수원지방법원 2025타경801. 시흥 대야동 태진지식산업센터 1동 5층 503호입니다. 집합건축물대장상 용도와 감정평가 이용상태는 모두 지식산업센터입니다. 소유자 이서영은 2022.03.25. 매매를 원인으로 2022.03.31. 거래가액 1,060,565,007원에 소유권을 이전받았고, 같은 날 국민은행 앞으로 채권최고액 972,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
등기부만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준 이후의 케이비국민카드 가압류, 경매개시결정, 국 압류, 국민은행 가압류는 매각으로 소멸하고, 서울신용보증재단·신용보증기금 가압류와 시흥세무서 압류는 이미 등기부상 말소됐습니다. 그러나 이 물건은 등기보다 점유관계 확인이 더 중요합니다. 다섯 건의 점유·임차 조사 중 세 건은 대항력이 없지만 두 건은 대항력 여부를 확정할 기초정보가 부족합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경801 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 대야동 664-6 태진지식산업센터 1동 5층503호 |
| 도로명주소 | 경기도 시흥시 은계중앙로306번길 36 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(지식산업센터) · 6층 건물 내 5층 503호 · 지식산업센터로 이용중 |
| 소유자 | 이서영 · 거래가액 1,060,565,007원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,071,000,000원 / 524,790,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 839,633,866원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2022.03.31. 국민은행 근저당권이 말소기준입니다. 그 뒤 설정된 케이비국민카드 가압류 28,894,074원, 2025.08.25. 국민은행의 임의경매개시결정, 분당세무서장 압류, 국민은행 가압류 48,736,818원은 매각으로 소멸합니다. 서울신용보증재단 가압류 9,699,785원, 신용보증기금 가압류 57,714,631원 및 시흥세무서장 압류는 이미 등기부에서 말소된 상태입니다.
② 임차·점유관계 — 실제 확인된 5건, 그중 2건은 미상
| 점유자 / 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박영진 | 1동 5층 503호 | 2023.04.27 | 10,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 주식회사 두윤테크 대표자 정승원 | 1동 5층 503호 | 2022.08.16 | 80,000,000원 | - | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 정요승 | 1동 5층 503호 | 2022.07.18 | 7,000,000원 | 700,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김홍민 | 1동 5층 503호 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 대표자 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
실제 조사된 임차·점유자는 5건입니다. 박영진, 주식회사 두윤테크 대표자 정승원, 정요승의 전입신고는 2022.03.31. 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 김홍민과 ‘대표자’로 기재된 점유자는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 보증금도 미상이므로 승계 가능 금액을 0원이라고 단정해서는 안 됩니다.
③ 가격 — 49%까지 내려왔지만 시세 비교자료는 없다
감정가는 1,071,000,000원, 현재 최저매각가는 524,790,000원으로 2회 유찰된 감정가 49% 회차입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 367,353,000원, 4회 유찰 시 257,147,099원입니다.
다만 이 사건에는 동일 물건군의 실거래 시세 자료가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 단정할 수 없습니다. 특히 용도가 지식산업센터이므로 실제 거래가격과 임대수요를 별도로 대조해야 현재 최저가의 적정성을 판단할 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 524,790,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,647,900원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 972,000,000원 | 517,142,100원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 28,894,074원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 48,736,818원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 총 채권액 1,049,630,892원 가운데 채권자 배당은 517,142,100원, 미배당은 532,488,792원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·용도·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 용도는 지식산업센터이며, 감정평가에서도 지식산업센터로 이용중입니다.
- 입지. 경기도 시흥시 대야동 소재 서해선 시흥대야역 북동측 근거리에 위치하며, 주변은 지식산업센터·업무시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 남서측 근거리에 서해선 시흥대야역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물 내 5층 503호이며 외벽은 외장 석재·커튼월, 창호는 시스템 창호입니다.
- 설비. 위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비가 되어 있습니다.
- 토지. 대체로 사다리형·평지이며 공장(지식산업센터) 건부지로 이용중입니다. 토지면적은 1,604.0㎡, 공시지가는 1,884,000원/㎡입니다.
- 도로. 남서측 중로2류(폭 15m~20m), 남동측 중로3류(폭 12m~15m) 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김홍민 점유 확인. 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 계약관계와 실제 점유개시 시점을 확인해야 합니다.
- ‘대표자’ 기재 건 확인. 주거 사용으로 기재됐으나 전입일·보증금이 확인되지 않습니다. 김홍민과 동일한 점유관계인지도 원본 서류에서 대조해야 합니다.
- 확인된 3건. 박영진·주식회사 두윤테크 대표자 정승원·정요승은 전입신고가 2022.03.31. 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다.
- 시세 검증. 감정가 대비 49%만으로 저가 여부를 판단하지 말고 지식산업센터 실거래와 임대조건을 직접 비교해야 합니다.
- 명도 계획. 다수의 점유자가 조사된 만큼 실제 사용 주체와 현재 점유 상태를 확인하고 명도 기간과 비용을 보수적으로 잡아야 합니다.
- 배당표 재확인. 현재 배당 시뮬레이션은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구 현황을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 감정평가서를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격보다 먼저, 미상 점유를 확인하라”
이 사건은 등기부만 보면 비교적 정리된 편입니다. 2022.03.31. 국민은행 근저당을 기준으로 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 현재 배당표상 매수인 인수도 0원입니다. 그러나 점유관계에서는 결론을 서두르면 안 됩니다. 다섯 건 중 세 건은 대항력이 없지만, 김홍민과 ‘대표자’는 전입일과 보증금이 미상이라 대항력 가능성 자체가 아직 열려 있습니다.
또한 감정가 1,071,000,000원에서 최저가 524,790,000원까지 내려온 2회 유찰 물건이지만, 동일 지식산업센터의 실거래 자료가 없어 현재 가격이 시세보다 낮다고 판단할 근거는 없습니다. 따라서 이 물건의 순서는 명확합니다. 미상 점유 2건 확인 → 실제 시세 검증 → 그 다음 입찰가 판단. 권리 소멸 구조만 보고 바로 ‘안전·저가’로 분류하기에는 확인할 항목이 남아 있습니다.
