* 임차인 ‘주식회’의 전입일·보증금·확정일자가 미상이라 최종 인수 여부는 매각물건명세서와 점유관계 원본 대조가 필요합니다.
수원지방법원 2025타경51905. 배곧로얄팰리스테크노1차 주건축물제1동 7층 733호입니다. 사건 용도표기는 ‘대지’이고, 집합건축물대장상 이용상태는 일반공장입니다. 감정가 426,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 208,740,000원, 감정가의 49%입니다. 다만 이번 회차는 재매각사건이라 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%입니다.
소유자는 이강이며 2021.09.03 소유권을 취득했고 등기상 거래가액은 421,208,300원입니다. 같은 날 국민은행이 채권최고액 367,200,000원의 근저당을 설정했고 이것이 말소기준입니다. 이후 가압류와 압류가 여러 건 붙었지만 등기권리 자체는 모두 말소기준 뒤여서 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기부보다 임차인 확인에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경51905 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 배곧동 299-3 배곧로얄팰리스테크노1차 주건축물제1동 7층733호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 집합건축물대장상 일반공장 |
| 건물 | 피알씨구조 · 10층 건물 내 7층 733호 |
| 소유자 | 이강 · 2021.09.03 소유권이전 · 거래가액 421,208,300원 |
| 감정가 / 최저가 | 426,000,000원 / 208,740,000원 (2회 유찰·49%) |
| 청구금액 | 318,564,838원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 재매각 | 재매각사건 · 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차인은 별도 확인
2019년 신탁과 새마을금고 공동담보 근저당들은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2021.09.03 국민은행 근저당 367,200,000원입니다. 2024년 이후 신용보증기금·엔에이치농협캐피탈·서울신용보증재단의 가압류와 국민건강보험공단·시흥시·동대문구·국의 압류, 2025.03.21 경매개시결정은 모두 말소기준 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 복성무역 | 733호 | 2022.05.17 | 30,000,000원 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
| 주식회 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
주식회사 복성무역은 전입일 2022.05.17로 말소기준 2021.09.03보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 ‘주식회’는 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않고 확정일자도 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 이 임차인에 대해서는 배당모형의 인수 0원만으로 안전하다고 단정할 수 없습니다.
② 가격 판단 — 49%까지 내려왔지만 ‘싸다’는 근거가 없다
현재 최저매각가는 감정가 426,000,000원의 49%인 208,740,000원입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 146,118,000원, 4회 유찰 시에는 102,282,600원입니다. 절대 가격만 보면 큰 폭으로 낮아졌지만, 동일 물건 또는 유사 물건의 실거래 자료가 확인되지 않아 시장가 대비 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 208,740,000원 | 590,273,584원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 146,118,000원 | 652,018,876원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 102,282,600원 | 695,240,580원 |
③ 예상배당표 (매각가 208,740,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,722,360원 |
| 2. 국민은행 근저당 | 367,200,000원 | 205,017,640원 |
| 3. 신용보증기금 가압류 | 270,000,000원 | 0원 |
| 4. 엔에이치농협캐피탈 가압류 | 127,871,721원 | 0원 |
| 5. 서울신용보증재단 가압류 | 16,720,000원 | 0원 |
| 6. 신용보증기금 가압류 | 13,499,503원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 795,291,224원 중 205,017,640원이 배당되고 590,273,584원이 미배당되는 시나리오입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 배곧한울초등학교 남서측 인근이며, 주위에는 지식산업센터·오피스텔·근린생활시설·공원이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 일반교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 용도는 일반공장입니다. 토지는 1·2종 근린생활시설 및 지식산업센터(공장) 건부지 등으로 이용 중입니다.
- 도로. 북서측 대로, 북동측 중로, 남동측 소로를 통해 접근 가능합니다.
- 지역·규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 업무용, 평지·가로장방형이며 공시지가는 1,857,000원/㎡입니다.
- 설비. 공용 위생·급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 주차장이 설치되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 조사됐고 위반사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 ‘주식회’ 확인. 전입일·보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력 가능성을 배제하기 전에는 배당모형상 인수 0원을 확정값으로 보지 마세요.
- 복성무역. 보증금 30,000,000원, 전입일 2022.05.17로 말소기준 이후여서 대항력은 없습니다.
- 재매각 보증금. 이번 사건은 재매각으로 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%입니다.
- 시세 별도 확인. 감정가의 49%라는 할인율만으로 저가 매수라고 판단하지 말고 일반공장·지식산업센터의 실제 거래와 임대수요를 확인하세요.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세 해당 여부와 배당순위를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 점유관계를 매각기일 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 미상 임차인
이 물건의 등기구조는 비교적 명확합니다. 2021.09.03 국민은행 근저당을 기준으로 이후 권리가 매각으로 소멸하고, 현재 배당모형도 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다. 그러나 임차인 2명 중 ‘주식회’는 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 이 부분이 확인되기 전에는 ‘인수 0원’으로 최종 확정할 수 없습니다.
가격도 마찬가지입니다. 426,000,000원 감정가가 208,740,000원까지 내려와 감정가의 49%가 됐지만, 비교할 실거래 시세자료가 없습니다. 따라서 이번 사건은 낮아진 최저가보다 임차인 확인과 시세 검증이 먼저입니다. 여기에 재매각 보증금 20%까지 적용되므로, 조건 확인 없이 할인율만 보고 들어가는 방식에는 맞지 않습니다.
