수원지방법원 2025타경51076. 시흥시 신천동 청담아이리스 2층 202호로, 감정평가 이용상태는 건축물대장상 오피스텔입니다. 현재 소유자는 정만수이며 2021.10.25 매매, 거래가액 250,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 일반적인 근저당 소멸형이 아니라, 말소기준보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인의 보증금 인수 문제가 확약으로 뒤집힌 구조라는 점입니다.
등기상 과거 신한은행 근저당권 152,400,000원이 있었지만 2021.10.26 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2023.01.30 광명세무서장 처분청의 압류입니다. 김빛나는 2021.10.26 주민등록·점유를 시작했고 확정일자도 2021.09.27이어서 이 기준보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없었다면 최저가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수가 늘어나는 전형적인 대항력 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경51076 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 호현로21번길 17, 2층202호 (신천동,청담아이리스아파트) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 61.43㎡ · 2층 202호 |
| 소유자 | 정만수 (2021.10.25 매매, 거래가액 250,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 232,000,000원 / 79,576,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 250,000,000원 |
| 말소기준 | 2023.01.30 갑구 4번 압류 · 권리자 국 · 처분청 광명세무서장 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — ‘172,256,368원 인수’가 확약으로 0원이 된 사건
핵심 임차인 김빛나는 임대차계약일 2021.09.24, 확정일자 2021.09.27, 주민등록·점유개시 2021.10.26으로 말소기준 2023.01.30보다 앞섭니다. 보증금은 250,000,000원이고 배당요구도 이뤄져 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 구조입니다. 제공된 현재 회차 배당계산만 놓고 보면 77,743,632원을 배당받고 172,256,368원이 미배당됩니다.
임차인·점유자 정리
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김빛나 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.10.26 | 250,000,000원 | 有 → 포기 | 有 | 실질 0원 |
| 이윤경 | 점유 부분 미상 | 2024.05.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
김빛나의 확약이 없다고 가정한 현재 회차 기계산상 매수인 인수액은 172,256,368원입니다. 그러나 2026.03.06 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약을 반영하면 김빛나 관련 실질 인수는 0원입니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘확약 반영 실질취득’으로 본다
이 사건은 원래 대항력 임차인이 있기 때문에 단순히 최저가만 시세와 비교하면 안 됩니다. 확약이 없다면 현재 회차에서 최저가 79,576,000원에 기계산 인수액 172,256,368원이 더해져 총 부담이 251,832,368원에 이르고, 유찰돼 낙찰가가 내려가더라도 인수액이 증가하는 구조입니다. 즉 확약 전에는 “최저가가 감정가의 34.3%라 싸다”는 판단이 틀립니다.
그러나 이번 사건은 김빛나의 대항력이 2026.03.06 확약으로 포기됐으므로, 확약을 반영한 실질취득액은 79,576,000원입니다. 가격 비교 기준은 250,000,000원이고, 실질취득은 이 금액의 31.8%입니다. 감정가 232,000,000원과 비교해도 현재 최저가는 34.3% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.10 | 61.43㎡ | 2 | 250,000,000원 |
| 비교 기준 | 61.43㎡ | 1건 | 250,000,000원 |
동일 면적에서 확인되는 거래는 2021.10, 2층, 250,000,000원 1건입니다. 최신 거래가와 비교 기준 모두 250,000,000원으로 잡히지만, 표본이 1건뿐이어서 이 숫자를 현재 시장가로 과신해서는 안 됩니다. 현재 실질취득 79,576,000원과의 격차는 매우 크지만, 시세의 신뢰도 자체는 낮게 보는 것이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 79,576,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,832,368원 |
| 1. 임차인 김빛나 보증금(우선변제) | 250,000,000원 | 77,743,632원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 김빛나 보증금의 미배당액은 172,256,368원이지만, 2026.03.06 확약으로 대항력을 포기하고 미변제 상태에서도 임차권등기 말소에 동의했으므로 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다. 배당표의 미배당액과 매수인 인수액을 같은 의미로 보면 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 건축물대장상 오피스텔입니다. 건물명에 ‘아파트’가 포함돼 있어도 감정평가 이용상태는 오피스텔로 확인됩니다.
- 입지. 경기도 시흥시 신천동 소래초교 남서측 인근으로, 주변은 소매점·판매점·공동주택·오피스텔·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 토지는 북측과 서측 포장도로에 접합니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕이며 위생·급배수·화재관련·승강기 설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 특정용도제한지구이며 토지는 평지·가로장방·소로각지 형태입니다. 공시지가는 3,216,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역·도시지역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함되고 소로1류에 접합니다.
- 물건상태. 위반건축물로 표시되지 않았으며, 공부와의 차이도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 청담아이리스는 총 32세대이고 확인된 동일면적 실거래가 1건입니다. 가격 비교는 가능하지만 시장 깊이는 충분하지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.03.06 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약의 원문과 적용 대상이 김빛나임을 매각기록에서 직접 확인하세요.
- 김빛나 미배당액과 인수액 구분. 현재 회차 미배당액은 172,256,368원이지만 확약 반영 실질 인수는 0원입니다. 두 숫자를 혼동하면 입찰가 판단이 완전히 달라집니다.
- 이윤경 점유 확인. 2024.05.14 전입으로 말소기준 뒤이므로 대항력은 없지만, 실제 점유부분·보증금·명도 상황은 현장에서 확인해야 합니다.
- 7회 유찰 원인 확인. 현재 최저가는 감정가의 34.3%까지 낮아졌습니다. 권리 외에 내부상태·점유·대출 가능성·매수수요 등 반복 유찰의 원인을 따로 점검하세요.
- 시세 보수적 적용. 비교 기준 250,000,000원은 동일면적 확인 거래 1건에 기반합니다. 응찰가 상한을 정할 때는 이 숫자 하나만으로 현재 시세를 단정하지 않는 것이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·배당요구 관계를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “7회 유찰의 싼 가격”보다 먼저 볼 것은 확약이다
이 물건은 숫자만 보면 감정가 232,000,000원짜리 오피스텔이 79,576,000원까지 내려온 초저가 물건처럼 보입니다. 그러나 김빛나가 말소기준보다 먼저 대항력을 취득했기 때문에 확약이 없었다면 현재 회차에서도 172,256,368원을 추가로 떠안을 수 있어 실질 부담은 약 250,000,000원 수준으로 되돌아가는 구조였습니다.
승부를 바꾼 것은 2026.03.06 주택도시보증공사의 확약입니다. 김빛나의 대항력을 포기하고 보증금 전액을 변제받지 못해도 임차권등기 말소에 동의했으므로, 그 임차인에 대한 실질 인수는 0원입니다. 이에 따라 현재 실질취득은 79,576,000원, 비교 기준 250,000,000원의 31.8%로 내려옵니다.
다만 권리 해소와 환금성은 별개의 문제입니다. 7회 유찰, 총 32세대, 확인 실거래 1건이라는 조건은 가격을 후하게 평가하기 어렵게 만듭니다. 따라서 결론은 “주된 인수 위험은 확약으로 해소, 가격 여유는 크지만 다회 유찰과 얇은 거래시장이 남은 B급 물건”입니다. 입찰 전에는 무엇보다 확약서 원문과 현 점유 상태를 다시 대조해야 합니다.
