116,900,000원
수원지방법원 2025타경51674. 안산시 단원구 와동 129-8, 4층 다세대주택 안의 3층 302호입니다. 감정평가 이용상태도 다세대주택으로 확인됩니다. 현 소유자는 최창업이며 2022.05.16. 매매를 원인으로 2022.05.23. 소유권을 취득했고 등기상 거래가액은 163,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 등기상 압류 자체보다 말소기준보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인입니다. 김유한은 2022.03.21. 임대차계약, 2022.03.22. 확정일자, 2022.04.30. 점유개시, 2022.05.03. 주민등록을 마쳤고 보증금은 163,000,000원입니다. 말소기준은 그 뒤인 2022.10.28. 안산시 압류이므로 원칙적으로는 매수인이 미배당 보증금을 인수할 수 있는 구조입니다. 그러나 2026.06.09. 제출된 확약서가 이 구조를 바꿉니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경51674 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 와동 129-8 3층302호 · 도로명 경기도 안산시 단원구 사세충열로 90 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 76.56㎡ · 철근콘크리트조 평슬라브지붕 4층 건물 내 3층 302호 |
| 소유자 | 최창업 · 2022.05.16. 매매 · 2022.05.23. 소유권 취득 · 거래가액 163,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 167,000,000원 / 116,900,000원 (9회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 163,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 준공 / 세대수 | 2002.05.22. / 8세대 |
① 권리 흐름 — 원래는 인수형, 확약이 결론을 바꾼다
말소기준은 2022.10.28. 안산시 압류입니다. 그 뒤 2023.04.24. 국 압류, 2024.04.18. 국 압류, 2025.02.12. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2024.01.02. 설정된 김유한의 주택임차권등기도 등기 자체는 매각으로 소멸 대상으로 표시돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김유한 | 주택전부 · 주거(임차권등기) | 163,000,000원 | 2022.05.03 / 2022.03.22 | 2024.01.02 | 대항력 있음 | 우선변제 | 승계 중복 아님 |
김유한은 실제 임차인 1명입니다. 별도의 보증기관 임차인 항목을 보증금에 중복 합산하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 실질취득은 116,900,000원, 다만 거래 표본이 적다
전용 76.56㎡로 면적이 일치하는 실거래는 2건입니다. 2021.08. 3층 145,000,000원, 2022.05. 3층 163,000,000원이며 집계 평균은 154,000,000원입니다. 최신 거래도 2022.05. 163,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 76.56㎡ | 3 | 163,000,000원 |
| 2021.08 | 76.56㎡ | 3 | 145,000,000원 |
| 평균 | 76.56㎡ | 2건 | 154,000,000원 |
확약을 반영한 현재 회차 실질취득은 116,900,000원이고, 데이터상 실거래 기준값 154,000,000원의 75.9%입니다. 최신 거래 163,000,000원보다도 낮습니다. 다만 실거래 표본은 2건뿐이고 거래월이 2021.08.·2022.05.이므로, 매각기일 2026.09.03.의 시장가격을 촘촘하게 보여주는 자료라고 보기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 116,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,436,600원 |
| 1. 임차인 김유한 보증금(우선변제) | 163,000,000원 | 114,463,400원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 163,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 김유한 보증금 부족분은 48,536,600원입니다. 그러나 2026.06.09. 확약서에 따라 이 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 선순위로 차감될 수 있어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 룰상 인수액은 늘지만 확약 반영 실질 인수는 0원*
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 실질 인수* | 실질취득* |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 9회 유찰 · 감정가 70% | 116,900,000원 | 48,536,600원 | 0원* | 116,900,000원* |
| 10회 유찰 시 · 감정가 56% | 93,520,000원 | 71,563,360원 | 0원* | 93,520,000원* |
| 11회 유찰 시 · 감정가 45% | 74,816,000원 | 89,930,688원 | 0원* | 74,816,000원* |
* 확약서가 그대로 유효하게 적용된다는 전제의 실질 인수·실질취득입니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당 인수액이 커지는 대항력 인수형 구조입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 안산시 단원구 와동 소재 한국디지털미디어고교 서측 인근으로, 주위는 다세대주택·근린생활시설·각급학교 등이 있는 주거지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근 도로변에 노선버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬라브지붕 4층 건물 내 3층 302호이며, 위생·급배수·도시가스·개별난방 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 15m 중로에 접하며 도로 관리상태는 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 성장관리권역 등에 해당하며 공시지가는 1,745,000원/㎡입니다. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 8세대 다세대이고 경매 통계상 평균 유찰 9.0회, 낙찰률 0.0%입니다. 반복 유찰 자체를 강한 시장성 경고로 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.09. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 문구가 본건 302호와 김유한의 보증금 163,000,000원 전액에 적용되는지 원문을 대조하세요.
- 임차권 말소 실행 확인. 미배당이 발생해도 임차권등기를 말소한다는 동의가 실제 소유권이전·명도 단계에서 차질 없이 이행되는지 확인해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세 해당 여부와 금액을 확인하세요. 실제 임차인 배당액은 여기서 달라질 수 있습니다.
- 9회 유찰 원인 확인. 최저가가 실거래 기준값의 75.9%라는 숫자보다, 평균 유찰 9.0회·낙찰률 0.0%라는 시장 반응을 우선 점검하세요.
- 실거래 최신성 확인. 비교 가능한 거래가 2021.08.과 2022.05. 2건뿐이므로, 현장 시세와 최근 매물 호가를 별도로 대조할 필요가 있습니다.
- 현황·점유 확인. 임차권등기와 확약이 있어도 실제 점유 상태와 인도 절차는 입찰 전 현황조사 및 현장 확인이 필요합니다.
맺으며 — “권리는 확약으로 풀렸지만, 9회 유찰의 이유를 먼저 봐야 한다”
이 물건은 표면만 보면 보증금 163,000,000원의 대항력 임차인이 있어 매우 위험한 인수형입니다. 현재 매각가 116,900,000원 기준 룰상 인수액도 48,536,600원입니다. 그러나 2026.06.09. 주택도시보증공사가 대항력 포기와 미배당 시 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출하면서, 김유한 임차보증금에 대한 매수인 실질 인수는 0원*으로 바뀝니다.
그 결과 현 회차 실질취득은 116,900,000원이고 실거래 기준 평균 154,000,000원의 75.9%입니다. 다만 이 비교 거래는 2건뿐이고, 더 중요한 것은 9회 유찰, 동일 물건군 평균 유찰 9.0회, 낙찰률 0.0%라는 시장 신호입니다. 권리 리스크는 확약으로 크게 낮아졌지만, 가격이 낮아진 이유와 다세대 환금성을 확인하지 않고 숫자만 보고 들어갈 물건은 아닙니다.
