근 오피스텔의 최신 실거래를 대조해야 합니다.
- 후순위 미배당 구분. 현재 회차 채권 미배당 108,800,700원은 크지만 제공된 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 용도 확인. 공부상 업무시설(오피스텔), 현황 주거용이라는 점을 기준으로 실제 이용상태를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유상태를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격 판단 근거는 아직 부족하다
이 물건의 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2023.08.18. 수협은행 근저당이 말소기준이고, 뒤의 티케이디엔씨 근저당과 경매개시결정은 소멸합니다. 현재 120,050,000원 회차에서 채권자 미배당이 108,800,700원 발생하지만 매수인 인수는 0원입니다.
다만 권리만 보고 바로 결론을 내리기에는 확인할 것이 남아 있습니다. 현황은 주거용 오피스텔인데 임대관계가 미상이고, 대지권 목적 토지에는 별도등기도 기재돼 있습니다. 무엇보다 동일·유사 오피스텔 실거래가 제공되지 않아 감정가 대비 49%라는 숫자를 시세 대비 저가로 바꿔 읽을 근거가 없습니다. 따라서 결론은 “등기상 인수 0원, 그러나 점유·별도등기·시세 확인 후 판단”입니다.
