수원지방법원 2025타경780. 광명시 소하동 광명지타워 10층 B1017호로, 집합건축물대장과 감정평가 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 소유자는 최규호이고, 말소기준권리는 2022.08.12 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 594,000,000원으로, 이후 경매개시결정과 광명시 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 감정가 622,000,000원에서 2회 유찰된 304,780,000원입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건에는 동일 물건군의 실거래 평균이나 최신 거래가가 없습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 이유만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다. 특히 지식산업센터는 실제 임대수익, 공실, 관리비, 업종 제한과 개별 호실의 사용 상태가 환금성에 직접 영향을 주므로 현장 확인의 비중이 큽니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경780 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광명시 소하동 1344 광명지타워 10층 B1017호 · 경기도 광명시 소하로 190 |
| 물건종류 / 이용상태 | 공장(지식산업센터) · 제15층 건물 내 제10층 제B1017호 |
| 소유자 | 최규호 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 622,000,000원 / 304,780,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 511,259,431원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 등기 발급 | 2026.07.22 · 수원지방법원 안산지원 광명등기소 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 등기는 소멸
말소기준권리는 2022.08.12 국민은행 근저당권입니다. 이후 2025.08.18 임의경매개시결정과 2025.11.20·2026.02.11 광명시 압류는 매각으로 소멸합니다. 과거 하나자산신탁 명의의 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐고, 현재 소유자는 최규호입니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 회차는 2회 유찰 후 304,780,000원으로, 감정가 622,000,000원의 49% 수준입니다. 다음 회차 시나리오는 3회 유찰 시 213,346,000원(감정가 34%), 4회 유찰 시 149,342,200원(감정가 24%)입니다.
| 시나리오 | 매각가 | 국민은행 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 304,780,000원 | 299,713,080원 | 294,286,920원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 213,346,000원 | 209,559,156원 | 384,440,844원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 149,342,200원 | 146,451,409원 | 447,548,591원 |
유찰이 진행될수록 국민은행의 미배당액은 커지지만, 제공된 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 다만 이는 배당관계의 계산이고, 물건 자체가 시세 대비 저평가됐다는 의미는 아닙니다. 이 사건에는 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 없으므로 304,780,000원의 시장가격 적정성은 별도 검증이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 304,780,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,066,920원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 594,000,000원 | 299,713,080원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 국민은행 채권최고액 594,000,000원 중 299,713,080원이 배당되고 294,286,920원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 본건은 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다. 집합건축물대장상 용도 역시 공장(지식산업센터)입니다.
- 입지. 소하고등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 지식산업센터와 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 북서측으로 약 35미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 제15층 건물 내 제10층 B1017호이며 위생·급배수·냉난방·승강기·화재탐지·경보·소화전 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 지목은 공장용지, 토지이용상황은 공업용이며 토지면적은 17,254.8㎡입니다. 공시지가는 3,338,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 준주거지역·제1종지구단위계획구역·과밀억제권역·택지개발지구 등에 포함됩니다.
- 토지거래허가구역. 2025.8.26.~2026.8.25. 토지거래계약에 관한 허가구역으로 기재돼 있으며 대상은 외국인 등, 용도는 주택입니다.
- 위반·공부 차이. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이는 기재되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 현황. 임대관계 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자·사용자·임대차 관계를 현장에서 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 가격을 판단하지 말고 인근 지식산업센터의 실제 매매사례를 대조하세요.
- 임대수익. 실제 임대료·공실 여부·보증금·관리비가 확인되지 않았으므로 수익률 계산은 현장 자료 확보 후 진행해야 합니다.
- 용도 확인. 주거용이 아니라 공장(지식산업센터)이므로 사용 가능한 업종과 실제 이용상태를 확인하세요.
- 관리비. 공용부분 관리비와 장기 체납 여부는 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본과 매각기일 직전 등기 변동을 다시 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 실제 시장가다
이 사건의 등기 구조는 비교적 단순합니다. 2022.08.12 국민은행 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정과 광명시 압류는 소멸하며, 제공된 배당계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 투자 판단의 핵심은 권리만이 아닙니다.
현재 최저가가 감정가의 49%까지 낮아졌지만, 비교할 최근 실거래가가 없고 감정평가상 임대관계도 미상입니다. 게다가 대상은 주거용 아파트가 아니라 공장(지식산업센터)입니다. 따라서 이 물건은 “권리상 인수액은 0원이지만, 시장가·점유·임대수익 확인 전에는 가격 메리트를 확정할 수 없는 유형”으로 보는 것이 맞습니다. 2회 유찰이라는 사실 자체보다 실제 거래가격과 임대현황을 먼저 확인해야 합니다.
