확약으로 주된 인수는 0원*, 그러나 6회 유찰·거래절벽 — 시흥 청담아이리스 202호

수원지방법원 2025타경51076. 시흥시 신천동 청담아이리스 2층 202호로, 건축물대장상 용도는 오피스텔입니다. 감정가는 232,000,000원이고 6회 유찰된 현재 최저매각가는 113,680,000원입니다. 겉으로는 감정가의 절반 아래까지 내려온 저가 물건처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 단순한 할인율이 아니라 대항력 있는 임차보증금 250,000,000원과 그에 대한 대항력 포기 확약입니다.

임차인 김빛나는 2021.09.24. 임대차계약을 체결하고 2021.09.27. 확정일자를 받았으며, 2021.10.26. 주민등록과 점유를 시작했습니다. 말소기준인 2023.01.30. 국세 압류보다 앞서므로 본래는 대항력과 우선변제권을 갖습니다. 현재 최저가 113,680,000원에서 집행비용 2,391,520원을 공제하면 임차보증금에 111,288,480원만 배당되고, 규칙상 부족분은 138,711,520원입니다.

그러나 주택도시보증공사는 2026.03.06. “임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못해도 임차권등기 말소에 동의한다”는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이 확약이 그대로 인정되고 말소가 이행되는 것을 전제로 하면, 김빛나 보증금과 관련한 매수인 인수는 실질 0원*입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력은 있었지만 확약으로 해소

등기상 2016.07.11. 설정된 신한은행 근저당권 152,400,000원은 2021.10.26. 해지를 원인으로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 말소기준은 2023.01.30. 국세 압류입니다. 김빛나는 이보다 먼저 주민등록·점유를 갖춰 본래 대항력이 있으나, 주택도시보증공사가 제출한 확약서로 그 대항력을 포기하고 미배당 여부와 무관하게 임차권등기 말소에 동의했습니다.

② 임차인·점유관계

주택도시보증공사는 별도의 실제 임차인이 아니라 김빛나로부터 임차보증금 채권을 양수한 신청채권자입니다. 따라서 김빛나 보증금 250,000,000원과 주택도시보증공사의 청구금액 250,000,000원을 서로 다른 임차보증금처럼 합산하면 안 됩니다.

③ 실질취득 계산 — 낙찰가와 같은 113,680,000원*

확약이 없다면 대항력 인수형의 실질취득은 낙찰가 113,680,000원에 미배당 보증금 138,711,520원을 더한 금액이 되어 보증금 250,000,000원 수준에 가까워집니다. 낙찰가가 더 내려가도 임차인 미배당액이 증가해 총 부담이 보증금 수준에 고정되는 구조입니다. 이 사건은 바로 그 위험을 대항력 포기·말소 동의 확약이 해소한 사례입니다.

④ 시세 비교 — 45.5% 숫자만으로 싸다고 단정할 수 없다

확인되는 동일 면적 61.43㎡ 실거래는 2021.10, 2층, 250,000,000원 한 건입니다. 현재 실질취득 113,680,000원*은 이 거래가의 45.5%입니다. 수치상 차이는 크지만, 비교 거래가 현재 회차보다 오래됐고 표본도 단 1건뿐입니다. 최근 가격 수준이나 실제 매도 가능 가격을 뒷받침할 거래량이 없어, 이를 곧바로 현재 시세 대비 54.5% 할인으로 해석하면 위험합니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 113,680,000원 가정)

김빛나 임차보증금은 배당 후 138,711,520원이 부족하지만 확약에 따라 실질 인수는 0원*입니다. 주택도시보증공사의 청구금액 250,000,000원은 김빛나에게서 양도받은 보증금 채권과 중복 합산하지 않았습니다. 신한은행 근저당은 등기상 2021.10.26. 말소돼 예상배당 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 건축물대장상 오피스텔이며, 토지는 업무시설 및 도시형생활주택 부지로 이용됩니다.
• 입지. 시흥시 신천동 소래초교 남서측 인근으로, 주변에 소매점·판매점·공동주택·오피스텔·학교가 소재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 토지 북측과 서측이 포장도로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕이며 위생·급배수·화재 관련·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 규제. 일반상업지역·특정용도제한지구·과밀억제권역·상대보호구역 등에 해당하고 소로1류에 접합니다.
• 토지. 평지의 가로장방형 토지이며, 공시지가는 3,216,000원/㎡입니다.
• 위반 여부. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 32세대 소규모 단지이고 확인 실거래가 1건뿐이어서, 거래가격보다 실제 매수 수요 확인이 중요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.03.06. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약서의 당사자, 대상 호수, 조건과 효력을 매각물건명세서 원본에서 대조하세요.
• 임차권등기 말소 절차. 김빛나 명의 임차권등기가 전액 미변제 상태에서도 실제 말소되는지 필요한 서류와 절차를 확인하세요.
• 이윤경 점유 확인. 전입일은 말소기준 이후지만 점유 부분·보증금·계약 내용이 확인되지 않았습니다. 현장 방문과 명도 대상 확인이 필요합니다.
• 중복 채권 주의. 주택도시보증공사는 김빛나의 임차보증금 채권 양수인입니다. 김빛나 보증금과 신청채권을 별도 보증금으로 합산하지 마세요.
• 현재 시세 재조사. 확인 거래는 2021.10 한 건뿐입니다. 인근 오피스텔 매물·임대료·공실·실제 거래 가능 가격을 중개업소에서 재확인하세요.
• 6회 유찰 원인 확인. 낮은 최저가보다 반복 유찰의 원인이 권리 오해, 점유, 관리상태, 수요 부족 중 무엇인지 확인하는 것이 우선입니다.
• 체납 확인. 국세 압류 관련 당해세와 공용부분 관리비 체납 여부를 별도로 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·배당요구 자료를 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수 위험은 확약으로 풀렸지만, 가격 검증은 아직 끝나지 않았다”

이 사건은 표면적으로 대항력 있는 임차보증금 250,000,000원이 감정가와 최저가를 모두 웃도는 전형적인 인수형 물건입니다. 확약이 없었다면 현재 회차에서도 미배당 138,711,520원을 매수인이 부담해 실질취득이 보증금 수준으로 올라갑니다. 그러나 2026.03.06. 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 전액 미변제 시에도 임차권등기 말소에 동의해, 주된 인수액은 실질 0원*으로 정리됩니다.

그렇다고 최저가 113,680,000원이 곧바로 확실한 저가라는 뜻은 아닙니다. 비교 가능한 실거래는 2021.10의 250,000,000원 한 건뿐이고, 32세대 오피스텔이 이미 6회 유찰됐습니다. 권리의 승부처는 확약서 이행 여부이고, 투자의 승부처는 현재 매도 가능 가격과 임대수요입니다. 권리는 조건부 해소, 가격은 현장 검증. 두 조건이 모두 확인될 때만 감정가 49%라는 숫자가 실제 매력으로 바뀝니다.