부동산임의경매 (아파트)

부동산임의경매

2025타경768 · 안산지원 · 다세대
철근콘크리트조 59.04평방미터

최저매각가 2차 · 유찰 1회 가격 메리트

210,000,000원 2억 1,000만 감정가 300,000,000원

감정가의 70% ▼ 30% 할인

다음 매각기일

07-09

안산지원 10:30

입찰 보증금

2,100만원

최저가의 10% · 21,000,000원

감정가 대비

▼ 30.0% 싸게 매수

감정가 3.00억원

최근 결과

1 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

감정가 대비 30% 할인 경기도

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 권리상 인수 부담은 없고 1회 유찰 후 가격 메리트가 생긴 광명 다세대

가격 최저가 210,000,000원은 최근 12개월 거래 265,000,000원의 79.2% 수준
자금 입찰보증금은 최저가의 10%인 약 21,000,000원 · 인수액 0원
리스크 소규모 10세대 다세대로 거래 표본이 적고 최근 거래 추세는 -8.6%

한 줄 평 후순위 압류·근저당은 매각으로 소멸하고 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 소규모 다세대는 거래 표본이 제한적이고, 최근 거래가 2.65억인 상황에서 최저가 2.10억은 가격 메리트가 있으나 환금성과 개별 호수 차이를 확인해야 합니다.

감정가

300,000,000원

최저가 70%

최저매각가

210,000,000원

1회 유찰

최근 거래

265,000,000원

2026.07 최신 거래

매수인 인수

0원

임차인 없음

수원지방법원 2025타경768. 경기도 광명시 광명동 719-4 거산맨숀 2층1호 다세대주택입니다. 권리관계의 핵심은 2025년 국민은행 근저당과 후순위 권리입니다. 말소기준권리 이후 설정된 권리들은 매각으로 소멸하며 낙찰자가 부담하는 인수 권리는 없습니다.

물건 개요

사건번호	수원지방법원 2025타경768
소재지	경기도 광명시 광명동 719-4 2층1호
물건종류	다세대주택
소유자	서대석, 최하나 (각 지분 2분의 1)
감정가 / 최저가	300,000,000원 / 210,000,000원 (1회 유찰)
청구금액	112,918,653원
매각기일	2026.07.09

① 권리 흐름 — 매각 후 인수 부담 없음

말소기준권리는 2025년 설정된 초이자산관리대부 근저당권(채권최고액 90,000,000원)으로 판단됩니다. 이후 설정된 압류·임의경매 관련 권리는 매각으로 소멸합니다. 임차인 정보는 확인되지 않아 대항력 임차인 인수 위험은 없습니다.

② 시세 비교 — 최근 거래 대비 할인 구간

거산맨숀(719-4)은 10세대 규모 다세대이며 최근 확인 거래는 2건입니다.

거래월	면적	층	거래가
2026.07	59.04㎡	2층	265,000,000원
2021.09	59.04㎡	1층	290,000,000원
평균	-	2건	277,500,000원

최근 12개월 거래 평균은 265,000,000원이며 최저매각가는 최근 거래 대비 79.2% 수준입니다. 다만 최근 거래와 과거 거래 비교 시 -8.6% 하락 추세가 확인되어 과거 평균만으로 낙관하기보다는 현재 거래 흐름을 함께 봐야 합니다.

⚠️ 소규모 다세대의 체크 포인트 10세대 규모 다세대는 아파트보다 거래량이 적어 동일 조건 비교가 어렵습니다. 낙찰 전 내부 상태·주차·관리 상태 등 개별 조건 확인이 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 210,000,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	3,740,000원
을구 5번 근저당 · 주식회사초이자산관리대부	90,000,000원	90,000,000원
소유자 교부	-	116,260,000원

매각대금 배분

최저가 vs 실거래

최저가는 최근 거래 대비 할인 구간이지만 소규모 다세대 특성상 개별 검토가 필요합니다.

✅ 권리 관점 매각으로 소멸되는 권리가 중심이며 임차인 인수 부담이 없어 권리상 안전한 구조입니다.

⛔ 주의 관점 소규모 다세대는 환금성이 아파트보다 낮을 수 있습니다. 최근 거래 가격만 보고 낙찰 후 재매각 가능성을 단정하지 말고 현장 확인이 필요합니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 광명7동행정복지센터 북동측 인근으로 공동주택과 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
교통. 차량 출입 가능하며 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능합니다.
규제. 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 재정비촉진지구 등에 해당합니다.
물건 상태. 공부상 다세대주택으로 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

권리 확인. 등기부상 말소기준 이후 권리는 매각 소멸 여부를 최종 확인하세요.
현장 확인. 임대관계가 미상으로 표시되어 있어 실제 점유 관계 확인이 필요합니다.
가격 판단. 최근 거래 265,000,000원 대비 최저가 210,000,000원의 할인 폭을 검토하세요.
환금성. 10세대 규모 다세대 특성상 매도 기간과 수요층을 고려해야 합니다.

맺으며 — “권리는 정리, 승부는 가격과 환금성”

이 물건은 낙찰자가 떠안을 권리 부담이 없는 점이 가장 큰 장점입니다. 최저매각가는 최근 거래 대비 낮은 수준으로 형성되어 있지만, 다세대 특성상 거래량과 개별 상태가 중요합니다. 결국 핵심은 권리가 아니라 현 시세에서 매수 후 출구 전략을 세울 수 있는지입니다.

채권자 관점 회수 구간

부동산임의경매

권리는 정리되지만, 광명 다세대는 시세 확인이 핵심 — 광명동 719-4 2층1호

물건 개요

① 권리 흐름 — 매각 후 인수 부담 없음

② 시세 비교 — 최근 거래 대비 할인 구간

③ 예상배당표 (매각가 210,000,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “권리는 정리, 승부는 가격과 환금성”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

로그인이 필요한 정보입니다

매각결과

변경 이력

로그인이 필요한 정보입니다

로그인이 필요한 정보입니다

현장 사진 (27장)

이 매물에 문제가 있나요?

매물 신고