수원지방법원 2025타경51571. 안산시 단원구 선부동 리첸시아 4층 402호, 전용면적 비교 기준 49.14㎡의 다세대주택입니다. 소유자 김대성은 2020.12.14. 매매계약을 거쳐 2021.01.11. 거래가액 150,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 현재 최저매각가는 114,800,000원으로 감정가 164,000,000원의 70%이며, 이미 5회 유찰된 상태입니다.
등기 흐름의 핵심은 2022.08.04. 국가 압류입니다. 이 압류가 말소기준권리로 선언돼 있고, 이후의 수원시 압류·임차권등기·강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2014년 시흥제일새마을금고 근저당과 2015년 신한은행 근저당은 말소기준보다 앞서 설정됐지만, 각각 2015.02.05.와 2020.12.21. 이미 등기 말소됐으므로 매수인이 인수하는 존속 권리는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경51571 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 화정천서로5길 13-8, 4층 402호 (선부동, 리첸시아) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 4층 |
| 소유자 | 김대성 (2020.12.14. 매매 · 2021.01.11. 소유권이전 · 거래가액 150,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 164,000,000원 / 114,800,000원 (감정가 70% · 5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
① 권리 흐름 — 선순위 근저당은 이미 말소, 승부처는 임차보증금
말소기준인 2022.08.04. 국가 압류보다 앞선 근저당권 두 건은 등기 순위만 보면 선순위였지만, 시흥제일새마을금고 근저당은 2015.02.05., 신한은행 근저당은 2020.12.21. 각각 말소됐습니다. 따라서 채권최고액 403,000,000원과 120,000,000원을 낙찰자가 별도로 떠안는 구조가 아닙니다.
② 임차인·점유자 분석
| 이름 / 지위 | 전입·확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 송화연 전유부분 전부 · 등기상 임차권자 | 전입 2020.12.18. 확정 2020.11.11. | 150,000,000원 | 대항력 有 말소기준보다 선행 | 우선변제 배당요구 있음 | HUG 대위 실질 0원* 2026.03.20. 대항력 포기·말소 동의 |
| JIN HONG 현황조사 점유자 · 점유 부분 미상 | 전입 2024.08.15. 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 없음 말소기준 이후 전입 | 미상 | 확약 비적용 보증금·계약관계 확인 필요 |
주택도시보증공사는 등기상 송화연 임차보증금 반환채권의 대위자로 기재돼 있습니다. 따라서 송화연의 보증금 150,000,000원과 신청채권자 주택도시보증공사의 청구 150,000,000원을 서로 다른 보증금으로 합산해서는 안 됩니다. 이는 같은 보증금 반환채권의 양도·대위 흐름으로 봐야 합니다.
③ 시세 비교 — 수치상 68.3%, 그러나 표본은 1건
리첸시아2차B동은 총 8세대, 사용승인 비교일은 2014.07.01.이며, 대상 면적은 49.14㎡입니다. 확인되는 면적 유사 실거래는 전용 50.46㎡, 3층의 2024.06 거래 1건으로 거래금액은 168,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.06 | 50.46㎡ | 3 | 168,000,000원 |
| 평균 | 49.14㎡ 비교 | 1건 | 168,000,000원 |
현재 최저가 114,800,000원은 이 비교 실거래의 68.3%입니다. 송화연 보증금 확약이 유효하게 이행돼 실질 인수가 0원이면 실질취득도 최저가와 같은 114,800,000원*으로 볼 수 있습니다. 숫자만 놓고 보면 거래가보다 낮지만, 실거래 표본이 1건뿐이고 거래시점도 2024.06이므로 이를 곧바로 현재 확정 시세로 단정해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 114,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,407,200원 |
| 1. 임차인 송화연 보증금 | 150,000,000원 | 112,392,800원 |
| 2. 시흥제일새마을금고 근저당 | 403,000,000원 | 0원 |
| 3. 신한은행 근저당 | 120,000,000원 | 0원 |
| 4. 주택도시보증공사 신청채권 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 산식상 송화연 보증금 부족분은 37,607,200원입니다. 그러나 2026.03.20. 확약에 따라 대항력 포기와 미변제 시 임차권등기 말소 동의가 이행되면 송화연 보증금의 실질 인수는 0원*입니다. 시흥제일새마을금고와 신한은행 근저당은 각각 2015.02.05.와 2020.12.21. 이미 말소됐으며, 주택도시보증공사 청구는 송화연 보증금 반환채권의 대위·승계 맥락이므로 보증금과 중복 합산하지 않습니다.
| 회차 | 최저가 | 산식상 미배당 보증금 | 실질 인수* | 실질취득* |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 114,800,000원 | 37,607,200원 | 0원* | 114,800,000원* |
| 6회 유찰 시 | 91,840,000원 | 60,213,120원 | 0원* | 91,840,000원* |
| 7회 유찰 시 | 73,472,000원 | 78,250,496원 | 0원* | 73,472,000원* |
* 실질 인수 및 실질취득은 송화연 보증금에 대한 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 유효하게 이행된다는 전제입니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 증가하므로 최저가만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 확약은 JIN HONG의 점유·계약관계에는 적용되지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안산시 단원구 선부동 화정초등학교 서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택·학교·공원 등으로 구성됩니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 4층 402호이며, 위생·급배수·난방·도시가스 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 8m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·시가지경관지구·학교 보호구역·대기관리권역·도시교통정비지역·생활소음진동관리지역·성장관리권역 등에 포함되며, 공부와의 차이와 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대주택으로 실거래 표본이 1건에 그치고, 경매 통계상 평균 유찰 5.0회·낙찰률 0%여서 재매각 시 유동성 점검이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.03.20. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 매각물건명세서에 그대로 반영돼 있는지 확인해야 합니다.
- 확약 범위 구분. 확약은 송화연 보증금에만 적용됩니다. JIN HONG의 점유 부분·보증금·계약관계와 실제 거주 여부를 별도로 조사해야 합니다.
- 임차권등기 말소 절차. 낙찰 후 주택도시보증공사와 임차권등기 말소에 필요한 서류와 처리 순서를 사전에 확인해야 합니다.
- 과거 근저당 말소 대조. 시흥제일새마을금고 근저당의 2015.02.05. 말소와 신한은행 근저당의 2020.12.21. 말소를 등기부 원본에서 재확인해야 합니다.
- 명도 비용. 대항력 인수와 별개로 현황조사상 점유자가 있으므로 인도명령·점유 이전·이사 협의 가능성을 반영해야 합니다.
- 가격 검증. 168,000,000원 실거래는 2024.06의 단 1건입니다. 인근 유사 다세대의 현재 매도호가와 최근 거래를 추가 대조해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비의 공용부분과 배당에서 우선할 수 있는 조세·집행비용을 관리주체와 관계기관에 확인해야 합니다.
맺으며 — “주된 인수는 해소됐지만, 쉬운 물건은 아니다”
이 사건의 표면만 보면 대항력 있는 보증금 150,000,000원이 최저가보다 커서 위험한 인수형 물건입니다. 일반 원칙대로라면 현재 회차에서 보증금 미배당액 37,607,200원을 낙찰가에 더해 실질취득을 판단해야 합니다. 그러나 주택도시보증공사의 2026.03.20. 확약으로 대항력 포기와 임차권등기 말소가 이행되면 송화연 보증금의 실질 인수는 0원*, 현재 실질취득은 114,800,000원*으로 낮아집니다.
그럼에도 종합 평가는 보수적이어야 합니다. 이미 5회 유찰됐고, 동일 건물 경매 통계의 낙찰률은 0%이며, 비교 실거래도 2024.06의 1건뿐입니다. 여기에 확약 대상이 아닌 JIN HONG의 보증금·계약관계와 명도 문제가 남습니다. 결론은 “송화연 보증금 인수는 확약으로 해소 가능, 가격은 수치상 낮지만 환금성과 점유 리스크 확인이 선행돼야 하는 물건”입니다.