수원지방법원 2025타경50288. 시흥시청 남동측 인근의 시티프론트561더파이브 지하 1층 비103호입니다. 법원 용도 표기는 대지이며, 감정평가상 실제 이용상태는 제1종근린생활시설인 소매점입니다. 소유자 박성진은 2023년 8월 매매를 원인으로 거래가액 571,161,600원에 소유권을 취득했고, 같은 날 국민은행 명의 채권최고액 960,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 경매개시결정과 신용보증기금 가압류는 매각으로 소멸합니다.
현재 최저매각가는 60,941,000원으로 감정가 518,000,000원의 11.76%입니다. 숫자만 보면 낙폭이 매우 크지만, 이 물건은 아파트가 아니라 지하층 근린생활시설입니다. 6회 유찰은 단순한 할인 기회인 동시에 시장의 응찰 수요와 환금성이 약했다는 신호입니다. 2023년 등기부상 거래가액은 현재 시세를 대체할 수 없으므로, 최저가와 감정가의 차이만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경50288 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 시청로 25, 지하1층 비103호 (장현동, 시티프론트561더파이브) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설 · 집합건축물대장상 제1종근린생활시설(소매점) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 10층 건물 내 지하1층 비103호 |
| 소유자 | 박성진 (2023.08.29. 소유권이전, 거래가액 571,161,600원) |
| 감정가 / 최저가 | 518,000,000원 / 60,941,000원 (6회 유찰, 감정가의 11.76%) |
| 신청채권자 / 청구 | 유에이치케이제육차유동화전문 유한회사(주식회사 국민은행의 양수인) / 850,977,424원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
| 점유 현황 | 현황상 공실 · 임대관계 미상 |
| 현장 표기 | 출입문상 ‘비03’으로 표시 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2023.08.29. 설정된 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 960,000,000원이며, 공동담보로 같은 건물 지하1층 비104호가 기재돼 있습니다. 2025.01.07. 임의경매개시결정과 2025.01.13. 신용보증기금 가압류는 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다.
2023.09.05. 설정된 론포인트 근저당권은 채권최고액 68,900,000원이었으나 2023.12.07. 해지를 원인으로 등기상 말소됐습니다. 앞선 신탁등기 역시 2023.08.21. 신탁재산의 귀속으로 정리된 뒤 주식회사퍼스트엠앤디를 거쳐 박성진에게 소유권이 이전됐습니다. 현재 분석상 낙찰자가 승계할 등기 권리나 임차보증금은 0원입니다.
② 가격 판단 — 11.76%만 보고 싸다고 할 수 없다
감정가 518,000,000원에서 6회 유찰돼 현재 최저가는 60,941,000원입니다. 다음 회차 시나리오는 7회 유찰 시 42,658,700원, 8회 유찰 시 29,861,089원입니다. 그러나 이 물건은 지하층 소매점으로, 반복 유찰 자체가 수요층과 환금성의 제약을 보여줍니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 11.76% | 60,941,000원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 8.24% | 42,658,700원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 5.76% | 29,861,089원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 60,941,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,496,938원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 960,000,000원 | 59,444,062원 |
| 2. 근저당 · 주식회사론포인트 | 68,900,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 14,458,011원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 합계 / 미배당 | 1,043,358,011원 | 미배당 983,913,949원 |
현재 최저가 가정에서는 집행비용 1,496,938원을 제외한 59,444,062원이 선순위 국민은행 근저당에 배당되고, 후순위 배당과 소유자 잔여금은 0원입니다. 전체 미배당액은 983,913,949원이지만 각 권리는 매각으로 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 시흥시청 남동측 인근으로, 주변에 근린생활시설·업무시설·관공서가 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 일반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 제1종근린생활시설인 소매점으로 이용되는 지하 1층 점포입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 10층 건물로 급배수·위생·승강기·소화·지하주차장 설비가 돼 있습니다.
- 도로. 북측 약 25m, 남서측 약 12m, 동측 약 15m 포장도로와 접합니다.
- 토지 조건. 준주거지역·지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역이며, 토지 전체 면적은 3,645.0㎡, 공시지가는 2,977,000원/㎡입니다.
- 환금성. 지하층 소매점이고 이미 6회 유찰됐으므로 감정가 할인율보다 실제 동선·노출·임대수요·공실 기간이 가치 판단에 더 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점포 식별. 등기상 호수는 비103호이나 출입문에는 ‘비03’으로 표시돼 있으므로 현장 위치와 경계를 정확히 대조하세요.
- 공실 재확인. 현황상 공실 신고와 별개로 매각기일 전후 점유 변경, 사업자등록, 내부 잔존물 여부를 확인하세요.
- 공용관리비. 2025.09월분까지 공용부분 관리비 2,266,730원이 미납됐다는 신고가 있으므로 관리주체에 최신 금액과 부담 범위를 확인하세요.
- 공동담보. 국민은행 근저당에 지하1층 비104호가 공동담보로 기재돼 있으므로 공동담보 물건의 진행 및 실제 배당관계를 확인하세요.
- 시세 검증. 같은 건물과 인근 지하층 근린생활시설의 최근 매매가·임대료·관리비·공실 기간을 조사해 응찰가 상한을 정하세요.
- 용도 적합성. 제1종근린생활시설(소매점) 용도와 계획한 업종의 적합성, 건물 관리규약과 출입 가능 시간을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·관리비 미납신고서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격은 검증되지 않았다”
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 국민은행 근저당을 말소기준으로 후순위 권리가 소멸하고, 확인된 임차인 없이 현황상 공실이며 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 감정가 518,000,000원에서 최저가 60,941,000원까지 내려온 사실만으로 투자 매력이 입증되는 것은 아닙니다.
지하 1층 소매점이라는 용도, 6회 유찰, 공용부분 관리비 2,266,730원 미납 신고, 비103호와 출입문상 비03 표기의 차이, 비104호와의 공동담보가 모두 현장 확인 대상입니다. 권리는 통과할 수 있지만 가격과 환금성은 보류해야 합니다. 이 물건의 승부처는 할인율이 아니라 실제 임대수요와 사용가치, 그리고 다시 팔 수 있는 가격을 얼마로 검증하느냐입니다.