수원지방법원 2025타경51635. 시흥 정왕동 봉우팰리스1동 5층 502호, 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 감정가는 228,000,000원이고 6회 유찰되어 현재 최저매각가는 111,720,000원입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “감정가의 49%까지 떨어졌다”가 아닙니다. 등기부상 임차권자 조진우가 보증금 215,000,000원의 대항력 있는 임차권을 갖고 있어 원칙대로라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어나는 구조이기 때문입니다.

실제 현재 회차 배당표에서는 매각대금 111,720,000원 중 집행비용 2,364,080원을 제외한 109,355,920원이 임차인 보증금에 배당되고, 부족분 105,644,080원이 매수인 인수로 계산됩니다. 하지만 2026.03.20. 주택도시보증공사가 “우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다”는 확약서를 제출했습니다. 정확도 규칙에 따라 이 임차인의 인수는 실질 0원으로 처리하며, 따라서 현재 회차의 실질취득가는 111,720,000원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 원칙상 인수, 확약으로 실질 0원

말소기준은 2023.11.23. 국의 압류입니다. 조진우의 임차권은 주민등록일자와 점유개시일자가 2021.04.01., 확정일자가 2021.03.02.로 말소기준보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 있는 임차인입니다. 보증금은 215,000,000원이며 배당요구도 확인됩니다. 원칙적으로 배당 부족분이 매수인에게 인수되는 구조입니다.

② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 본다

이 사건은 확약으로 실질 인수가 0원이므로 현재 실질취득가는 최저매각가와 같은 111,720,000원입니다. 봉우팰리스의 최근 12개월 거래 평균은 122,666,666원, 최신 거래는 2026.08 · 128,000,000원입니다. 현재 실질취득가는 최근 12개월 평균의 91.1% 수준입니다.

다만 가격을 후하게 평가하기에는 두 가지 제약이 큽니다. 첫째, 본건 대상면적은 47.78㎡인데 최근 거래 표본은 41.79㎡와 56.44㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 둘째, 최근 거래 평균은 과거 거래 대비 -23.3%로 하락했습니다. 따라서 111,720,000원이 최근 12개월 평균 아래라고 해서 곧바로 강한 저가매수 구간이라고 단정하기보다, 면적 차이와 하락 추세를 함께 반영해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 111,720,000원 가정)

배당 계산상 조진우 보증금의 미배당액은 105,644,080원으로 산출되지만, 2026.03.20. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약에 따라 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 가능성이 있습니다.

④ 회차가 더 내려가도 ‘확약이 핵심’

확약이 없었다면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금 인수가 늘어나는 전형적인 대항력 인수형입니다. 현재 회차뿐 아니라 7회·8회 유찰 시나리오에서도 룰상 인수액은 각각 127,632,768원, 145,186,214원으로 증가합니다. 하지만 이번 사건에서는 해당 임차인의 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 제출되어 있으므로, 확약의 효력이 유지된다는 전제 아래 실질 인수는 0원으로 판단합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 정왕역 북동측 근거리에 위치하며 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 기존주택지대입니다.
• 교통. 주택까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상5층 건물의 5층 502호이며 승강기, 도시가스 개별난방, 위생·급배수설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 동측으로 노폭 약 6m 내외의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·성장관리권역이며 가축사육제한구역에 포함되고 소로3류에 접합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함됩니다.
• 공시지가. 1,456,000원/㎡이며 토지면적은 397.0㎡입니다.
• 건축 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없습니다.
• 거래 표본. 봉우팰리스는 12세대, 2020.03.24 준공이며 최근 거래 표본은 4건입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 대조. 2026.03.20. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 매각기일까지 그대로 유효한지 원본을 확인해야 합니다.
• 임차권등기 말소 절차. 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 말소에 동의한다는 내용이 실제 말소 절차까지 이어지는지 확인해야 합니다.
• 점유 확인. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자와 인도 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
• 시세 표본 한계. 본건 47.78㎡와 최근 거래의 41.79㎡·56.44㎡가 일치하지 않으므로 단순 평균만으로 응찰가를 정하지 않는 편이 안전합니다.
• 하락 추세. 최근 거래 평균이 이전 거래보다 -23.3% 낮아진 흐름을 응찰가 판단에 반영해야 합니다.
• 다회 유찰. 현재 6회 유찰이고 단지 경매 평균도 6.5회입니다. 환금성과 수요층을 별도로 점검해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “대항력 인수형이지만, 이번 사건은 확약이 판을 바꾼다”

등기만 보면 조진우의 보증금 215,000,000원이 말소기준보다 앞선 대항력 임차권이라 위험도가 높은 사건입니다. 현재 매각가 111,720,000원 기준으로도 원래는 105,644,080원을 추가 인수하는 계산이 나오므로, 최저가만 보고 싸다고 판단해서는 안 되는 전형적인 구조입니다.

그러나 이번 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 2026.03.20. 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액 변제를 받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다. 그 결과 이 임차인의 실질 인수는 0원, 현재 회차의 실질취득가는 111,720,000원으로 봅니다.

가격은 최근 12개월 평균 122,666,666원의 91.1%로 내려왔지만, 최근 추세가 -23.3%이고 비교 면적이 일치하지 않으며 6회 유찰됐다는 사실은 무시할 수 없습니다. 권리는 확약 덕분에 정리됐지만, 가격과 환금성은 보수적으로 볼 물건입니다.