수원지방법원 2025타경826. 시흥 정왕동 퍼스트에비뉴2차 5층 501호입니다. 집합건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설(휴게음식점)이고 감정평가에서도 근린생활시설로 이용 중이라고 확인됩니다. 현재 소유자는 곽동원이며, 등기에는 거래가액 681,371,000원이 기재돼 있습니다. 권리의 기준점은 2023.03.27 설정된 국민은행 근저당권으로, 채권최고액은 600,000,000원입니다.
이후 2023.04.17 주식회사성원디앤씨 근저당권 69,000,000원, 2025.09.04 국민은행의 임의경매개시결정, 2026.04.24 주식회사 케이비국민카드 가압류 11,841,352원이 이어집니다. 이 권리들은 말소기준권리 이후 권리로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 별도로 확인해야 할 지점은 대지권 목적 토지의 별도등기와 임대관계 미상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경826 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 2703 퍼스트에비뉴2차 5층 501호 · 경기도 시흥시 거북섬2길 25 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(휴게음식점) · 감정평가상 근린생활시설 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층, 지상5층 건 중 5층 501호 |
| 소유자 | 곽동원 · 거래가액 681,371,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 375,000,000원 / 183,750,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구액 | 515,859,725원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 등기 발급 | 2026.07.22 · 수원지방법원 안산지원 시흥등기소 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 별도등기는 별도 확인
말소기준은 2023.03.27 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 600,000,000원이고, 그 뒤 설정된 성원디앤씨 근저당권 69,000,000원, 국민은행 임의경매개시결정, 케이비국민카드 가압류 11,841,352원은 매각으로 소멸합니다. 배당표에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 점유·임대관계 — 확인된 임차인은 없지만 ‘미상’
확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 그러나 감정평가 기타참고사항에는 임대관계 미상이라고 기재돼 있습니다. 따라서 임차인이 없다고 단정하거나, 점유·명도 부담이 전혀 없다고 단정하기보다는 실제 점유자와 임대차 존재 여부를 확인하는 접근이 필요합니다.
③ 가격 — 2회 유찰로 49%, 그러나 시세 비교 근거는 없다
감정가는 375,000,000원, 현재 최저매각가는 183,750,000원입니다. 두 번 유찰되면서 현재 회차는 감정가의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 128,624,999원, 4회 유찰 시 90,037,499원으로 제시돼 있습니다.
하지만 이 사건에는 가격 메리트를 검증할 수 있는 최근 실거래 비교자료가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 ‘시세보다 저렴하다’고 결론 내릴 수 없습니다. 특히 근린생활시설은 실제 이용상태와 상권, 임대수익, 점유관계 확인이 가격 판단에 중요하므로 할인율 자체와 시장가치는 분리해서 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 183,750,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,372,500원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 600,000,000원 | 180,377,500원 |
| 2. 근저당 · 주식회사성원디앤씨 | 69,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 11,841,352원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구액 680,841,352원 중 180,377,500원이 배당되고, 미배당은 500,463,852원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 시흥시 정왕동 소재 거북섬 북서측 인근으로, 주위에 각종 근린생활시설과 아파트단지가 소재합니다.
- 교통. 대상 물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 대체로 무난합니다.
- 이용상태. 근린생활시설로 이용 중이며, 집합건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설(휴게음식점)입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상5층 중 5층 501호이며 지하주차장과 승강기설비가 있습니다.
- 토지. 세장형 토지로 상업용 부지로 이용 중이며, 북측·동측·서측 보행자도로 방향으로 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·특수지역·성장관리권역입니다.
- 공시지가. 2,294,000원/㎡이며 토지면적은 2,882.9㎡입니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 별도등기 원문 확인. 대지권 목적 토지의 갑구1-1번 금지사항등기 내용을 확인하고 매각 후 처리관계를 점검해야 합니다.
- 점유·임대차 확인. 감정평가상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자, 임대차계약, 영업 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 183,750,000원은 감정가의 49%지만, 실거래 비교근거가 없어 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 않아야 합니다.
- 용도 확인. 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(휴게음식점), 감정평가상 근린생활시설 이용 중이라는 점을 전제로 활용계획을 검토해야 합니다.
- 배당 구조. 현재 매각가 가정에서 국민은행이 180,377,500원을 배당받고 후순위 채권자 배당은 0원이며, 채권 미배당은 500,463,852원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 별도등기 내용을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 별도등기와 점유다
이 사건은 두 차례 유찰돼 감정가 375,000,000원에서 최저가 183,750,000원, 즉 49%까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준 이후의 근저당·가압류·경매개시결정은 소멸하고, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 가격 할인율만 보고 접근하기에는 확인할 것이 분명합니다. 대지권의 목적인 토지에 별도등기(갑구1-1번 금지사항등기)가 있고, 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 더구나 최근 실거래 비교근거가 없어 183,750,000원이 시장가격보다 낮은지도 판단할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 후순위 권리 소멸은 명확하지만, 별도등기·점유·가격 검증을 끝낸 뒤 접근해야 하는 근린생활시설로 보는 것이 적절합니다.
