수원지방법원 2025타경51749. 안산시 단원구 와동 제너빌2차 2층 201호, 전용 68.05㎡의 다세대주택입니다. 권리분석의 핵심은 임종덕의 210,000,000원 주택임차권입니다. 주민등록·점유개시가 2021.04.28., 확정일자가 2021.04.01.이고, 말소기준인 안산시 압류 2023.08.29.보다 앞서기 때문에 원칙상 대항력 있는 선순위 임차인입니다.
현재 최저가 103,390,000원 기준 배당표만 보면 임종덕에게 101,142,540원이 배당되고 108,857,460원이 미배당되어 매수인 인수로 계산됩니다. 그러나 이 사건에는 중요한 반전이 있습니다. 주택도시보증공사가 2026.04.24. 제출한 확약서에서 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다고 했습니다. 따라서 임종덕 관련 인수액은 이 리포트에서 실질 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경51749 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 와동 263-3 제너빌2차 2층 201호 · 도로명 경기도 안산시 단원구 사세충열로2길 20-1 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 68.05㎡ · 철근콘크리트구조 5층 중 2층 |
| 소유자 | 유종찬 · 2021.05.03. 소유권이전 · 거래가액 210,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 211,000,000원 / 103,390,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 210,000,000원 |
| 말소기준 | 2023.08.29. 안산시 압류 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있지만 확약이 판을 바꾼다
말소기준은 2023.08.29. 안산시 압류입니다. 그보다 앞선 임종덕의 주민등록·점유개시 2021.04.28.과 주택임차권등기 2023.06.01.이 존재하므로 확약이 없다면 전형적인 대항력 인수형입니다. 이후 영등포구 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 강서구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임종덕 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.04.28. 2021.04.01. | 210,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | HUG 확약 적용 |
| 김미경 점유부분 미상 | 2025.02.24. 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
② 시세 비교 — 이번 사건은 최저가가 아니라 ‘확약 반영 실질취득’으로 본다
제너빌2차는 7세대, 2011.07.14. 사용승인된 다세대주택입니다. 비교 가능한 전용 68.05㎡ 실거래는 2건이며, 최근 12개월 평균은 155,500,000원, 최신 거래는 2024.06. 155,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.06 | 68.05㎡ | 3 | 155,000,000원 |
| 2024.02 | 68.05㎡ | 4 | 156,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 68.05㎡ | 2건 | 155,500,000원 |
확약을 반영한 현재 실질취득 103,390,000원은 최근 12개월 평균 155,500,000원의 66.5%입니다. 따라서 임종덕의 보증금 210,000,000원을 그대로 인수하는 구조였다면 가격비교 자체가 완전히 달라지지만, 이 사건은 확약 때문에 현재 회차 낙찰가가 실질취득가가 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 103,390,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,247,460원 |
| 1. 임차인 임종덕 보증금 · 우선변제 | 210,000,000원 | 101,142,540원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 210,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 산식상 임종덕의 미배당액은 108,857,460원으로 계산됩니다. 다만 2026.04.24. 주택도시보증공사(양도전: 임차인 임종덕)의 확약서에 따라 해당 임차보증금은 실질 인수 0원으로 판단합니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 우선 차감될 수 있으나, 임종덕 관련 확약은 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 내용입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 5층 중 2층 201호입니다.
- 입지. 와동중학교 북측 인근으로 다세대주택·단독주택·점포·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로·토지. 사다리형 평탄지이며 공동주택 건부지로 이용 중이고 남측 소로3류와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)·상대보호구역·역사문화환경보존지역·성장관리권역 등에 포함됩니다.
- 공시지가. 1,478,000원/㎡이며 토지면적은 216.7㎡입니다.
- 건물 상태 자료. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 평가됐습니다.
- 환금성. 제너빌2차는 7세대이며 동일 면적 실거래 표본은 2건입니다. 이 사건은 6회 유찰됐고 단지 경매 통계의 평균 유찰도 6.0회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 2026.04.24. 확약서 원문 확인. 대항력 포기와 보증금 미변제 시 임차권등기 말소 동의의 적용 주체·범위를 입찰 전 반드시 원본으로 대조해야 합니다.
- 임종덕 임차권 말소 절차 확인. 보증금 210,000,000원 중 배당표상 101,142,540원만 배당되는 구조이므로 확약에 따른 실제 말소 이행 조건을 확인해야 합니다.
- 김미경 점유관계 확인. 전입일은 2025.02.24.로 말소기준 이후지만 보증금·확정일자·점유범위가 미상입니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 3건이 당해세에 해당하는지 확인해야 배당 순위와 실제 배당액을 정밀하게 볼 수 있습니다.
- 가격은 실질취득 기준. 확약 반영 실질취득 103,390,000원을 최근 12개월 평균 155,500,000원과 최신 거래 155,000,000원에 비교해야 합니다.
- 환금성 점검. 7세대·실거래 2건·6회 유찰이라는 특성을 감안해 재매각 가능성과 매수층을 별도로 점검해야 합니다.
맺으며 — “210,000,000원 인수형”처럼 보이지만, 확약서가 결론을 바꾼다
이 사건의 첫인상은 위험합니다. 임종덕의 보증금이 210,000,000원이고 대항력도 있어, 현재 최저가 103,390,000원에 낙찰받으면 미배당 보증금을 떠안는 전형적인 선순위 임차인 사건처럼 보입니다. 실제 배당 산식도 108,857,460원의 인수를 계산합니다.
하지만 2026.04.24. 주택도시보증공사의 확약서가 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의를 명시하면서 임종덕 관련 실질 인수는 0원으로 바뀝니다. 그 결과 현재 회차 실질취득은 103,390,000원이고 최근 12개월 평균 155,500,000원의 66.5% 수준입니다. 가격 자체는 시세 집계보다 낮습니다.
그렇다고 단순 저가 물건으로만 보면 안 됩니다. 6회 유찰, 7세대, 실거래 2건이라는 환금성 제약이 있고, 김미경의 보증금·확정일자·점유범위도 확인 대상입니다. 결론적으로 이 물건은 확약서가 유효하게 이행된다는 전제 아래 권리 인수는 크게 해소되지만, 환금성과 현장 확인 부담 때문에 가격 할인만 보고 공격적으로 평가할 물건은 아닙니다.
