부동산임의경매 (아파트)

한 줄 평 권리 구조의 핵심은 대항력 있는 전세권 1건입니다. 최저가 8,589만원만 보면 저렴해 보이지만, 전세금 1.25억의 전세권자가 배당 부족분을 남길 수 있어 실질취득가는 낙찰가보다 높아질 수 있습니다. 권리 확인 없는 저가 낙찰은 위험합니다.

감정가 / 최저가

122,702,000원

최저가 85,891,000원

실거래 평균(시세)

138,000,000원

최근 거래 1건

실질취득 검토

125,000,000원

전세금 기준 인수 가능성

인수 위험

전세권 1건

이운서 대항력 있음

수원지방법원 2025타경802. 경기도 안산시 상록구 사동 이지스쉐르빌2차 4층 402호 다세대주택입니다. 감정가는 1억2270만원, 현재 최저매각가는 8589만원으로 1회 유찰 상태입니다. 하지만 이 사건은 단순한 저가 매입형 물건이 아닙니다. 을구 9번 전세권자인 이운서가 말소기준권리 이전 권리를 보유하고 있어 매수인 인수 가능성이 핵심입니다.

물건 개요

사건번호	수원지방법원 2025타경802
소재지	경기도 안산시 상록구 사동 1428-12 4층402호
물건종류 / 전용	다세대주택 · 전용 55.56㎡
소유자	곽동현
감정가 / 최저가	122,702,000원 / 85,891,000원
신청채권 / 청구	이운서 / 125,000,000원
매각기일	2026.07.16

① 권리 흐름 — 전세권 인수가 핵심

⛔ 핵심 위험 전세권자 이운서의 전세금은 125,000,000원입니다. 현재 매각가 85,891,000원 기준 배당 예상액은 83,944,962원으로 약 41,055,038원 부족합니다. 대항력 있는 임차권·전세권 관계라면 낙찰자는 부족분 인수 가능성을 반드시 검토해야 합니다.

② 시세 비교 — 최저가는 낮지만 실질취득을 봐야 한다

이지스쉐르빌2차는 총 8세대 규모이며 최근 거래는 2021년 10월 전용 55.56㎡ 138,000,000원입니다. 최저가는 거래가격 대비 낮지만, 전세권 인수 위험을 고려하면 단순 할인으로 판단할 수 없습니다.

거래월	전용	층	거래가
2021.10	55.56㎡	4	138,000,000원
평균	55.56㎡	1건	138,000,000원

최근 12개월 거래 데이터는 확인되지 않았고, 확인 가능한 최근 거래는 2021년 10월 1건입니다. 최저가는 최근 거래 대비 62.2% 수준이나, 전세금 1.25억원을 기준으로 실질 부담을 판단해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 85,891,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	1,946,038원
전세권 · 이운서	125,000,000원	83,944,962원
서민금융진흥원 가압류	10,276,804원	0원
국민행복기금 가압류	11,217,036원	0원
주택도시보증공사 가압류	204,000,000원	0원
소유자 잔여	-	0원

매각대금 배분

감정가/실질취득 vs 실거래

전세금 인수 가능성을 반영하면 실질 부담은 전세금 수준 검토가 필요합니다.

④ 임차인·전세권 분석

점유자	대항력	우선변제	승계	내용
이운서	有	미상	검토	2021.10.15 전입 기준 대항력 있음. 전세금 125,000,000원.

⚠️ 가장임차인 가능성 메모 등기부상 전세권자 이운서와 경매 신청 관련 권리자가 동일하게 확인되어 가장임차인 또는 관계인 가능성이 기재되어 있습니다. 다만 외관상 대항력 있는 권리이므로 실제 권리관계 확인 전 단정할 수 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

전세권 확인. 낙찰가만 보고 접근하지 말고 전세금 125,000,000원과 배당 부족분을 기준으로 실질취득가를 계산해야 합니다.
권리관계 확인. 전세권자 이운서의 실제 점유·계약 관계와 대항력 성립 여부를 원본 서류로 확인해야 합니다.
환금성 주의. 8세대 소규모 다세대로 거래량이 제한적이므로 매도 시 환금성 부담을 고려해야 합니다.
유찰 전략. 최저가는 낮아졌지만 인수 위험이 해결되지 않으면 가격만으로 안전성을 판단할 수 없습니다.

맺으며 — “최저가보다 권리가 먼저다”

이 물건은 감정가 대비 70% 수준까지 내려온 가격이 눈에 띕니다. 그러나 경매에서 중요한 것은 최저매각가가 아니라 낙찰 후 실제 부담액입니다. 대항력 있는 전세권 125,000,000원이 존재하고 배당 부족 가능성이 있어, 권리 확인 없이 저가 낙찰을 기대하기 어렵습니다. 가격은 매력적일 수 있지만, 인수 위험을 해결해야 입찰 가치가 생기는 물건입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-06-04	유찰	1억 2,270만원
2	2026-07-16	대기	8,589만원

부동산임의경매

최저가는 매력적이지만, 전세권 인수가 승부처 — 안산 사동 이지스쉐르빌2차 402호

물건 개요

① 권리 흐름 — 전세권 인수가 핵심

② 시세 비교 — 최저가는 낮지만 실질취득을 봐야 한다

③ 예상배당표 (매각가 85,891,000원 가정)

④ 임차인·전세권 분석

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “최저가보다 권리가 먼저다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (12장)

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