매력지수 A등급 · 인수 위험 없는 아파트, 최근 시세 대비 할인폭은 있으나 하락 추세와 환금성 확인 필요
임차인 인수 0원이며 최저가는 최근 12개월 평균의 84% 수준. 다만 최근 거래 추세 -9.0%와 1회 유찰·거래 환금성을 함께 고려해 A등급.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 임차인 인수 위험은 없고 권리는 정리되는 물건입니다. 현재 최저가 336,700,000원은 최근 12개월 실거래 평균 400,714,285원의 84.0% 수준으로 가격 여지는 있습니다. 다만 최근 거래 추세는 -9.0%로 하락 방향이라 낙찰 후 가치 판단은 보수적으로 접근해야 합니다.
감정가
481,000,000원
최저가 70%
최저가
336,700,000원
1회 유찰 후
최근12개월 평균
400,714,285원
7건 기준
매수인 인수
0원
임차인 없음
수원지방법원 2025타경51788 사건은 경기도 시흥시 장곡동 연성3차대우아파트 124동 1306호 아파트입니다. 소유자는 이명수이며 2021년 주식회사 국민은행 근저당권 설정 이후 후순위 권리들이 이어진 구조입니다. 말소기준권리는 2021년 2월 26일 국민은행 근저당권이며, 이후 이진희 근저당권과 케이비부동산신탁 가압류 등은 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
사건번호
수원지방법원 2025타경51788
소재지
경기도 시흥시 장곡동 824 연성3차대우아파트 124동 13층1306호
용도 / 이용상태
아파트 · 아파트로 이용중
소유자
이명수
감정가 / 최저가
481,000,000원 / 336,700,000원
신청채권
200,000,000원
매각기일
2026.07.16
① 권리 흐름 — 인수 위험 없음
말소기준권리 이후 설정된 권리는 매각으로 소멸합니다. 임차인 점유에 따른 대항력 인수 위험은 확인되지 않습니다.
② 시세 비교 — 최근 거래 기준 판단
연성대우3 동일 면적대 최근 거래는 2025년~2026년에 걸쳐 확인됩니다. 전체 평균은 과거 거래가 포함될 수 있어 최근 12개월 평균과 최신 거래를 중심으로 판단합니다.
거래월
층
거래가
2026.06
14
480,000,000원
2026.06
12
270,000,000원
2026.04
8
400,000,000원
2026.04
5
390,000,000원
2025.12
4
410,000,000원
최근12개월 평균
7건
400,714,285원
최저가는 최근 12개월 평균 대비 84.0%이며 전체 평균 417,250,000원 대비 80.7%입니다. 다만 최근 거래 추세는 이전 기간 대비 -9.0%로 하락 방향입니다.
⚠️ 가격 판단 최근 거래 하락 추세가 있어 과거 평균만으로 낙찰가를 높게 잡는 것은 주의해야 합니다. 최신 거래 480,000,000원과 최근 12개월 평균 400,714,285원을 함께 비교해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 336,700,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
5,513,800원
국민은행 근저당권
236,500,000원
236,500,000원
이진희 근저당권
240,000,000원
94,686,200원
케이비부동산신탁 가압류
154,810,440원
0원
매각대금 배분
감정가 vs 실거래
최저가는 최근12개월 평균보다 낮지만 최근 거래 흐름 확인 필요
✅ 권리 관점 임차인 인수 위험이 없고 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 정리됩니다. 매수인이 별도로 부담하는 인수금액은 0원입니다.
⛔ 주의 관점 최근 거래 추세가 -9.0%로 하락했습니다. 낙찰가는 최근 거래와 지역 시장 흐름을 함께 반영해야 합니다.
