수원지방법원 2025타경51729. 안산시 단원구 신길동 리드스마트스퀘어지식산업센터 1층 CA-142호입니다. 사건상 용도는 대지로 표시돼 있으나, 등기부는 집합건물이고 집합건축물대장상 전유부 용도는 제2종근린생활시설(휴게음식점), 감정 당시 현황은 사무실·공실입니다. 종전에는 주식회사 은성글로벌 사무실로 이용됐고, 인접 CA-141호와 벽체는 구분된 상태에서 내부출입문을 통해 일체로 사용한 것으로 조사됐습니다.
권리 구조는 비교적 명확합니다. 현재 소유자 김기호가 2023.12.14. 소유권을 취득하면서 같은 날 구룡포수산업협동조합 명의의 채권최고액 780,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이 근저당권이 말소기준입니다. 이후 2025.02.18. 임의경매가 개시됐으며, 2025.05.23. 해당 근저당권은 수협엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 근저당권 이전은 기존 근저당의 순위를 승계한 것이므로 별도의 선순위 인수권리로 더해지지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경51729 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 신길동 1229 리드스마트스퀘어지식산업센터 1층 CA-142호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 · 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(휴게음식점) · 현황 사무실(공실) |
| 건물 위치 / 구조 | 지하 1층·지상 13층 중 1층 CA-142호 · 프리케스트콘크리트구조 및 철근콘크리트구조 |
| 소유자 | 김기호 (2023.11.29. 매매, 거래가액 900,000,000원 · 2023.12.14. 등기) |
| 감정가 / 최저가 | 793,000,000원 / 133,279,000원 (5회 유찰, 감정가의 16.8%) |
| 신청채권자 / 청구 | 구룡포수산업협동조합 / 650,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2023년 근저당
과거 하나자산신탁·대신자산신탁·우리자산신탁을 거친 신탁등기는 각 신탁재산 귀속과 함께 말소됐고, 2023.12.14. 김기호 앞으로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 구룡포수산업협동조합 근저당권이 말소기준이므로 경매개시결정과 그 근저당의 이전등기는 매각 후 별도 권리로 남지 않습니다.
② 가격 해석 — 16.8%가 곧 ‘저가’는 아니다
현재 최저매각가는 133,279,000원으로 감정가 793,000,000원의 16.8%입니다. 권리상 인수액이 0원이므로 최저가 낙찰을 가정한 실질취득 금액도 133,279,000원입니다. 그러나 이 비율만으로 시세보다 싸다고 판단할 수는 없습니다.
등기상 직전 매매가는 2023.11.29. 900,000,000원이고 감정가는 793,000,000원이지만, 과거 등기 거래가와 감정가는 현재의 실제 매매 가능 가격을 확정하는 지표가 아닙니다. 특히 이 물건은 5회 유찰됐고, 주거용이 아닌 제2종근린생활시설이며, 현황 사무실·공실이라는 점이 응찰 수요와 환금성에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 감정가 대비 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 133,279,000원 | 16.81% | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 93,295,300원 | 11.76% | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 65,306,709원 | 8.24% | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 133,279,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(매각가의 약 2.0% 추정) | - | 2,665,906원 |
| 1. 근저당 · 구룡포수산업협동조합 | 780,000,000원 | 130,613,094원 |
| 미배당 | - | 649,386,906원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 0원 |
배당표는 근저당 채권최고액 780,000,000원을 기준으로 한 추정입니다. 신청채권자의 청구금액은 650,000,000원이며 실제 배당액은 확정 채권액과 집행비용 등에 따라 달라질 수 있습니다. 근저당 미배당액은 매수인이 승계하는 금액이 아닙니다.
④ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 현재 공실이며 종전에는 주식회사 은성글로벌의 사무실로 이용됐습니다. 집합건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설(휴게음식점), 현황은 사무실입니다.
- 인접호실 관계. CA-141호와 벽체는 구분돼 있으나 내부출입문을 통해 일체로 사용한 것으로 조사됐습니다. CA-142호의 독립적인 출입·사용 상태와 내부출입문 현황을 확인해야 합니다.
- 입지. 4호선 안산역 남서측 인근으로, 주변은 구분건물 유통상가·아파트형 공장· 지식산업센터 등이 형성된 공장지대입니다.
- 교통. 차량 출입과 주차가 용이하고 인근에 버스정류장과 전철역이 있어 교통상황은 편리한 편입니다. 약 40m 포장도로와 접합니다.
- 토지. 지목은 공장용지, 토지이용상황은 공업용이며 평지의 사다리형 토지입니다. 공시지가는 1,278,000원/㎡입니다.
- 용도지역·규제. 일반공업지역·국가산업단지·재생사업지구·산업시설구역· 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 공부상 용도와 현황 이용상태는 서로 다릅니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 점유 재확인. 감정 당시 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 매각 직전 현장 방문과 점유자 유무를 다시 확인하세요.
- CA-141호와의 경계. 벽체는 구분돼 있으나 내부출입문으로 함께 사용한 이력이 있습니다. CA-142호의 독립적인 출입과 사용 가능 여부를 현장에서 확인하세요.
- 용도 적합성. 집합건축물대장상 휴게음식점과 현황 사무실의 차이를 확인하고, 계획하는 업종이 해당 용도와 산업단지 규제에 맞는지 검토하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 16.8%만으로 저가 낙찰을 단정하지 말고, 동일 건물·인근 유사 호실의 실제 매매가와 임대조건을 대조하세요.
- 5회 유찰 원인. 공실 기간, 내부 상태, 관리비, 접근성, 업종 제한과 환금성 등 반복 유찰의 원인을 현장과 관리주체를 통해 확인하세요.
- 근저당권 이전 확인. 경매개시 후 근저당권자가 수협엔피엘대부주식회사로 이전됐으므로, 배당요구와 채권 승계 관계를 최신 등기부와 사건기록에서 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 변경 여부를 직접 확인한 뒤 입찰하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 5회 유찰의 이유가 핵심
이 물건의 권리분석 자체는 어렵지 않습니다. 2023.12.14. 근저당이 말소기준이고, 현재 공실이며 확인된 임차인이 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 최저가 낙찰을 가정한 권리상 실질취득도 133,279,000원으로 고정됩니다.
그러나 감정가 793,000,000원에서 5회 유찰돼 133,279,000원까지 내려온 사실만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 제2종근린생활시설과 현황 사무실의 차이, 공실, CA-141호와의 내부 연결 사용, 산업단지 내 비주거용 물건의 환금성이 함께 작용합니다. 권리는 비교적 명확하지만 가격과 활용성은 보수적으로 검증해야 하는 물건입니다. 이 사건의 승부처는 할인율이 아니라, CA-142호를 독립적으로 어떤 용도로 사용할 수 있고 실제 시장에서 얼마에 매매·임대할 수 있는지를 확인하는 데 있습니다.
