🔥 감정가 34% 🛡️ 인수 0원 👤 실제 임차인 1명 📉 3회 유찰
수원지방법원 2025타경747. 시흥시 배곧동 시흥배곧씨2호반써밋플레이스 208동 1층 비-132호입니다. 감정평가상 이용상태는 공실이며, 건물은 철근콘크리트조 2층 중 1층입니다. 감정가 715,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 245,245,000원까지 내려왔습니다. 권리의 핵심은 2024.04.25. 평택축산업협동조합의 채권최고액 600,000,000원 근저당입니다. 이 권리 이후 설정된 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 배당계산상 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다.
임차인은 추재호 1명이 확인됩니다. 보증금 10,000,000원, 월차임 990,000원이고 전입일은 2024.08.05.입니다. 말소기준일 2024.04.25.보다 늦어 대항력은 없습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상이나, 매수인에게 보증금이 승계되는 구조로 계산되지는 않았습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경747 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 배곧동 221 시흥배곧씨2호반써밋플레이스 208동 1층 비-132호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(기타) · 철근콘크리트조 2층 중 1층 비-132호 · 감정평가 기준 공실 |
| 소유자 | 조영석 (2024.04.25. 거래가액 822,300,000원으로 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 715,000,000원 / 245,245,000원 (3회 유찰) |
| 말소기준권리 | 2024.04.25. 근저당권 · 평택축산업협동조합 · 채권최고액 600,000,000원 |
| 청구금액 | 513,734,211원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2024.04.25. 을구 1번 평택축산업협동조합 근저당입니다. 이후 기술보증기금 100,000,000원 가압류, 주식회사광주은행 24,219,001원 가압류, 삼성카드주식회사 7,883,276원 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 모두 소멸합니다. 근저당 자체도 매각으로 소멸하는 기준권리이므로 등기상 매수인 인수금액은 없습니다.
임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 월차임 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 추재호 | 208동 비-132호 | 10,000,000원 | 990,000원 | 2024.08.05 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
② 시세 참고 — 84.99㎡ 거래를 같은 면적 시세로 보면 안 된다
단지 참고 실거래는 시흥배곧C2호반써밋플레이스의 최근 12건이며 모두 84.99㎡입니다. 반면 비교 기준 면적은 56.7㎡이고 면적 일치가 확인되지 않았습니다. 따라서 최근 12개월 평균 627,833,333원, 최신 거래 650,000,000원, 최저가 대비 39.1%라는 숫자는 동일 면적 직접 시세가 아니라 참고 지표로만 봐야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.99㎡ | 30 | 650,000,000원 |
| 2026.08 | 84.99㎡ | 12 | 643,000,000원 |
| 2026.08 | 84.99㎡ | 22 | 620,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 19 | 717,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 15 | 581,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 21 | 699,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 14 | 622,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 5 | 580,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 5 | 580,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 27 | 637,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 9 | 607,000,000원 |
| 2026.05 | 84.99㎡ | 9 | 598,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.99㎡ | 12건 | 627,833,333원 |
참고 거래 범위는 580,000,000원~717,000,000원이고 최신 거래는 2026.09. 650,000,000원입니다. 현재 최저가 245,245,000원은 이 최근 12개월 평균과 비교하면 39.1%이지만, 대상 비교 면적과 실거래 면적이 일치하지 않으므로 이 비율만 보고 “시세보다 싸다”거나 가격 메리트가 확정됐다고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 245,245,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,233,430원 |
| 2. 근저당 · 평택축산업협동조합 | 600,000,000원 | 241,011,570원 |
| 3. 가압류 · 기술보증기금 | 100,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사광주은행 | 24,219,001원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 삼성카드주식회사 | 7,883,276원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 732,102,277원 중 예상 배당액은 241,011,570원이며 미배당액은 491,090,707원입니다. 미배당 채권이 크더라도 해당 권리들이 매각으로 소멸하므로 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여도 0원으로 계산됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 245,245,000원 | 241,011,570원 | 491,090,707원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 171,671,500원 | 168,468,099원 | 563,634,178원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 120,170,049원 | 117,687,668원 | 614,414,609원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 배곧고등학교 남서측 근거리에 위치하며 주변은 근린생활시설·상업시설·업무시설·아파트 등이 혼재합니다. 주위환경 및 상업적 성숙도는 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가 기준 현재 공실입니다. 토지는 근린생활시설 및 판매시설 건부지로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 2층 중 1층 비-132호이며 사용승인일은 2019.06.28.입니다. 위생·급배수·소화·주차장시설이 갖춰져 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 광로3류·대로1류·중로1류와 접합니다. 상대보호구역 및 과밀억제권역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 현재까지 3회 유찰됐고 단지 경매물건 평균 유찰횟수는 2.6회입니다. 가격 할인만이 아니라 실제 이용수요와 면적이 맞는 비교사례 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 면적 맞는 시세 재확인. 제공된 최근 거래는 모두 84.99㎡이고 비교 기준 면적 56.7㎡와 맞지 않습니다. 245,245,000원이 적정한지 판단하려면 대상과 면적·용도가 맞는 거래를 우선 확인해야 합니다.
- 임차인 현재 점유 확인. 현황조사·매각물건명세서에는 추재호가 기재돼 있으나 감정평가 기준 이용상태는 공실입니다. 입찰 전 실제 점유 상태를 다시 확인해야 합니다.
- 임차권리 확인. 추재호의 전입은 2024.08.05.로 말소기준 2024.04.25.보다 늦어 대항력은 없습니다. 확정일자·배당요구와 실제 임대차 상태는 원본으로 대조할 필요가 있습니다.
- 유찰 원인 점검. 감정가 715,000,000원에서 3회 유찰돼 245,245,000원까지 내려왔습니다. 단순 할인율보다 이용가치·공실·수요를 함께 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 평택축산업협동조합 근저당과 이후 가압류의 말소 여부, 현황조사·매각물건명세서·등기사항을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 비교대상이 핵심”
이 물건의 권리구조 자체는 비교적 명료합니다. 2024.04.25. 평택축산업협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 가압류 3건과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 추재호도 전입이 말소기준 이후라 대항력이 없고, 배당표상 매수인 인수는 0원입니다.
하지만 가격은 별개의 문제입니다. 감정가 715,000,000원에서 3회 유찰돼 245,245,000원까지 내려온 것은 사실이고, 제공된 최근 실거래 평균 627,833,333원 대비 39.1%입니다. 다만 그 실거래가 전부 84.99㎡인 반면 비교 기준 면적은 56.7㎡로 맞지 않습니다. 따라서 이 사건은 “권리 인수는 0원, 가격 메리트는 동일 면적 시세를 확인한 뒤 판단”이 결론입니다. 3회 유찰이라는 숫자만으로 싸다고 단정하기보다, 실제 이용수요와 맞는 비교사례가 입찰 판단의 핵심입니다.
