수원지방법원 2025타경51939. 안산시 단원구 선부동 퀸즈팰리스 4층 401호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 소유자 황금순은 2021.06.23 공유자 지분 전부를 거래가 195,000,000원에 취득했습니다. 현재 등기상 핵심 말소기준권리는 2022.05.13 한국자산관리공사의 가압류 52,302,000원이고, 그보다 앞선 2021.06.02에 임차인 최영수가 전입·점유를 시작했습니다. 따라서 이 임차인은 말소기준보다 선순위인 대항력 임차인입니다.
여기까지만 보면 최저가가 내려갈수록 보증금 미배당액이 늘어나는 전형적인 인수형 구조입니다. 하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 주택도시보증공사(임차인: 최영수)가 제출한 2026.06.01 확약서에 “우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다”는 내용이 명시돼 있습니다. 이 확약을 반영하면 최영수와 관련한 매수인 실질 인수는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경51939 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 선부동 1108-13 퀸즈팰리스 4층 401호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형) · 전용 56.48㎡ · 제5층 건물 내 제4층 401호 |
| 소유자 | 황금순 · 2021.06.23 소유권 취득 · 거래가액 195,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 218,000,000원 / 152,600,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 195,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인, 그러나 확약으로 실질 인수 0원
말소기준은 2022.05.13 한국자산관리공사 가압류입니다. 최영수의 전입·점유개시일은 2021.06.02, 확정일자는 2021.04.21로 말소기준보다 빠릅니다. 보증금은 195,000,000원이고 배당요구도 했으므로 원칙적으로 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 임차인입니다. 실제 임차인은 1명이며, 별도의 보증기관 승계 임차인을 중복 합산할 사안은 아닙니다.
| 임차인 | 점유·용도 | 전입 / 확정 | 보증금 | 배당요구 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최영수 | 주택 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.06.02 / 2021.04.21 | 195,000,000원 | 2023.07.19 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 없음 |
② 가격 비교 — 78.3%지만 ‘현재 시세’로 단정하기 어렵다
비교 가능한 동일 면적 실거래는 2021.06 전용 56.48㎡ 4층 195,000,000원 한 건입니다. 현재 최저매각가 152,600,000원은 이 비교값의 78.3%입니다. 확약서를 반영한 실질취득도 152,600,000원이므로, 권리 인수액을 더해 195,000,000원 수준으로 되돌아가는 구조는 아닙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.06 | 56.48㎡ | 4 | 195,000,000원 |
| 평균 | 56.48㎡ | 1건 | 195,000,000원 |
다만 표본이 1건뿐이고 표시된 거래 시점도 2021.06입니다. 따라서 195,000,000원을 현재의 확정적 시세로 놓고 가격 차익을 단정하기는 어렵습니다. 퀸즈팰리스는 총 7세대이고, 단지 경매 통계에는 평균 유찰 5.0회, 낙찰률 0%가 표시돼 있습니다. 현재 가격이 과거 거래보다 낮다는 사실과 환금성이 좋다는 판단은 별개로 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 152,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,936,400원 |
| 1. 임차인 최영수 보증금 | 195,000,000원 | 149,663,600원 |
| 2. 가압류 · 한국자산관리공사 | 52,302,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 195,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
* 배당 계산상 최영수 보증금의 미배당액은 45,336,400원입니다. 다만 2026.06.01 확약서에서 대항력을 포기하고 전액 변제를 받지 못해도 임차권등기 말소에 동의했으므로, 본 분석에서 매수인 실질 인수액은 0원으로 반영합니다. 당해세·최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안산시 단원구 선부동 화정초등학교 북서측 인근으로, 단독주택·다가구주택·다세대주택과 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 교통상황은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 제5층 건물 내 제4층 401호이며, 위생·급배수·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남측으로 로폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규모·거래. 퀸즈팰리스는 총 7세대이고 사용승인일은 2017.07.14입니다. 비교 가능한 전용 56.48㎡ 실거래는 2021.06의 195,000,000원 1건입니다.
- 토지. 토지면적은 229.9㎡, 지목은 대이며 공시지가는 1,534,000원/㎡로 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.01자 확약서의 대항력 포기, 우선변제권만 주장, 보증금 미변제 시에도 임차권등기 말소 동의 문구를 입찰 전 반드시 원본으로 재확인해야 합니다.
- 임차권 말소 절차. 최영수의 주택임차권등기가 실제 매각 후 확약 내용대로 말소되는지 필요한 서류와 절차를 확인해야 합니다.
- 배당 부족액과 실질 인수 구분. 배당표상 부족액 45,336,400원과 매수인 실질 인수액 0원을 혼동하면 안 됩니다. 본건은 확약이 있어 두 금액이 다릅니다.
- 5회 유찰의 원인 점검. 권리 이슈가 해소됐더라도 5회 유찰된 원인이 가격·상품성·수요 중 어디에 있는지 현장과 중개시장에서 확인해야 합니다.
- 실거래 표본 한계. 비교 가능한 거래가 2021.06의 1건뿐이므로 195,000,000원을 현재 시세로 그대로 적용하지 말고 별도의 현장 매매호가와 최근 거래 여부를 확인해야 합니다.
- 관리비·점유 확인. 현재 점유상태와 미납 관리비 등 매각 이후 실제 인도비용을 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 확약이 풀었고, 남은 문제는 환금성이다
이 물건은 표면적으로는 보증금 195,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 존재해 최저가 152,600,000원만 보고 들어가면 위험한 사건입니다. 하지만 2026.06.01 확약서가 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의를 명확히 해, 배당 부족액 45,336,400원에도 불구하고 실질 인수액은 0원*으로 정리됩니다.
그 결과 실질취득 기준은 최저가와 같은 152,600,000원이고, 비교 실거래 195,000,000원의 78.3%입니다. 다만 그 실거래가 1건뿐이고 시점이 2021.06이며, 물건은 이미 5회 유찰됐습니다. 따라서 결론은 “권리 위험은 확약으로 크게 낮아졌지만, 가격 판단은 거래 표본보다 환금성 검증이 우선”입니다. 확약서 원본과 말소 절차를 확인한 뒤, 실제 현장 매수수요를 확인하는 것이 이 사건의 마지막 관문입니다.
