확약으로 보증금 인수는 0원*, 그래도 최근 실거래보다 비싸고 구분지상권은 남는다 — 안산 드림빌 101호

수원지방법원 2025타경51827. 안산시 상록구 부곡동 드림빌 1층 101호로, 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택(원룸형), 비교 대상 전용면적은 48.37㎡입니다. 소유자 김지연은 2021년 6월 거래가 137,000,000원에 취득했고, 주택도시보증공사가 137,000,000원을 청구해 강제경매를 신청했습니다.

이 사건은 단순한 “임차보증금 인수형”으로만 보면 결론을 잘못 내리기 쉽습니다. 박인무의 전입·점유는 2021.06.02로 말소기준인 2023.04.04 국세 압류보다 빠르고, 확정일자도 2021.05.06이므로 원래는 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 임차인입니다. 현재 최저가 배당 시 보증금 미배당액은 41,851,400원으로 계산됩니다. 그러나 2026.03.31 제출된 확약으로 해당 임차보증금에 대해서는 대항력이 포기되고, 보증금 전액을 받지 못해도 임차권등기 말소에 동의했습니다.

따라서 확약이 그대로 적용되는 한 실질취득은 최저가 97,300,000원으로 봐야 합니다. 다만 대지권 목적 토지의 2009.06.29 접수 구분지상권은 말소되지 않고 매수인이 인수합니다. 금액으로 표시되지 않는 권리라고 해서 “인수권리 없음”으로 표현해서는 안 되는 사건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 보증금 확약과 토지 구분지상권을 분리해서 봐야 한다

말소기준권리는 2023.04.04 접수된 국세 압류입니다. 이후의 서울특별시·안산시 압류와 경매개시결정, 박인무 명의의 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2014년 반월신용협동조합 근저당은 2015.02.02 말소됐고, 2015년 미래신용협동조합 근저당도 2021.06.02 말소돼 현재 매수인이 인수할 근저당은 아닙니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, HUG는 승계 채권자

실제 임차인은 박인무 1명입니다. 주택도시보증공사는 양도 전 임차인 박인무의 보증금 채권을 승계한 신청채권자로, 별도의 두 번째 임차인 보증금으로 합산하지 않습니다. 박인무의 전입일은 말소기준보다 빨라 원래 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사할 수 있습니다.

* 확약이 없다는 일반 규칙으로 계산하면 현재 최저가 배당 후 보증금 부족분 41,851,400원이 매수인 인수 대상이고, 입찰가와 합친 총부담은 139,151,400원입니다. 이는 보증금 137,000,000원에 집행비용 2,151,400원이 더해진 수준입니다. 본 사건은 해당 임차인에 대한 대항력 포기·말소 동의 확약이 제출돼 실질 인수액을 0원으로 반영했습니다. 이 확약은 토지 구분지상권에는 적용되지 않습니다.

③ 시세 비교 — 감정가 70%여도 최근 시세보다 높다

드림빌 유사 면적 실거래 8건입니다. 전체 평균은 138,000,000원이지만, 2021~2022년의 137,000,000원~150,000,000원 거래가 다수 섞여 있습니다. 가격 메리트는 전체 평균보다 2026.06 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해 판단해야 합니다.

최저가 97,300,000원은 과거 거래가 섞인 전체 평균의 70.5%라서 표면상 싸 보입니다. 그러나 최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 93,000,000원이고, 확약 적용 실질취득가는 이보다 4,300,000원 높습니다. 최근 시세 대비 비율은 104.6%로, 현재 가격에서 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 97,300,000원 가정)

배당 시뮬레이션상 집행비용 2,151,400원을 제외한 95,148,600원이 임차보증금에 배당되고, 보증금 부족분은 41,851,400원입니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 이 부족분이 매수인에게 남지만, 본 사건은 해당 임차인에 대한 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의 확약이 제출돼 실질 인수액을 0원으로 반영합니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 정재초등학교 남동측 인근으로 공동주택과 근린생활시설이 혼재하며, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 상황은 무난한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물 내 1층 101호이며, 급·배수시설, 위생설비와 난방설비를 갖췄습니다.
• 토지. 276㎡ 장방형 평지로 도시형생활주택 부지로 이용 중이며, 공시지가는 1,519,000원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)이며 소로3류에 접합니다. 성장관리권역·도시교통정비지역·생활소음진동관리지역·대기관리권역·상대보호구역 등에 포함되고, 해당 지번 중 11㎡는 전원개발사업구역입니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다.
• 환금성. 10세대 도시형생활주택으로, 최신 거래가 9,300만원까지 하락했고 경매 통계상 평균 유찰 4.0회·낙찰률 0.0%입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 2026.03.31 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약서의 제출 주체, 대상 호수와 적용 조건을 매각기일 전 원본으로 다시 대조해야 합니다.
• 구분지상권 확인. 토지 을구 1번 2009.06.29 접수 구분지상권은 매수인이 인수합니다. 존속기간·범위·지료·시설물 위치와 건물 이용에 미치는 영향을 토지 등기에서 확인해야 합니다.
• 최근 시세 기준 입찰. 전체 평균 1.38억이 아니라 최신 거래·최근 12개월 평균 9,300만원을 기준으로 응찰 상한을 검토해야 합니다. 현재 최저가는 이미 그보다 430만원 높습니다.
• 하락 추세 반영. 최근 가격이 과거 거래군보다 35.6% 하락했으므로, 추가 가격 하락과 재매각 기간을 보수적으로 반영해야 합니다.
• 세금 배당 변수. 국세·서울특별시·안산시 압류 중 당해세가 있으면 임차보증금 배당액이 줄 수 있으나, 확약 적용 시 해당 미배당액을 매수인이 인수하지 않는다는 점을 원문과 함께 확인해야 합니다.
• 점유·명도. 임차권등기 말소 동의와 실제 인도는 별개의 절차일 수 있으므로 현재 점유, 열쇠 인도와 명도 일정은 현장에서 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·토지 별도등기와 실거래 원문을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원*이어도 저가 매수는 아니다”

이 사건의 주된 보증금 위험은 확약서로 정리됩니다. 확약이 없었다면 현재 회차에서도 41,851,400원의 미배당 보증금을 인수해 총부담이 139,151,400원까지 올라가는 대항력 인수형이지만, 제출된 확약을 적용하면 금액 기준 실질취득은 97,300,000원입니다.

그러나 그 97,300,000원도 최신 실거래 93,000,000원보다 비쌉니다. 최근 추세는 -35.6%이고 이미 4회 유찰됐으며, 10세대 도시형생활주택의 낮은 경매 환금성과 매수인이 인수할 토지 구분지상권까지 남습니다. 과거 거래가 섞인 전체 평균 138,000,000원과 비교해 “감정가의 70%이니 싸다”고 결론 내릴 물건이 아닙니다.

보증금 인수는 조건부 해소, 가격은 최근 시세 이상, 물권 부담은 존속. 확약서와 구분지상권 원문을 모두 확인한 뒤, 최신 실거래 93,000,000원을 기준으로 가격을 다시 낮춰 잡아야 하는 사건입니다.