한 줄 평 감정가 대비 최저가는 낮아졌지만, 이 물건의 핵심은 가격 할인이 아닙니다. 대항력 있는 임차권등기 보증금 2.1억이 존재해 배당 부족분이 발생하면 매수인이 인수할 수 있습니다. 현재 회차 기준 인수 예상액은 47,912,800원으로, 실질취득 기준으로 접근해야 합니다.
감정가 / 최저가
236,000,000원 / 165,200,000원
1회 유찰
실질취득 예상
213,112,800원
낙찰가 + 인수액
임차보증금 인수
47,912,800원
배당 부족분
최근 실거래 평균
230,125,000원
최근 12건
수원지방법원 2025타경917. 시흥시 정왕동 계룡2차아파트 218동 502호입니다. 전용 59.85㎡ 아파트로, 감정가는 2억3,600만원, 현재 최저가는 1억6,520만원까지 내려왔습니다. 표면적으로는 할인폭이 커 보이지만 이 사건은 일반적인 유찰 물건과 다릅니다.
등기상 을구 15번 주택임차권등기가 존재하고, 임차인 이선아는 전입일 2021.11.01, 확정일자 2021.11.01, 보증금 210,000,000원으로 대항력과 우선변제권을 갖춘 상태입니다. 배당으로 전액 회수되지 않는 금액은 매수인에게 인수될 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경917 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 1942-1 계룡2차아파트 218동 5층502호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.85㎡ |
| 소유자 | 김주석 |
| 감정가 / 최저가 | 236,000,000원 / 165,200,000원 |
| 채권자 | 이선아 · 청구 210,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심
⚠️ 대항력 임차권 인수 주의 임차보증금 210,000,000원 중 현재 회차 배당 예상액은 162,087,200원입니다. 부족분 47,912,800원은 매수인이 인수할 가능성이 있습니다. 낙찰가가 낮아져도 부족분은 증가하는 구조입니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득 기준
동일 단지 계룡2, 동일 평형대 최근 거래 12건 평균은 230,125,000원입니다. 현재 최저매각가는 165,200,000원이지만 임차보증금 인수 가능액을 더한 실질취득가는 약 213,112,800원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.79㎡ | 9 | 235,000,000원 |
| 2026.07 | 59.79㎡ | 10 | 230,000,000원 |
| 2026.07 | 59.79㎡ | 9 | 248,000,000원 |
| 2026.06 | 59.79㎡ | 7 | 241,000,000원 |
| 2026.06 | 59.79㎡ | 4 | 230,000,000원 |
| 2026.06 | 59.79㎡ | 1 | 180,000,000원 |
| 평균 | - | 12건 | 230,125,000원 |
⛔ 실질취득 기준 판단 최저가 165,200,000원만 보면 저렴해 보이지만, 임차보증금 인수 가능액을 포함하면 약 213,112,800원입니다. 최근 12개월 평균 실거래 230,125,000원 대비 할인폭은 크게 줄어듭니다.
③ 예상배당표 (매각가 165,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 3,112,800원 |
| 임차인 이선아 보증금 | 210,000,000원 | 162,087,200원 |
| 미배당 인수 | 47,912,800원 | 매수인 인수 가능 |
매각대금 배분
감정가·실질취득 vs 실거래
실질취득가는 임차보증금 인수 가능액을 반영한 값입니다.
④ 임차인 분석
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 이선아 | 210,000,000원 | 有 | 有 | 부족분 47,912,800원 가능 |
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 주의. 낙찰가는 끝이 아니라 임차보증금 인수 여부까지 포함해 판단해야 합니다.
- 전세사기피해자 우선매수권. 매각물건명세서상 특별법에 의한 우선매수권이 있어 외부 경쟁 낙찰 제한 가능성을 고려해야 합니다.
- 임차권등기 확인. 을구 15번 주택임차권등기는 매수인 인수 가능 권리입니다.
- 실질취득가 계산. 현재 회차 기준 약 2.131억 수준으로 최근 거래와 비교해야 합니다.
맺으며 — “유찰 할인보다 권리 구조가 먼저”
이 물건은 감정가 대비 최저가가 낮아졌지만 단순 할인 물건으로 보기 어렵습니다. 대항력 있는 임차권등기로 인해 매수인이 부담할 수 있는 보증금 부족분이 존재하고, 전세사기피해자 우선매수권까지 확인됩니다. 입찰 판단의 기준은 1억6천만원대 최저가가 아니라 인수 가능액을 포함한 실질취득가입니다.
