수원지방법원 2025타경51635. 정왕역 북동측 근거리에 있는 봉우팰리스1동 5층 502호입니다. 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택, 사건 용도는 다세대입니다. 소유자 김윤식은 2021.05.27. 매매를 원인으로 거래가액 216,000,000원에 취득했고, 2021.07.26. 소유권이전등기를 마쳤습니다.
이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 선순위 임차보증금과 확약서입니다. 조진우의 전입·점유개시는 2021.04.01., 확정일자는 2021.03.02.이며, 2023.05.26. 보증금 215,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준인 2023.11.23. 국 압류보다 앞서므로 확약이 없다면 대항력 있는 선순위 임차권으로서 미배당 보증금을 매수인이 인수하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경51635 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 2256-3 봉우팰리스1동 5층 502호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택 · 대상면적 47.78㎡ · 철근콘크리트구조 지상5층 중 5층 |
| 건물 규모 / 사용승인 | 봉우팰리스 · 12세대 · 2020.03.24. |
| 소유자 | 김윤식 (2021.05.27. 매매, 거래가액 216,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 228,000,000원 / 159,600,000원 (5회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 215,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.09. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권을 확약으로 끊는 구조
말소기준권리는 2023.11.23. 국 압류입니다. 이후 2025.02.12. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 조진우의 주택임차권등기는 2023.05.26. 접수되어 말소기준보다 앞서므로, 등기 순서만 보면 매수인 인수 대상입니다.
| 실제 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조진우 주거 · 임차권등기 | 전유부분 전부 | 215,000,000원 | 대항력 有 전입·점유 2021.04.01. | 우선변제 有 확정일자 2021.03.02. 배당요구 2023.05.26. | 승계 중복 없음확약 적용 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관을 별도 임차인으로 중복 합산하지 않았습니다.
② 시세 비교 — 유찰 횟수보다 최근 거래가 중요하다
봉우팰리스 거래 표본은 3건이며, 대상면적 47.78㎡와 정확히 일치하는 면적 표본은 아닙니다. 따라서 전체 평균 133,333,333원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 판단해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 56.44㎡ | 3 | 130,000,000원 |
| 2026.03 | 41.79㎡ | 2 | 110,000,000원 |
| 2024.06 | 56.44㎡ | 4 | 160,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 120,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 133,333,333원 |
최신 거래는 2026.05. 130,000,000원, 최근 12개월 평균은 120,000,000원입니다. 확약을 반영한 실질취득액 159,600,000원은 최근 12개월 평균의 133.0%입니다. 전체 평균과 비교해도 119.7%이며, 최근 가격은 과거 거래보다 -25.0% 하락했습니다. 5회 유찰됐다는 사실만으로 싸다고 볼 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 159,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,034,400원 |
| 1. 임차인 조진우 보증금 | 215,000,000원 | 156,565,600원 |
| 2. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 215,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차보증금 부족분은 58,434,400원입니다. 확약이 없다면 이 금액이 매수인 인수액이 되지만, 2026.03.20. 제출된 대항력 포기·말소 동의 확약이 유효하게 이행되면 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약 유무가 계산을 완전히 바꾼다
| 회차 | 최저가 | 룰상 미배당 인수 | 확약 반영 인수* |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰(70%) | 159,600,000원 | 58,434,400원 | 0원* |
| 6회 유찰 시(56%) | 127,680,000원 | 89,907,520원 | 0원* |
| 7회 유찰 시(45%) | 102,144,000원 | 115,086,016원 | 0원* |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 늘어, 매수인의 총 부담은 보증금 수준에서 크게 낮아지지 않습니다. 반대로 이번 확약이 유효하게 적용되면 조진우 보증금 인수액은 각 회차에서 실질 0원*이므로 실질취득액은 해당 회차 최저가를 따라 내려갑니다. 이 사건은 유찰 횟수 자체보다 확약서의 유효성과 말소 이행 가능성이 핵심입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 정왕역 북동측 근거리에 있으며, 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 기존 주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상5층 중 5층으로, 승강기·도시가스 개별난방·위생 및 급배수설비를 갖췄습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 6m의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·성장관리권역·가축사육제한구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되며 소로3류에 접합니다.
- 토지. 평지의 가로장방형 공동주택 건부지이며 공시지가는 1,456,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 12세대 소규모 물건이고 경매 평균 유찰 횟수가 6.1회, 낙찰률이 0.0%여서 재매각 가능성을 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.03.20. 제출 확약서의 대항력 포기, 우선변제권만 주장한다는 문구와 임차권등기 말소 동의 범위를 직접 확인하세요.
- 권리주체 일치 확인. 주택도시보증공사와 양도 전 임차인 조진우 사이의 보증금 권리 이전 관계 및 말소 동의 권한을 대조하세요.
- 가격 상한 보수화. 현재 실질취득 159,600,000원은 최근 평균 120,000,000원의 133.0%입니다. 5회 유찰을 가격 메리트로 오인하면 안 됩니다.
- 면적 차이 반영. 실거래 표본은 41.79㎡와 56.44㎡로 대상면적 47.78㎡와 정확히 일치하지 않으므로 내부 상태·면적·층 차이를 현장에서 보정하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.07.26. 민간임대주택등기의 내용과 매각 이후 처리 여부를 등기부와 관련 원본에서 확인하세요.
- 점유 현황 재확인. 확약은 조진우 보증금에만 적용되므로 현황조사 이후 새 점유자나 별도 임대차가 없는지 현장에서 확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비, 당해세와 실제 배당 순위는 관리주체·관할기관 및 배당요구 종기 서류를 통해 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원*이어도 가격은 비싸다”
이 사건은 겉으로 보면 보증금 215,000,000원의 선순위 임차권이 낙찰자를 압박하는 대항력 인수형입니다. 현재 회차 배당만 적용하면 미배당액 58,434,400원을 인수해야 하고, 추가 유찰 시 인수액은 89,907,520원, 115,086,016원으로 늘어납니다.
그러나 주택도시보증공사가 2026.03.20. 대항력을 포기하고 보증금 전액을 받지 못해도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출해, 조진우 관련 인수는 실질 0원*으로 바뀝니다. 문제는 그다음입니다. 확약 반영 실질취득 159,600,000원도 최근 12개월 평균 120,000,000원의 133.0%이고, 최신 거래 130,000,000원보다 높습니다.
최근 거래 추세는 -25.0%, 건물은 12세대, 경매 평균 유찰은 6.1회이며 낙찰률은 0.0%입니다. 따라서 결론은 명확합니다. 확약으로 권리 위험은 낮아졌지만, 현재 가격과 환금성은 부적격에 가깝습니다. 확약서 검증은 필수이고, 검증이 끝나더라도 현재 회차를 ‘저가’라고 평가해서는 안 됩니다.