수원지방법원 2025타경50288. 시흥시청 남동측 인근 ‘시티프론트561더파이브’ 지하 1층 비104호입니다. 감정평가상 이용상태는 제1종근린생활시설인 소매점이고, 현황은 공실입니다. 소유자 박성진은 2023년 8월 29일 거래가액 571,161,600원에 소유권을 취득했고, 같은 날 국민은행 명의의 채권최고액 960,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준이며 이후의 경매개시결정과 신용보증기금 가압류는 매각으로 소멸합니다.
등기상 대항력 있는 임차인은 확인되지 않고 현황도 공실이므로, 배당 부족액 983,913,949원은 채권자 측 미회수액일 뿐 매수인이 승계하는 금액이 아닙니다. 따라서 현 회차의 권리상 실질취득액은 최저매각가와 같은 60,941,000원입니다. 다만 공용부분 관리비 2,266,730원의 미납 신고가 제출돼 있어, 낙찰 전 관리주체를 통한 범위와 정산내역 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경50288 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 시청로 25, 지하1층 비104호 (장현동, 시티프론트561더파이브) |
| 사건상 용도 / 이용상태 | 대지 · 제1종근린생활시설(소매점) · 현황상 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 10층 건물 내 지하1층 비104호 |
| 소유자 | 박성진 (2023.08.29. 거래가액 571,161,600원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 518,000,000원 / 60,941,000원 (6회 유찰 · 감정가의 11.76%) |
| 신청채권자 / 청구 | 유에이치케이제육차유동화전문 유한회사(주식회사 국민은행의 양수인) / 850,977,424원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
| 관리비 미납 신고 | 2025년 9월분까지 공용부분 관리비 2,266,730원 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 현황상 공실이며 대항력·우선변제권 또는 보증금 승계 문제가 확인되지 않습니다. 말소기준은 2023년 8월 29일 국민은행 근저당권입니다. 이후 설정된 론포인트 근저당권은 2023년 12월 7일 이미 말소됐고, 2025년 경매개시결정과 신용보증기금 가압류는 매각으로 소멸합니다. 권리분석상 매수인이 인수할 등기권리나 임차보증금은 0원입니다.
② 가격 판단 — 감정가 할인율만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 60,941,000원으로 감정가 518,000,000원의 11.76%입니다. 숫자만 보면 할인폭이 매우 크지만, 동일 건물 또는 유사한 지하 근린생활시설의 최근 실거래 자료가 없어 시세 대비 저렴한지 여부는 확인되지 않습니다. 감정가 대비 비율은 시세 대비 비율과 같지 않으며, 6회 유찰 자체가 시장의 가격 수용성과 환금성에 부담이 있었다는 신호입니다.
| 회차 시나리오 | 최저가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 60,941,000원 | 11.76% | 983,913,949원 |
| 7회 유찰 시 | 42,658,700원 | 8.24% | 1,001,867,168원 |
| 8회 유찰 시 | 29,861,089원 | 5.76% | 1,014,434,422원 |
유찰이 추가되면 매수인의 권리상 인수액은 계속 0원이지만, 선순위 채권자의 미배당액은 더 커집니다. 이 미배당은 매수인 부담이 아니므로 입찰가 판단에는 직접 더하지 않습니다. 입찰가는 감정가 할인율이 아니라 지하층 접근성, 실제 사용 가능성, 임대 가능 금액, 관리비와 공실 유지비, 재매각 가능성을 확인한 뒤 결정해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 60,941,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,496,938원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 960,000,000원 | 59,444,062원 |
| 2. 근저당 · 주식회사론포인트 | 68,900,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 14,458,011원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,043,358,011원 중 예상 배당액은 59,444,062원이며, 예상 미배당액은 983,913,949원입니다. 론포인트 근저당권은 등기상 2023.12.07. 말소됐습니다. 당해세와 실제 집행비용, 공동담보 배당관계 등에 따라 최종 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 시흥시청 남동측 인근이며 주위에는 근린생활시설, 업무시설과 관공서가 소재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 일반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 제1종근린생활시설인 소매점이며, 현황상 공실입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 10층 건물로 급배수·위생·승강기·소화설비와 지하주차장이 설치돼 있습니다.
- 도로. 북측 약 25미터, 남서측 약 12미터, 동측 약 15미터 포장도로와 접합니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 ㎡당 2,977,000원입니다.
- 규제. 공공주택지구·과밀억제권역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 기재되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 비104호 현장 확인. 출입문에는 ‘비04’로 표시돼 있으므로 건축물대장·현황도·호실 위치를 직접 대조하세요.
- 실거래·임대료 조사. 동일 건물 지하층과 인근 소매점의 실제 매매가, 보증금, 월세와 공실기간을 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 비103호의 등기와 경매 진행, 국민은행 채권의 공동담보 배당관계를 확인하세요.
- 관리비 정산. 2025년 9월분까지 공용부분 관리비 2,266,730원 미납 신고의 부과내역과 낙찰자 부담 범위를 확인하세요.
- 공실 상태 점검. 내부 마감, 누수, 환기, 급배수, 전기용량, 소방설비와 실제 영업 가능 업종을 현장에서 확인하세요.
- 권리 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 공동담보 관련 서류를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 낮은 최저가보다 출구가 먼저다
이 물건은 임차인과 인수 권리가 없어 권리상 실질취득액이 60,941,000원으로 명확한 소멸형 물건입니다. 그러나 감정가의 11.76%까지 내려왔다는 사실만으로 투자 매력이 입증되지는 않습니다. 지하 1층 소매점, 공실, 6회 유찰, 관리비 미납 신고, 실거래 비교자료 부재가 동시에 존재합니다. 채권자 미배당액이 아무리 커도 매수인에게 승계되지는 않지만, 임대되지 않고 다시 팔리지 않는 위험은 전적으로 매수인의 몫입니다. 결론은 권리는 통과, 가격 판단은 보류입니다. 예상 임대수익과 재매각 가능성을 현장에서 입증할 수 있을 때만 최저가의 의미가 생깁니다.