2.1억 대항력 보증금은 확약으로 인수 0원 — 다만 5회 유찰·7세대 환금성은 경계

수원지방법원 2025타경51749. 안산시 단원구 와동 제너빌2차 2층 201호, 전용 68.05㎡ 다세대주택입니다. 소유자 유종찬은 2021년 4월 28일 매매계약을 거쳐 2021년 5월 3일 거래가 210,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 임종덕의 보증금 210,000,000원짜리 주택임차권등기가 2023년 6월 1일 등재됐고, 2023년 8월 29일 안산시 압류가 말소기준권리로 잡혔습니다.

임종덕은 2021년 4월 28일 전입·점유를 시작해 말소기준보다 앞서므로 원래는 대항력 있는 선순위 임차인입니다. 현재 최저가 147,700,000원에서 배당표상 미배당 보증금은 65,167,800원이고, 확약이 없다면 낙찰가와 이를 합친 실질취득액은 212,867,800원이 됩니다. 최저가가 내려갈수록 미배당액이 늘어 실질취득이 보증금 수준으로 고정되는 전형적인 대항력 인수형 구조입니다.

그러나 주택도시보증공사는 2026년 4월 24일 “임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다”는 확약서를 제출했습니다. 따라서 임종덕에서 주택도시보증공사로 이어진 보증금 210,000,000원 한 건은 중복 합산하지 않으며, 해당 임차권의 매수인 인수는 실질 0원*으로 판단합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약으로 해소

등기부에 보이는 과거 근저당은 현재 살아 있는 인수권리가 아닙니다. 우리은행 근저당은 2011년 8월 26일 일부포기됐고, 국민은행 근저당은 2012년 5월 21일과 2014년 10월 17일 각각 말소됐습니다. 교보생명 근저당은 2015년 7월 27일 말소됐으며, 우리은행의 나머지 근저당 2건도 2021년 4월 28일 해지로 말소됐습니다. 2021년 3월 29일 국세 압류 역시 2021년 4월 12일 해제됐습니다.

현재 권리분석의 핵심은 2023년 6월 1일 등기된 임종덕의 주택임차권과 2023년 8월 29일 안산시 압류의 선후관계입니다. 임차권이 말소기준보다 앞서지만, 주택도시보증공사의 2026년 4월 24일 확약으로 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 확인됐습니다. 2024년 영등포구 압류, 2025년 경매개시결정과 강서구 압류는 말소기준 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.

② 임차인·점유 관계

* 임종덕·주택도시보증공사의 확약이 없었다면 현재 회차 배당 후 미배당 보증금 65,167,800원이 매수인 인수 대상이 되고, 낙찰가와 합친 실질취득액은 212,867,800원이 됩니다. 확약은 해당 임차권에 한해 이 인수를 실질 0원으로 바꿉니다.

③ 시세 비교 — 감정가 70%지만 실제 할인은 약 5%

제너빌2차는 총 7세대의 소규모 다세대입니다. 대상 전용면적 68.05㎡와 일치하는 실거래는 2024년 2월 156,000,000원, 2024년 6월 155,000,000원으로 확인됩니다. 두 건의 평균은 155,500,000원입니다.

확약을 반영한 실질취득액 147,700,000원은 최근 실거래 평균 155,500,000원의 95.0%로, 평균보다 7,800,000원 낮습니다. 최신 거래 155,000,000원과 비교하면 7,300,000원 낮습니다. 감정가 대비로는 30% 내려왔지만, 실제 시장가격을 기준으로 보면 할인 폭은 약 5%에 그칩니다.

④ 예상배당표 (매각가 147,700,000원 가정)

배당표상 임차보증금 미배당액은 65,167,800원입니다. 다만 2026.04.24 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약에 따라 해당 금액의 매수인 인수는 실질 0원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 집행비용 다음 순위에서 차감돼 배당액은 달라질 수 있으나, 확약 대상 임차권은 전액 변제 여부와 무관하게 말소 동의가 제출됐습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없으면 총액은 내려가지 않는다

확약이 없다면 낙찰가가 147,700,000원에서 94,528,000원까지 내려가도 미배당 보증금이 65,167,800원에서 117,573,504원으로 늘어 실질취득은 계속 210,000,000원대에 머뭅니다. 이 사건에서 가격 메리트가 생기는 이유는 단순 유찰이 아니라, 주택도시보증공사의 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 5층 건물의 2층 201호입니다.
• 주위환경. 와동중학교 북측 인근으로 다세대주택·단독주택·점포·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 무난합니다.
• 도로·토지. 사다리형 평탄지이며 남측으로 폭 8m 미만 소로3류에 접합니다.
• 설비. 위생·급배수·소화·도시가스·난방설비가 설치돼 있습니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구·성장관리권역·상대보호구역·역사문화환경보존지역 등에 포함됩니다.
• 공시지가. 1㎡당 1,478,000원이며, 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 총 7세대 소규모 다세대이고 동일 면적 실거래도 2건뿐입니다. 5회 유찰과 낙찰률 0.0%를 함께 보면 재매각 기간을 보수적으로 잡아야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 2026.04.24 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약서의 제출 주체, 적용 물건, 조건과 문구를 원본으로 대조하세요.
• 임차권 말소 절차 확인. 매각 후 임차권등기가 실제로 말소되는 절차와 필요 서류를 집행법원 및 제출기관에 확인하세요.
• 김미경 점유 확인. 후순위 전입으로 대항력은 없지만 보증금·점유 부분이 미상입니다. 현장 방문과 전입세대 열람으로 실제 명도 상대를 확인하세요.
• 당해세 확인. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 배당순위가 달라질 수 있으므로 세목과 법정기일을 확인하세요.
• 가격 상한 설정. 현재 실질취득은 최근 평균의 95.0%로 할인 폭이 크지 않습니다. 수리비·명도비·체납 관리비를 반영하면 시세와의 간격이 더 줄어듭니다.
• 환금 기간 반영. 7세대 소규모 다세대와 5회 유찰 이력을 고려해 단기 매도보다는 장기 보유 가능 자금으로 접근하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·배당요구 내역과 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — 권리는 확약으로 풀렸지만 가격은 ‘소폭 할인’

이 물건은 겉으로 보면 보증금 210,000,000원의 선순위 대항력 임차권 때문에 최저가가 내려가도 실질취득액이 210,000,000원대에 고정되는 인수형 사건입니다. 그러나 주택도시보증공사의 확약으로 대항력과 임차권등기 인수 문제가 해소돼, 현재 실질취득액은 147,700,000원으로 낮아집니다.

가격은 최근 실거래 평균 155,500,000원의 95.0%로 시세보다 낮지만, 차이는 7,800,000원에 불과합니다. 여기에 총 7세대, 거래 표본 2건, 5회 유찰, 낙찰률 0.0%라는 환금성 신호가 겹칩니다. 김미경의 후순위 점유와 당해세 여부도 현장에서 확인해야 합니다. 결론은 “확약 확인 시 권리 합격, 가격은 소폭 할인, 환금성은 주의”입니다.