수원지방법원 2025타경805. 안산시 상록구 일동 한국플러스타운 1층 101호, 전용 75.17㎡ 다세대주택입니다. 소유자 이길수는 2012.02.17. 거래가액 111,000,000원으로 소유권을 이전받았고, 같은 해 2012.10.05. 반월농업협동조합 근저당권 30,000,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 설정된 윤진업 근저당·곽선미 주택임차권·국 압류· 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 “임차인이 없다”는 유형이 아닙니다. 현황조사와 매각물건명세서에 황준희·황병선·곽선미 등 실제 임차인 3명이 확인됩니다. 세 사람의 전입일은 모두 말소기준권리인 2012.10.05. 이후이므로 제공된 판정상 매수인에게 대항하지 못합니다. 특히 곽선미는 115,000,000원 임차보증금의 주택임차권등기까지 마쳤지만 전입일이 2014.12.03.으로 말소기준보다 뒤입니다. 따라서 현재 자료상 인수보증금은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경805 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 일동 624-9 1층 101호 · 도로명 경기도 안산시 상록구 웃말6길 23-1 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 75.17㎡ · 철근콘크리트조 콘크리트지붕 4층 중 1층 101호 |
| 소유자 | 이길수 (2012.02.17. 소유권이전 · 거래가액 111,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 131,000,000원 / 64,190,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권 / 청구 | 곽선미 / 118,084,520원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 사용승인 | 2002.11.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2012.10.05. 반월농업협동조합 근저당권 30,000,000원입니다. 2024.04.24. 윤진업 근저당 10,000,000원, 2025.01.13. 곽선미 주택임차권, 2025.03.07. 국 압류, 2025.09.02. 강제경매개시결정은 모두 그 이후입니다. 등기부상 기존 국민은행 근저당은 2012.10.10. 이미 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명, 현재 판정상 인수 0원
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 황준희 | 2014.12.03 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 0원 |
| 황병선 | 2019.07.08 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 0원 |
| 곽선미 | 2014.12.03 | 115,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 0원 |
황준희와 황병선은 보증금과 확정일자가 확인되지 않았지만, 전입 자체가 말소기준권리보다 뒤입니다. 곽선미는 2014.10.30. 최초 임대차계약, 2014.12.03. 주민등록, 2014.11.10. 최초 확정일자를 기초로 이후 증액되어 임차보증금이 115,000,000원이 되었고, 2025.01.13. 주택임차권등기를 마쳤습니다. 그러나 말소기준일인 2012.10.05.보다 후순위이므로 제공된 권리판정과 배당 시뮬레이션에서는 매수인 승계가 발생하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 48.4% 할인, 그러나 거래 표본은 한 건
한국플러스타운은 총 8세대, 사용승인일 2002.11.18.의 소규모 다세대입니다. 대상 전용 75.17㎡와 면적이 일치하는 확인 실거래는 2023.05, 1층, 132,500,000원 한 건입니다. 최근 12개월 평균값도 132,500,000원으로 집계돼 있으나 표본 수는 1건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.05 | 75.17㎡ | 1 | 132,500,000원 |
| 확인 평균 | 75.17㎡ | 1건 | 132,500,000원 |
현재 최저매각가 64,190,000원은 확인 실거래 132,500,000원의 48.4%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차에서의 실질취득액도 64,190,000원입니다. 숫자만 보면 가격 차이는 큽니다. 다만 확인 가능한 동일 면적 거래가 2023년 한 건뿐이라 132,500,000원을 현재의 확정 시세처럼 단정하기는 어렵습니다. 소규모 다세대는 개별 호 상태와 매수층에 따라 거래가격과 매도기간 편차가 커질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 64,190,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,555,420원 |
| 1. 근저당 · 반월농업협동조합 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 2. 근저당 · 윤진업 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 3. 신청채권 · 곽선미 | 118,084,520원 | 22,634,580원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권 총액 158,084,520원 중 62,634,580원이 배당되고, 미배당액은 95,449,940원입니다. 신청채권자 곽선미의 청구액 118,084,520원 중 예상배당은 22,634,580원입니다. 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가지만 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 49% | 64,190,000원 | 62,634,580원 | 95,449,940원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 44,933,000원 | 43,724,206원 | 114,360,314원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 24% | 31,453,099원 | 30,486,943원 | 127,597,577원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 다세대주택으로 이용 중인 1층 101호입니다. 아파트가 아닌 소규모 집합 다세대입니다.
- 입지. 안산대학교 남서측 인근으로 다세대주택·근린생활시설·공원이 혼재한 일반주거지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다. 북서측 약 6m 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 콘크리트지붕 4층 건물이며 사용승인일은 2002.11.18입니다. 위생·급배수·도시가스·개별난방 설비가 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 성장관리권역 등이며 공시지가는 1,383,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 토지거래허가. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재되어 있습니다.
- 환금성. 총 8세대이고 확인 실거래가 한 건뿐이라 거래 표본이 얇습니다. 가격 할인과 별개로 재매각 시 거래기간·매수층을 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 3명 현황 재확인. 황준희·황병선·곽선미의 실제 점유상태와 인도 가능 시점을 매각 전 다시 확인해야 합니다.
- 곽선미 관계 검증. 115,000,000원 임차권등기와 118,084,520원 신청채권이 함께 존재합니다. 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성 표시가 있으므로 임대차계약·채권원인 원본을 대조해야 합니다.
- 시세는 한 건에 과신 금지. 132,500,000원 거래는 2023.05 한 건입니다. 현재 최저가와의 차이가 커도 최신 현장 매물·실거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 1층 상품성 점검. 대상은 4층 건물 중 1층 101호입니다. 채광·소음·습기·사생활 등 개별 상태가 매도성과 가격에 영향을 줄 수 있습니다.
- 미납 관리비·세금. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당과 부담 가능 항목을 원본으로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기명령·배당요구·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 인수 0원”과 “쉬운 물건”은 같은 말이 아니다
이 사건의 핵심은 분명합니다. 2012.10.05. 반월농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 조사된 임차인 3명의 전입은 모두 그 뒤입니다. 배당 시뮬레이션에서도 현재 최저가 64,190,000원과 추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수는 0원입니다.
가격 역시 확인 실거래 132,500,000원에 비해 48.4% 수준까지 내려와 수치상 할인폭이 큽니다. 하지만 그 실거래는 2023.05 한 건이고, 물건은 총 8세대의 2002년 준공 다세대입니다. 여기에 곽선미가 임차권자이자 신청채권자로 등장하며 관계인 가능성 경고까지 있습니다. 따라서 이 물건은 “권리상 인수는 없고 가격은 크게 낮아졌지만, 점유관계와 환금성 검증이 필수인 물건”으로 보는 것이 맞습니다. 할인율은 매력적이지만, 실제 경쟁력은 현장 상태와 현재 거래가능 가격을 확인한 뒤 판단해야 합니다.