수원지방법원 2025타경761. 경기도 시흥시 능곡동 883-2 더플렉스 2층 205호로, 등기상 소유자는 박현민입니다. 2024.04.26 소유권보존 신탁 등기가 있었고, 2024.05.02 신탁등기 말소와 함께 박현민 앞으로 소유권이전이 이루어졌습니다. 같은 날 국민은행 근저당권이 설정되었고, 이후 2025.08.12 임의경매개시결정, 2025.12.12 압류가 이어졌습니다. 경매 기준권리는 2024.05.02 설정된 국민은행 근저당권이며, 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸합니다.
이번 사건의 핵심은 권리보다 물건의 성격과 실제 사용상태입니다. 매각물건명세서 비고에는 공장(지식산업센터로)이용 중이라고 기재되어 있고, 감정평가서의 이용상태 역시 공장(지식산업센터)으로 확인됩니다. 따라서 일반 주거용 물건처럼 접근하기보다 지식산업센터 계열의 실제 사용 및 임대관계를 별도로 확인하는 것이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경761 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 능곡동 883-2 더플렉스 2층 205호 |
| 도로명주소 | 경기도 시흥시 능곡서로 10 |
| 물건종류 | 기타 |
| 소유자 | 박현민 |
| 감정가 / 최저가 | 454,000,000원 / 155,722,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사국민은행 / 371,608,625원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 이용상태 | 공장(지식산업센터)으로 이용중임 |
| 준공 | 2024.03.29 사용승인 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
임차인은 확인되지 않았습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 임차인이 없다고 단정하기보다 실제 점유·임대차 관계를 별도로 확인하는 것이 안전합니다. 기준권리인 국민은행 근저당권 이후의 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸하며, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 흐름 — 감정가 454,000,000원에서 155,722,000원까지
실거래 자료는 확인되지 않으므로 시장 실거래와의 가격 우열을 단정하지 않습니다. 대신 이번 사건에서 실제 확인되는 가격 기준은 감정가와 회차별 최저매각가입니다. 현재 최저매각가는 감정가의 약 34.3% 수준이며, 3회 유찰 뒤 형성된 금액입니다.
③ 예상배당표 (매각가 155,722,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 2,980,108원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 369,600,000원 | 152,741,892원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 예상매각가는 155,722,000원입니다. 집행비용 2,980,108원을 제외한 금액이 국민은행 근저당권에 배당되고, 216,858,108원의 미배당이 발생합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 실제 배당 결과는 변동될 수 있습니다. 배당표 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 시흥시 능곡동 소재 서해선 능곡역 서측 인근에 위치하며 주위는 중·대규모 아파트단지, 공장(지식산업센터), 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 전철역이 소재하여 제반 교통여건은 보통으로 평가되었습니다.
- 이용상태. 공장(지식산업센터)으로 이용중이며, 매각물건명세서 비고에도 공장(지식산업센터) 이용이 기재되어 있습니다.
- 건물. 2024.03.29 사용승인된 프리케스트콘크리트구조(철근)콘크리트 지붕 10층 건물의 2층 205호입니다.
- 토지. 준주거지역, 지구단위계획구역, 공공주택지구, 과밀억제권역 등으로 이용계획상 제한사항이 포함되어 있습니다.
- 환금성. 실거래 자료가 확인되지 않는 가운데 3회 유찰이 누적되어 있으므로, 낙찰 후 매도·임대까지의 유동성을 신중하게 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 이용 확인. 공부상 자료와 감정평가서 모두 이용상태를 공장(지식산업센터)으로 기재하고 있으므로 현장 사용현황을 확인하세요.
- 임대관계 확인. 임대관계가 미상으로 기재되어 있어 현황조사 및 실제 점유자 확인이 필요합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 4회 유찰 시 109,005,400원, 5회 유찰 시 76,303,780원 시나리오가 제시되어 있어 현재 회차와 비교해 판단할 필요가 있습니다.
- 배당 리스크. 현재 회차의 국민은행 근저당권 미배당액은 216,858,108원이지만, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 실제 점유·임대관계를 직접 확인하세요.
맺으며 — “최저가 하락 ≠ 자동으로 좋은 물건”
권리분석만 보면 이 사건은 구조가 비교적 단순합니다. 2024.05.02 국민은행 근저당권이 기준권리이고, 이후 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸하며, 배당표 기준 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 현재 최저매각가는 감정가의 34.3%까지 낮아진 반면 이미 3회 유찰되었고, 물건은 공장(지식산업센터)으로 이용 중이며 임대관계는 미상입니다. 따라서 이 사건의 승부처는 단순히 “얼마나 떨어졌는가”가 아니라, 실제 사용·임대 상태를 확인한 뒤 추가 유찰 가능성과 환금성을 감안해 응찰가를 정하는 것입니다.
