최저가 49%만 보면 안 된다 — 실질취득 164,460,000원+, 확약 밖 임차인 승계가 남는 소하람2 737호

수원지방법원 2025타경51672. 광명시 소하동 소하람2의 7층 737호 오피스텔입니다. 소유자 최상민은 2022년 2월 17일 거래가액 259,000,000원에 소유권을 취득했고, 주택도시보증공사가 2025년 2월 13일 강제경매를 신청했습니다. 감정가는 254,000,000원, 6회 유찰된 현재 최저가는 124,460,000원으로 감정가의 49%입니다.

하지만 이 사건의 판단 기준은 ‘감정가 대비 49%’가 아닙니다. 말소기준은 2023년 2월 2일 광명시 압류이고, 그보다 앞서 전입한 임차인들이 확인됩니다. 박정훈의 거액 보증금은 확약으로 승계 위험이 제거됐지만, 확약 밖 임차인 3명의 권리는 그대로 따로 분석해야 합니다. 확인되는 인수액 40,000,000원을 더하면 현재 회차의 실질취득은 최소 164,460,000원이며, 한영미까지 대항력이 인정되면 184,460,000원이 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 주된 임차보증금은 확약, 나머지는 별도 승계

2017년 설정된 우리은행 근저당권 193,200,000원은 2022년 2월 10일 해지로 말소됐으므로 현재 매수인이 인수할 근저당권이 아닙니다. 현존하는 말소기준권리는 2023년 2월 2일 광명시 압류이며, 이후 부평구 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 5명

* 박정훈 보증금은 현재 매각가 기준 137,082,440원이 미배당되는 구조이나, 2026.03.17. 제출된 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약으로 해당 미배당액의 실질 승계는 0원으로 분석합니다. 이 확약은 이재순·서소희·한영미에게 적용되지 않습니다.

③ 가격 판단 — 최저가가 아니라 실질취득으로 본다

현재 최저매각가는 124,460,000원이지만, 이재순·서소희의 확인된 보증금 40,000,000원을 더하면 실질취득은 164,460,000원입니다. 한영미가 대항력을 갖춘 것으로 확인되면 20,000,000원이 추가돼 184,460,000원까지 올라갑니다.

확약 전 계산에서는 낙찰가가 내려갈수록 박정훈 보증금의 미배당액이 커져 룰상 인수액이 증가합니다. 그러나 박정훈 관련 인수는 확약으로 실질 0원이므로, 실제 판단에서는 각 회차 매각가에 이재순·서소희 40,000,000원을 더한 금액을 최소 실질취득으로 봐야 합니다. 한영미의 권리까지 확인되기 전에는 여기에 20,000,000원의 추가 여유를 둬야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 124,460,000원 가정)

현재 매각대금은 집행비용과 박정훈 보증금 우선변제에 전액 사용됩니다. 박정훈 보증금의 미배당 137,082,440원은 확약으로 실질 승계 0원*이나, 이재순·서소희의 보증금 40,000,000원과 한영미의 미상 위험은 별도로 남습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 업무시설인 오피스텔로 이용 중이며, 건물에는 근린상가 용도도 함께 구성돼 있습니다.
• 입지. 광명시 소하동 기리대사거리 남동측 인근의 소하택지지구 내 상업·업무시설 밀집지로, 주변에 근린상가·오피스텔·아파트·공원이 소재합니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 7층 건물 중 최상층인 7층 737호이며, 급·배수, 위생, 냉난방, 소화, 엘리베이터, 주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지·규제. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역·과밀억제권역·택지개발지구·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되며, 공시지가는 5,329,000원/㎡입니다.
• 공부 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 아파트가 아닌 오피스텔이고 6회 유찰된 사건이므로, 감정가 대비 할인율과 별개로 실수요·임대수요·재매각 가능성을 보수적으로 검토해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 2026.03.17. 제출된 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약의 제출 주체, 적용 채권, 조건과 효력을 원문으로 확인하세요.
• 이재순·서소희 승계 반영. 보증금 합계 40,000,000원을 입찰가와 별도의 취득원가로 반영하세요.
• 한영미 전입·점유 확인. 전입일이 미상인 만큼 주민등록, 계약서, 실제 점유와 인도 여부를 확인하기 전에는 20,000,000원의 추가 위험을 배제하지 마세요.
• 다수 점유관계 확인. 같은 737호에 여러 임차인이 신고돼 있으므로 각 점유 부분과 임대차의 진정성, 현재 퇴거 여부를 현장에서 확인하세요.
• 미납 관리비. 2025년 3월분까지 공용부분 관리비 2,054,210원이 미납됐다는 신고가 제출돼 있으므로 관리사무소에서 현재 잔액과 공용부분 범위를 확인하세요.
• 실질취득 기준 입찰. 현재 회차의 최소 실질취득 164,460,000원과 한영미 포함 가능 금액 184,460,000원을 기준으로 자금계획을 세우세요.
• 가격 검증. 감정가의 49%라는 비율만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 동일 건물·인근 오피스텔의 최근 거래와 임대수익을 별도로 대조하세요.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서, 임차권등기명령과 관리비 미납신고서를 직접 확인하세요.

맺으며 — “대형 인수는 해소됐지만, 깨끗한 물건은 아니다”

이 사건의 핵심은 두 갈래입니다. 첫째, 박정훈의 보증금 259,000,000원은 주택도시보증공사의 확약 덕분에 미배당액 137,082,440원을 매수인이 떠안는 구조에서 벗어나 실질 승계 0원*이 됐습니다. 둘째, 그 확약과 무관한 이재순·서소희의 보증금 40,000,000원은 여전히 인수 위험으로 남고, 한영미의 20,000,000원도 권리 확인 전까지 안전하다고 단정할 수 없습니다.

따라서 현재 최저가 124,460,000원을 이 물건의 취득가격으로 보면 안 됩니다. 최소 실질취득은 164,460,000원, 한영미에게 대항력이 인정되면 184,460,000원입니다. 여기에 공용부분 미납 관리비 2,054,210원과 다수 점유자의 명도 불확실성도 확인해야 합니다. 6회 유찰과 오피스텔이라는 용도를 함께 고려하면, 최저가가 낮다는 이유만으로 접근하기보다 임차관계가 완전히 정리된 뒤 가격을 판단해야 하는 고위험 권리분석형 물건입니다.