수원지방법원 2025타경51827. 안산시 상록구 부곡동 드림빌 1층 101호입니다. 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택(원룸형)이고, 사건 용도는 다세대입니다. 현재 최저매각가는 68,110,000원으로 감정가 139,000,000원 대비 5회 유찰된 회차입니다.
이 사건은 숫자만 보면 보증금 137,000,000원이 최저가보다 훨씬 커서 전형적인 대항력 임차인 인수형처럼 보입니다. 임차인 박인무는 2021.06.02. 전입·점유를 시작했고, 2021.05.06. 확정일자를 갖췄으며, 말소기준권리인 2023.04.04. 압류보다 앞섭니다. 원칙대로라면 배당되지 못한 보증금이 매수인에게 남을 수 있습니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 주택도시보증공사에서 “임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다”는 내용의 확약서를 2026.03.31. 제출했습니다. 따라서 현재 배당 시뮬레이션상 미배당액 70,515,980원은 룰상 계산액으로만 남고, 이 임차인과 관련한 매수인의 실질 금전인수는 0원으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경51827 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 부곡동 638-20 드림빌 1층 101호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형) · 4층 건물 내 1층 101호 |
| 대상 면적 | 48.37㎡ |
| 소유자 | 김지연 · 2021.06.23. 소유권이전 · 거래가액 137,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 139,000,000원 / 68,110,000원 (5회 유찰) |
| 청구액 | 137,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 임차보증금은 확약으로 해소, 별도 토지권리는 인수
말소기준권리는 2023.04.04. 접수된 국의 압류입니다. 이후 서울특별시 압류, 안산시 압류, 주택임차권등기, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 기존 반월신용협동조합·미래신용협동조합 근저당은 등기부상 이미 말소되어 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박인무 | 주택 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.06.02 | 2021.05.06 | 137,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 확약으로 대항력 포기·말소 동의 |
② 시세 비교 — 최저가는 낮지만 시장도 크게 내려왔다
드림빌의 면적 매칭 거래는 9건이며 전체 평균 거래가는 136,000,000원입니다. 그러나 전체 평균에는 2021~2022년 거래가 섞여 있어 현재 가격 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2건, 평균은 106,500,000원이고 최신 거래는 2026.08 · 120,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 구간보다 -26.3%의 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 48.83㎡ | 4 | 120,000,000원 |
| 2026.06 | 47.67㎡ | 3 | 93,000,000원 |
| 2022.11 | 47.67㎡ | 3 | 146,000,000원 |
| 2022.11 | 47.16㎡ | 3 | 145,000,000원 |
| 2022.05 | 47.39㎡ | 3 | 150,000,000원 |
| 2022.03 | 48.83㎡ | 4 | 150,000,000원 |
| 2022.02 | 47.23㎡ | 1 | 138,000,000원 |
| 2021.08 | 45.85㎡ | 4 | 145,000,000원 |
| 2021.06 | 48.37㎡ | 1 | 137,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 106,500,000원 |
확약을 반영하면 매수인의 실질취득은 현재 최저가와 같은 68,110,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균의 64.0%이므로 가격만 놓고 보면 최근 거래 수준보다 낮습니다. 전체 평균 대비 비율은 50.1%지만, 이 사건은 전체 평균보다 최근 12개월 평균·최신 거래·-26.3% 하락 추세를 우선해 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 68,110,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,625,980원 |
| 1. 임차인 박인무 보증금(우선변제) | 137,000,000원 | 66,484,020원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 137,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차보증금 부족분은 70,515,980원이지만, 2026.03.31. 제출된 확약으로 이 임차인에 관한 매수인 실질 금전인수는 0원입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 우선 차감될 수 있어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 정재초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택과 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통상황은 무난한 편입니다.
- 이용. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물의 1층 101호로, 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)이며 소로3류에 접합니다. 공시지가는 1,519,000원/㎡입니다.
- 건물. 급·배수시설, 위생설비 및 난방설비를 갖추고 있으며 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 드림빌은 10세대, 사용승인 관련 기준일은 2014.06.13.이며, 최근 12개월 거래는 2건입니다. 최근 가격 추세가 -26.3%여서 보수적인 출구가격 설정이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 2026.03.31. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약의 적용 주체와 조건을 매각기일 전 원문으로 다시 확인해야 합니다.
- 토지 구분지상권 확인. 매각물건명세서가 인수 대상으로 명시한 토지 을구 1번 구분지상권설정등기(2009.06.29. 접수)의 범위와 이용상 제약을 원본에서 확인해야 합니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 배당표보다 우선 차감될 수 있습니다.
- 시세는 최근 거래 중심. 전체 평균 136,000,000원보다 최근 12개월 평균 106,500,000원과 최신 거래 120,000,000원을 우선 기준으로 보되, -26.3% 하락 추세를 함께 반영해야 합니다.
- 반복 유찰 원인 점검. 현재 5회 유찰이고 드림빌 경매물건 평균 유찰도 5.0회입니다. 단순 할인율만 보지 말고 물건 자체와 권리·환금성의 원인을 확인해야 합니다.
맺으며 — “보증금 인수는 풀렸지만, 권리 전체가 깨끗한 것은 아니다”
이 사건의 첫인상은 보증금 137,000,000원짜리 대항력 임차인이 최저가 68,110,000원을 압도하는 위험물건입니다. 그러나 2026.03.31. 제출된 확약으로 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 확인돼, 임차보증금 부족분 70,515,980원을 매수인이 떠안는 위험은 실질 0원으로 해소됩니다.
그 결과 현재 실질취득 기준은 68,110,000원이고, 최근 12개월 평균 106,500,000원의 64.0%로 가격 여유가 있습니다. 다만 이 물건은 5회 유찰됐고 최근 거래 추세도 -26.3%이며, 무엇보다 토지 구분지상권이 매수인에게 인수됩니다. 따라서 결론은 “대항력 임차보증금 위험은 해소됐지만, 별도 인수권리와 환금성까지 확인해야 하는 조건부 접근형”입니다.
